公允价值计量及其应用问题——以Y公司为例

(重庆理工大学 重庆 400054)

一、公允价值的概念

公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。在公允价值计量下，资产和负债按照在计量日发生的有序交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

二、投资性房地产概述

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。具体包括：已出租的土地使用权、建筑物以及持有并准备升值转让的土地使用权。

(一)投资性房地产计量模式的对比分析

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件的可以采用公允价值模式进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。

1.成本模式

在成本模式下，企业应按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，应按期计提折旧或摊销，若存在减值迹象的，还需对其进行测试，应按有关规定对其计提减值准备。在该模式下，投资性房地产不会考虑房地产市场价值变动的影响，因此不会对企业利润造成大幅波动，且由于不会调整投资性房地产的账面价值，也降低了企业操纵利润的可能。

2.公允价值模式

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对其进行后续计量。在该模式下，企业不需要对投资性房地产计提折旧或摊销，也不必进行减值测试，但需要在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础来调整其账面价值，将二者的差额计入当期损益。

三、Y公司投资性房地产计量模式变更的影响分析

Y公司1997年在深圳证券交易所挂牌上市。Y公司专注商业地产领域，业务覆盖购物中心、城市综合体、高端综合项目等。为建设并加强商业地产板块的核心竞争力，公司开始重点整合各类商业资源，构建起成熟的全价值链业务模式，致力于为投资人实现最大的价值回报。近年来，公司所持有的商业地产项目数量迅速攀升，其对投资性房地产以成本模式进行后续计量的方式所提供的会计信息可靠性有所下降，已难以恰当地反映公司的财务状况和经营成果。为了能更加客观、真实地反映公司所持有的投资性房地产的实际价值，提升公司财务信息的准确性及可靠性，公司决定于2014年1月1日对投资性房地产由成本模式计量变更为公允价值计量模式，并对2013年12月31日的财务报表金额进行追溯调整。

(一)对资产负债表的影响

首先，2012—2013年，Y公司的投资性房地产采用成本模式进行后续计量，其占资产的总比重分别为28.97%、28.51%。在2014年1月1日改用公允价值模式进行后续计量后，投资性房地产的账面价值有较大幅度的提升，占资产的总比重约50%；同时，对2013年的报表数据进行调整后，投资性房地产占资产的总比重从28.51%上升到40.17%，至2014年底该占比达50.65%。这是由于Y公司的投资性房地产项目位于北京、上海等重点城市的核心区域，上述区域有活跃的房地产交易市场，且近年来房地产行情持续高涨，拥有较好的市场环境，房产的公允价值远高于其历史成本，所以该公司的投资性房地产后续计量改用公允价值模式后，投资性房地产的账面价值及其占资产总比重都大幅增加。

其次，Y公司投资性房地产后续计量改用公允价值模式后，对2013年报表金额的追溯调整使得公司的递延所得税负债从8 286.0万元增长至43 301.6万元，增加了35 015.6万元。这是由于会计上对投资性房地产的公允价值上升进行了确认，而税法上对此收益不予以确认，虽然不会对该公司当期所得税造成影响，但会形成递延所得税负债，使得公司未来期间的税负增加。同时，公司资产负债表上出现“其他综合收益”这一项目，这是因为在公允价值计量模式下，公司的存货或自用房地产转入投资性房地产公允价值的增加。

(二)对利润表的影响

Y公司对投资性房地产采用成本模式计量时，需要对其进行折旧与摊销，而采用公允价值模式计量后，按照准则规定，不对投资性房地产进行折旧与摊销，调减因计提折旧与摊销的管理费用6 663.3万元，调增因折旧与摊销减少的利润6 663.3万元。由于此后公司将不再对投资性房地产进行折旧与摊销，管理费用的减少削弱了“税盾效应”，公司因此会间接承担更多的税负。此外，本次计量模式的变更使得公司投资性房地产的账面价值大幅度上升，2013年的净利润从调整前的18 794.5万元增加到35 526.7万元，其向上波动幅度约为90%，此举动对净利润起到了美化作用。2014年虽然投资性房地产的公允价值有所上升，但公司的利润却有所下降，出现了亏损，这可能是由于该公司在上海松江路的项目未能正常开业所导致的，如果没有投资性房地产价值的上涨，公司的净利润还会进一步下跌。所以，在公允价值模式下，投资性房地产价值的变动可能会对公司的利润造成不小的波动，使公司的利润变得难以预测。

(三)对财务指标的影响

Y公司投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量后：(1)公司的资产规模增幅相较于负债较大，资产负债率从59.6%降至52.7%，公司的偿债能力有所改善；(2)公司的账面利润高于成本模式，所以导致净资产收益率有所上升；且在公允价值模式下，企业不需要计提折旧或摊销，为公司节省了部分管理费用，且投资性房地产公允价值有所上升，这些因素使得净利润账面上翻了近一倍，销售净利率从27.24%跃升至52.5%，公司的盈利能力也有所提升。(3)公司的总资产周转率下降了1.56%，但变动幅度不大，这可能是由于近两年公司设法挺进上海商业项目所导致的。但是，以上各种财务指标的变化仅仅是由于公司的投资性房地产计量模式变更带来的结果，而公司的业务并未发生本质改变。

四、对投资性房地产公允价值模式计量的建议

(一)构建活跃的房地产市场

要让公允价值模式在投资性房地产中最理想地应用就必须具备公开、活跃的房地产交易市场，但我国目前投资性房地产市场环境不成熟，没有像其他金融工具那样活跃的交易市场，其公允价值的准确获得有一定难度。在“互联网+”的时代背景下，我们应充分利用网络来进行信息集成，构建房地产交易系统及行业数据库，以便及时传输公允价值计量所需的公开信息，大力推进信息资源公开化。

(二)完善会计准则

我国企业会计准则仅仅说明了公允价值的概念，而对于其相关的具体用法，并没有做详细的规定和说明，而制定出更加详细、具体的公允价值准则是该领域深入发展的必经之路。所以，会计准则中应制定适合我国国情的专门公允价值计量准则，应对公允价值计量问题进一步规范和完善，使得公允价值的运用更具理论性及可操作性。例如，加强对公允价值计量相关的制度及法律建设，使得公允价值相关问题，有理论支持、有法律依据，防止利用公允价值进行舞弊的行为发生。

(三)提高财会人员职业素养

使用公允价值计量模式核算投资性房地产时，会增加财会人员的工作量以及工作难度，这就对财务人员的专业技能和职业素养提出了更高的要求。如利用估值技术来确认投资性房地产的公允价值时，离不开对未来事项和不确定性的主观判断。因此，企业应加强对财会人员的技能培训，定期举行专业知识讲座并进行技能考核，以提高其专业能力。