限购“松绑”搅动广东楼市

罗赟

“21世纪什么最贵？人才！”葛优在电影《天下无贼》中的一句戏言正在成真。

11月29日，广东省佛山市发出通知完善人才住房政策，为吸引人才“松绑”限购政策。紧接着，12月2日，深圳市深汕特别合作区（下称“深汕合作区”）管理委员会发布公告正式“解冻”该合作区房地产市场，并抽取30%预售住宅房源解决合作区企业员工居住需求。

2019年年底的广东楼市可谓瞬息万变，上一秒还在惊叹佛山当地楼盘闻风调价的速度;下一秒深汕合作区内一楼盘就有2000多人进行诚意登记。

外界有观点认为，不论是佛山的限购“松绑”，还是深汕合作区“解冻”房地产市场，都属于典型的人才导入政策。那么，两地新政出台后，市场反应如何？新政背后的原因又有哪些呢？

佛山购房门槛降低

11月29日晚间，广东省佛山市人社局、住建局联合发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》（下称“通知”）。

通知明确指出，认定为优粤佛山卡A卡（尖端人才卡）、B卡（高级人才卡）、C卡（中初级人才卡）、T卡（特色人才卡）的人才享受佛山市户籍人口购房政策;在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

而此前的政策是，佛山市户籍居民限购两套房，非户籍人口在限购区域（包括禅城全区、南海桂城街道等8个热门区域）买房，需提供购房之日前两年内在该市累计缴纳一年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，可限购一套房，非佛山市户籍的优粤佛山卡持卡人若在该市无住房，可在限购区域购一套住房。

因而，通知发布后，除优粤佛山卡持卡人可享户籍居民购房政策（可购两套房）外，还有大量在佛山工作的本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才也将实现首套购房“零门槛”。

12月4日，佛山市住房和城鄉建设局即发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》操作指南，明确人才购房套数认定以家庭为单位。

而在具体操作指南还未发布前，此限购“松绑”政策就已使得佛山楼市蠢蠢欲动。当地不少楼盘闻风涨价，中介亦对“本科及以上学历”人士发出了“专车接送”的邀请。

对于楼盘发布“折扣优惠随时取消”“马上涨价卖”等借势海报，广州中原地产项目部总经理黄韬认为，限购放松后很多开发商希望趁机走量，此类做法更多是一种噱头，真正涨价的可能性不大。

虽然不少楼盘借势宣传，但是据媒体此前报道，11月 30日的佛山楼盘营销中心现场状况冷热不一，有的项目门庭若市，有的项目则比较冷清。佛山房地产网数据显示，截至12月1日18时，新政出台后的第一个周末，该市网签新建住房815套，略高于平时周末，但并未出现大面积网签的现象。

佛山中原地产策略研究中心总监朱伟德告诉《中国经济周刊》记者，新政主要对佛山市中心和广佛交界的限购区域影响较大，对产业发展较好的镇街也有利好。

据贝壳找房旗下佛山房产中介闵小姐介绍，新政公布后，来自广州、深圳的客户咨询比例较高。她表示自己所负责的楼盘项目地处禅城，未来交通配套较完善，目前房价又较低，因而吸引了不少投资客。

深汕特别合作区商品房 “解冻”

相比佛山限购“松绑”之后，各楼盘项目冷热不一的现状，深汕合作区房地产市场正式“解冻”后，则迎来了大批意向购房者。

深汕合作区地处粤港澳大湾区最东端，于2011年正式设立并开始运作，规划范围包括汕尾市海丰县鹅埠、小漠、鲘门、赤石四镇，距深圳市东部约60公里，原为深圳市和汕尾市共同合作管理， 2018年12月16日，其正式成为深圳第“10+1”区，由深圳市全面负责建设管理。

此前，为维持深汕合作区房地产市场稳定健康发展，防止炒房客扰乱正常市场秩序，深汕合作区房地产市场从2017年5月开始进入冻结状态。

12月2日，深汕合作区管理委员会（下称“深汕管委会”）对外发布公告，启动合作区过渡期商品房销售工作，意味着该合作区房地产市场正式“解冻”。

公告规定，居民家庭限购两套（包括商务公寓），成年单身人士限购一套（包括商务公寓），5年内禁止转让。同时，公告还提到，在深汕合作区买房并不影响深圳市其他区的购房名额，反之亦然。

值得注意的是，公告指出，将抽取目前待售的两个楼盘30%的住宅房源用于解决合作区内企业员工的居住需求。据在深汕合作区工作的刘先生介绍，合作区企业内部将有名额给到员工，不需要参与摇号即可直接购买。这或将有利于为当地企业更好地留住人才。

除此之外，深汕合作区的楼盘项目还将吸引更多深圳市其他区居民购买。

据了解，目前深汕合作区仅振业时代花园和辉煌花园两个楼盘有房源待售，共推出房源2000套左右，均采取诚意登记—摇号线下选房的销售形式。

其中，振业时代花园已拿到预售证，备案价为9434元每平方米起，与62866元每平方米的深圳一手住宅价格相比，深汕合作区的房价可谓是“白菜价”，仅为深圳房价的七分之一。

对于购房条件，据振业时代花园销售人员张先生介绍，非深户籍人士需提交深圳5年不间断社保清单办理按揭。另据辉煌花园营销中心彭先生介绍，该楼盘共推出约1400套房源，12月7日已开始诚意登记，申请办理按揭条件与振业时代花园相同。

振业时代花园代理方深圳中原董事总经理郑叔伦此前曾对媒体透露，此次新政对深圳户籍客户购买有巨大吸引力，在深汕合作区买房不占深圳市其他区的名额，加上深汕合作区目前房价处于绝对低洼，低于临深片区（包括东莞、惠州和中山三市临近深圳的片区），因此，该合作区定会吸引深圳市其他区居民外溢购买。

不过，部分市民也有自己的看法，深圳市民刘先生就表示，深汕合作区作为一块跨区域的“飞地”，主要功能还是接受深圳的产业转移，公共基础设施配套等仍待完善，短期内不会考虑在该区置业。

而据楼盘营销中心工作人员介绍，上述两个楼盘的商品房，全国各地居民亦可一次性付款购买，前提是遵守家庭两套、成年单身人士一套的当地限购政策。因此，该合作区能吸引到的不只深圳市民。

不过，公告中亦有较为严格的限购政策。限购房屋类型包含商务公寓（深圳市其他区限购政策不涉及商务公寓），并明确自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让，也即购房者必须长期持有房产，并且，深汕管委会及深圳市住房主管部门将对商品住房和商务公寓项目实施销售价格指导。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示，房地产市场放活，是为了促进房地產市场的活跃，促进经济的发展，毕竟还是有政策限制，且深汕合作区的供给量也不大，所以对整个深圳房地产市场不会带来多么大的影响。

12月11日、12日，振业时代花园一期开盘，分别面向合作区企业员工和社会人士，且房源全部售罄。其中，376套面向社会公开发售的房源，仅认筹就吸引了2618批购房者，中签率仅为14.36%。另据辉煌花园官方微信公众号最新信息显示，该楼盘面向社会公开销售房源1031套，诚意登记数为5335批，中签率仅为19%。

“人才争夺战”全方位展开

实际上，在此之前，佛山市已出台了大量人才支持政策。

2017年5月，航拍深汕合作区内的鹅埠镇。

比如，去年10月出台的《佛山市人才发展体制机制改革实施意见》就提出市财政投入不少于1亿元提升人才团队资助和引进领军人才力度等。今年9月，佛山市则计划向该市各类人才发出优粤佛山卡约95万张，并明确持卡人可享优惠服务。

佛山市作为大湾区的产业重镇，特别是产业升级转型和创新发展等，都需要较多高端人才。而在11月28日佛山市住房和城乡建设局发布的《佛山市住房发展规划（2018—2022）（征求意见稿）》也明确了其承接广深等热点城市产业和人口转移的任务。

因而，此次放松人才限购政策其实是佛山市引进人才举措的延续，该政策将对人才，特别是高端人才落户佛山提供便利。

朱伟德分析称，此举其实意味着佛山正式进入“抢人才”的城市队伍，目前政策最大的利好还是对佛山产业的升级，吸引人才落户，促进产业发展。

不过，朱伟德也提到，人才客户的购买力和置业目的跟投资客完全不同，真正要吸引人才，还需要有一系列的人才支持政策，购房政策只是其中之一，后市还有待市场检验。

与此同时，肩负承接深圳产业转移任务的深汕合作区，目前有供地产业项目76个，其中69个来自深圳，计划总投资超370亿元，已竣工投产13个，全部达产后预计年产值654.8亿元、预计年税收56.4亿元。

快速发展下的深汕合作区，放开房地产交易或是必然选择，房地产市场的良好发展亦能更好地对接实体经济。

郑叔伦对深汕合作区一直保持着关注，他认为，经过两年多的时间，理顺体制机制后的深汕合作区获得快速发展，产业规划、交通规划等逐步完善，人才保障房供应大大增加，市场对于深汕合作区也有更多认识，整体规划完善后，放开房地产交易是必然的选择。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则提出，深汕合作区此次调整住房政策属于典型的人才导入政策，即为了吸引更多人才的落地，从而促进地方发展。

同时，深汕合作区住房市场的不同建设逻辑又更加体现了人才导入的味道。

根据深汕特别合作区管委会主任黄伟平介绍，深汕合作区房地产政策将借鉴“新加坡模式”，以保障房为主。他表示，在深汕合作区住房供应总量中，市场商品住房占比40%，公共住房占比60%（人才住房、公共租赁住房、安居型商品房各占20%），预计到2020年，该区将供应公共住房用地11宗，供应面积约140公顷，建设公共住房7万套。

编辑：吕江涛 lvjiangtao@ceweekly.cn

编审：张伟

美编：孙珍兰