供给侧改革中武汉市房地产去库存战略的有效性分析

武 艺

(武汉大学 经济与管理学院,湖北 武汉 430000)

1 武汉市房地产去库存政策

我国房地产业产值占GDP总额比重达到6%以上，是名副其实的支柱产业，因此房地产业的持续健康发展与我国的经济增长息息相关。房地产去库存战略提出之后，中央主要出台了如下五个政策：降低首付比例；降低房产交易契税和营业税；户籍制度改革；加大棚户区改造和货币补贴力度；提高公积金缴纳积极性。武汉市也根据中央要求推行了相关政策。

第一，降低首付方面，从2015年国庆期间开始，武汉市各大楼盘已经开始执行首套房首付2.5成的政策，政策实施之后，近七成的购房者选择25%的首付比例，尽管降幅只有三万到五万元，但是在武汉市这种非一线城市，这笔金额已经可以大大减少一个家庭的买房压力。

第二，降低房产交易契税和营业税方面，契税对于购买家庭唯一住房的个人，面积90平方米及以下契税税率降低至1%，面积90平方米以上契税税率降低至1.5%；对于购买第二套住房的个人，面积90平方米及以下契税税率降低至1%，面积90平方米以上契税税率降低至2%。营业税方面个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税，个人将购买2年以上的住房对外销售，免征营业税。契税的降低主要针对较大户型，而营业税的降低主要针对购买2年以上的住房，旨在鼓励居民“卖小买大”“卖旧买新”。

第三，户籍制度改革。2015年湖北省政府出台了关于进一步推进户籍制度改革的实施意见。方法主要是改进现行落户政策，根据综合承载能力和经济社会发展需要，以人的城镇化为核心，解决农业转移人口市民化，实现常住人口基本公共服务全覆盖。

第四，棚改货币化安置。政府将被征收房屋的市场评估价加上公摊补助、搬迁奖励、装饰装修费等以现金形式发给拆迁户，居民自行买房。2016年，湖北计划开工改造各类棚户区39万套，货币化安置比例超过51%。目前，20万套货币化安置任务已分解下达到各市州。湖北省还将积极与国开行、农发行进行项目对接，争取信贷资金支持。

第五，公积金存款利率。职工住房公积金账户存款由按归集时间区分利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%，有较大幅度的提升。

2 房产销售分析

本文选取2015年1月至2016年10月的武汉市房地产业相关月度数据进行房产销售分析。

图1是武汉市存量房交易数量的月度数据，可以看出存量房交易数量在2015年一直呈现缓慢上升的趋势，但是自2016年2月各种房地产新政密集出台以来，存量房交易数量上升较快；图2是武汉市新建住房交易数量的月度数据，可以看出，新建住房交易数量的变化趋势和存量房交易数量的变化趋势基本相同，2015年交易数量基本保持稳定，波动较小，但是在2016年2月出现一个“井喷”现象，之后也一直维持在较高交易量水平。

图1 存量房交易数量

图2 新建住房交易总量

接下来，为了研究房地产去库存新政的有效性，将数据分为2015年1月至2016年1月和2016年2月至2016年10月两组变量，并根据t检验结果判断两组数据的均值是否有显著性差异。检验结果如表1所示。

第一组是对2016年2月前后的存量房交易数量进行配对t检验，第二组是对2016年2月前后的新建住房交易数量进行配对t检验，可以看到，两组检验的Sig值分别为0.000和0.006，均小于0.05，因此可以在95%的显著性水平下认为2016年2月前后的交易数量均值存在显著差异。并且从差分的均值为-2922.25和-9937.50可以得出，新政实施之后，存量房交易数量平均比实施之前高出了2922.25套，新建住房交易数量平均比实施之前高出了9937.50套。

故根据以上分析，可以认为新政实施减轻了居民的购房负担，有力地促进了武汉市房地产市场的流动性，有效地推进了房地产去库存化。

表1 成对样本检验

3 政策建议

从短期数据分析的结果来看，新政实施确实在一定程度上起到了活跃房地产市场的作用，但是这些政策仍然存在改进余地。

第一，降低首付一方面减少了居民当期的购房压力，但是却并没有减少长期的购房成本。这是因为，首付比例越低，意味着金融杠杆就越高，消费者后期面临的还贷压力也就越大，再考虑到未来收入和未来房价的不确定性，以较低首付买房事实上存在着较大风险。

第二，降低房产交易环节的契税和营业税。契税税率降低使得房屋的产权承受人即购房者的税负减轻，营业税免税政策则使得售房者的税负减轻。但是税收调整只能带来短期效应，我国居民的投资渠道十分狭窄，加上房价上涨预期，导致房地产的投资性需求增加。因此，从长期来看，税收政策方面应该尽快大范围开征房产税，增加住房持有成本，控制投资性需求。

第三，户籍制度改革。武汉市户籍制度改革使得城镇化率提升，乡村人口带来的住房需求不断增加，导致房地产价格的上升。因此户籍制度改革在推动房地产去库存的同时，也催生了房价的上涨，必须对房地产市场进行有效监管，稳定房价，同时大力发展实体经济提高人均可支配收入，反过来深化户籍制度改革，从而达到政策的良性循环。

第四，棚改货币化安置。棚改货币化安置是消化商品房库存较为有效的方式，但也存在一些问题。政府直接用货币进行补偿见效虽快，但是造成财政支付压力巨大，同时对拆迁户补偿的资金加上银行贷款使得购买力迅速膨胀，造成三、四线城市房价持续上涨。

第五，公积金存款利率上调。尽管公积金存款利率上调可以增加居民缴纳的积极性，但是从公积金在购房中的作用看，最大的问题是公积金贷款的上限，同时混合贷实际贷款门槛较高，导致公积金贷款使用范围十分有限，从而抑制了公积金发挥更大作用，使其只能为首付能力高的个人所用。因此在未来公积金制度还有待进一步调整，可以对中低收入人群进行定向扶持，也可以尝试在房屋装修、大病提取、旅游消费等方面扩大公积金使用范围，提高公积金使用效率。

4 结 语

房地产去库存作为供给侧改革的重要目标之一已成为国家重点关注的事情。武汉市政府响应中央号召出台了一系列刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在落到实处。因此本文旨在对这些政策是否如期达到了去库存的目标作出研究。

第一部分列举了中央出台的主要政策，包括降低首付、降低房地产交易契税和营业税、户籍制度改革、棚改货币化安置、公积金存款利率上调等；第二部分具体对武汉市落实和实施这些政策的情况进行了定性分析；第三部分运用武汉市2015年和2016年的房产交易数据对武汉市落实和实施这些政策的效果进行了定量分析，从而得出可以认为新政实施减轻了居民的购房负担，有力地促进了武汉市房地产市场的流动性，有效地推进了房地产去库存化；最后本文对于这些政策提出了一些改进意见。