集体建设用地建租赁房的博弈分析

(武汉大学经济与管理学院 湖北 武汉 430000)

一、集体建设用地建租赁房的必要性分析

(一)解决城市流动人口租房难问题

集体建设用地建租赁房增加了城市内租赁房屋的供给，一定程度上缓解了流动人口租房难问题，有助于租赁市场规范化发展；另外，减少购房需求，引流一部分人到房屋租赁市场，为销售市场减负。

(二)提高集体建设用地使用效率

集体建设用地私下交易，减少了集体土地的收益，降低了社会总效用，扰乱了土地市场的运行秩序。集中利用废弃和空置的集体建设用地建租赁房可以提高集体土地的利用效率，增加农村集体的收益，有利于解决“三农”问题。

(三)实现城乡统筹发展

农村集体依法利用集体建设用地建租赁房，可以获得稳定、长期的利益，拓宽了农民增收渠道，降低城乡收入差距，促进城乡统筹发展。

(四)促进乡村振兴战略实施

利用集体建设用地建设租赁住房有助于推动农村土地制度改革和集体土地产权制度改革，这两种农村制度的改革也会促进乡村振兴战略的实施，使农村的基本制度、生态环境、经济条件等方面实现系统、整体、协同的改善。

二、集体建设用地建租赁房的策略分析：三方博弈

(一)博弈模型假设条件

理性假设，参与者完全理性，追求各自效用最大化。完全信息假设，各参与者知道对方的行动策略空间和效用函数。风险中性假设，各参与者对风险持中性态度。政府角色假设，政府追求经济利益最大化的同时也追求政治利益的最大化。

(二)博弈模型要素

1.参与主体分析

博弈模型的参与主体有三方：集体建设用地建租赁房中，地方政府(包括地方县、乡、镇政府)负责对土地流转进行监管，农村集体是集体土地使用权的转出方，承租者是集体土地使用权的转入方。

2.行动策略与得失情况

地方政府的行动策略有支持建租赁房、禁止土地流转并监督成功、禁止土地流转并监督失败三种。农村集体采取的行动策略有建租赁房和出让集体土地两种，承租者采取的行动策略有租赁集体建设用地租赁房和租赁国有商品住房两种。

下文中，成本为C，收入为I，税费为T，效用为U，效应为E，收益为R，支出(Disbursement)为D。当同一类得失在两种模式中均出现时，下标的第一个数字代表模式，租赁房模式为1，征地模式为2，第二个数字按照分析顺序升序排列。在一种模式中出现的得失只有一个数字下标，按照分析顺序升序排列。

(1)租赁房模式

租赁房模式是指农村集体选择建设租赁房，承租者选择租赁集体建设用地租赁房的行动策略，即集体土地实际上发生了流转。当地方政府支持建设租赁房时，为合法建设租赁房模式，当地方政府禁止流转时，为非法流转建设租赁房模式。

当农村集体选择建设租赁房时，获得直接的租金收入I11，地方政府选择支持时，向政府支付税费等费用T，同时支付与承租者谈判的交易成本C11，与政府协调规划集中土地的交易成本C12，建设租赁房的支出为D。当地方政府选择禁止集体建设用地流转并进行监督时，农村集体要承担风险成本c1和被查处的违法成本c2。

承租者租到房屋获得的心理满足效用为U11，搜寻信息、与农村集体讨价还价的交易成本为C11。当地方政府禁止流转并进行监督时，住房的心理满足效用为U12，交易成本为C13，支付的租金为I12，同时要支付心理成本c3，被政府查处的损失c4。

租赁房的建设保护了集体土地资源，有助于平衡土地市场发展，因此地方政府可以获得正效应E1，但同时也要支付对农村环境造成的负效应E2。支持建设租赁房时，要支付与农村集体协调土地的交易成本C12。禁止流转并监督时，要支付监督执法成本C14。

(2)征地模式

征地模式指的是农村集体选择将集体建设用地出让为国有土地，承租者选择租赁国有土地上的商品住房，即集体建设用地没有发生流转，转变为国有建设用地再建设租赁住房的模式。

集体建设用地被转变为国有建设用地时，农村集体会获得地方政府一次性的补偿金I21，同时支付与政府谈判的交易成本C21。承租者选择租赁国有土地上的商品住房，支付寻找住房时的交易成本C22，租赁商品住房支付的租金为I22，住房的心理满足效用为U2。

集体建设用地被征收为国有土地后，地方政府会将土地使用权转让给房地产企业，获得收益R，分别支付征收土地和转让土地的交易成本C21和C23。此外，如果地方政府支持建租赁房，还要支付与农村集体协商建租赁房的交易成本C12。

(三)三方博弈分析

假设地方政府采取禁止流转并监督的策略时，监督成功的概率为α,0≤α≤1。

当地方政府禁止流转时，农村集体为了获得土地收益，承租者为了以更低的租金(I12I21。私下流转现象散乱、监管难度大，政府进行处罚的概率α小，流转双方的心理成本和违法成本均较低。因此如果地方政府采取禁止土地流转并监督策略，农村集体可以筹集到建房费用时，会选择私下流转；承租者租赁农村集体私下违法建设的房屋。

对于农村集体私下流转的现象，地方政府有两种选择，一是加大监督查处力度，提高征地补偿金，降低农村集体和承租者私下违法交易的收益，鼓励农村集体出让土地。二是支持集体土地流转，鼓励合法建设租赁房，使租赁房模式下农村集体和承租者的收益大于私下流转的收益。

如果政府采取第一种策略，增大监督成功的概率α，监督成本C14将大大增加，同时必须增加支付给农村集体的补偿金I21，虽然可以从房地产企业得到收益R，但政府的实际收益是减少的。这种策略会对社会产生严重的负效应，损害政府的政治利益。

当政府采取第二种策略支持合法流转，鼓励农村集体建租赁房时，房屋的合法性可以使农村集体收取更高的租金(I11>I12)，但也要向政府缴纳相应的税费T，与承租者交易的成本也增加了，C11>C13。同时，承租者租房权益得到合法保障，心理满足效用得到增加(U11>U12)，支付的交易成本和租金也增加了。对于地方政府来说，建租赁房缩小了房屋租赁市场的供需缺口，维护了住房市场稳定，产生了极大的社会正效应E1。

(四)集体建设用地合法建设租赁房为最优策略组合

三方博弈的最优策略组合是集体建设用地合法建设租赁房，在此模式下，集体建设用地总量没有减少，土地性质没有发生变化，租赁房的供应增加后对房价与租金的上涨趋势具有一定的抑制作用，给社会带来了极大的正效应，符合政府的政治利益。集体建设用地入市流转，农民可以获得长期稳定的收入，收入来源增加，有助于农村脱贫致富。承租者租住到安全、合法、经济的租赁房，有利于缓解流动人口租房难问题，维护社会稳定。

达到最佳策略组合要使农村集体和承租者在合法流转时的收益大于私下流转的收益，即要满足式1：

式(1)

与私下流转模式相比，政府支持合法建设租赁房时，农村集体增加的租金收入与无须承担的心理成本和违法成本之和应大于增加的交易成本和税费。承租者减少的心理成本、违法成本负担以及增加的住房心理满足效用之和应该大于多支付的交易成本和租金。

由此可见，合法建设租赁房时，农村集体的建房费用支出、缴纳的税费，承租者获得的住房心理满足效用、房屋租金费用，地方政府的监管力度以及各参与主体之间的交易成本影响着参与主体的行动策略选择。

三、结语

本文通过建立地方政府、农村集体和承租者三者之间的博弈模型，分析了集体建设用地在国有征地模式、非法流转土地和合法建设租赁房模式下，三方参与主体的博弈关系，发现集体建设用地合法建租赁房是最优策略组合。在利用集体建设用地建租赁房时，应注意通过明确集体土地产权分配制度和建立系统的租赁房运营机制来降低交易成本，规范租金与税费的征收，解决农村集体融资问题，完善配套设施建设来增加承租者住房心理满足效用，加强政府监督。