旧城商业社区公共空间改造的更新策略研究

李五妍 孙悦昕 李翅

北京林业大学

1.引言

随着社会的发展和城市的不断更新，层出不穷的新城拔地而起。当前我国城市化率已接近 50%，到2020 年将达到 55%～60%左右。在城市更新过程中，一些原本繁华的旧城区因为功能不能匹配当下生活需求而逐渐落寞，年轻人纷纷逃离，而那些习惯于生活在此的老人守着这萧条的街景。旧城中的许多社区都面临着重新开发和利用的困境，如何改善空间功能及提升形象来带动旧城社区的吸引力和活力成为旧城更新的当务之急。2018年北京新大都酒店作为北京西城区地标性社区就启动了社区更新工作，采用一系列改造措施，力求在有限的空间和复杂问题和矛盾中探索一条适宜社区自我更新的路径和策略，来营造生态和谐的社区生活，解决旧城社区的众多发展困境。

2.概述旧城商业社区改造

旧城社区改造主要是为迎合当下现代化城市建设与发展的需求，在实现人民优良生活环境的目标下对旧有城市的土地、住房、环境等作出改善，保证人们生活的城市环境实现新的优良风貌，改造的形式主要有对现有物资和土地的保护改造、修复改造、二次开发改造，其中保护改造是对现有设施进行加固保护，保护城市具有价值的建筑物；修复改造是对设施中的危险或者不利于设施安全、美观的部分拆除，并重新加固完善，以保护价值高的设施。同时，作为商业社区，创造社区价值带来高效益回报是改造关注的重点

新大都社区位于北京西二环，距故宫仅10公里，毗邻中国住宅与城乡建设部和中华人民共和国生态环境部两大国家部委，与北京最具有代表性的现代住宅小区社区百万庄庄相接。新大都规划始建于1954年，在1970年到2000年期间经历了两次改造，以商业办公服务为主，其中酒店单元是为迎接1990年的亚运会日本队新建而沿用至今的，社区地理位置重要，其建筑具有历史价值，是北京旧城商业社区的典型代表。

1954-2000年新大都商业社区变迁（Genslor设计事务所提供）

3.旧城社区改造中存在的问题

以新大都社区改造为例，主要存在以下几个主要问题：

3.1 建筑功能杂乱，公共空间不足

Genslor设计事务所对社区内现有建筑进行了编号分析，并列出了现有建筑的功能业态，社区总面积约21200㎡，主要建筑共计14处，建筑总占地面积约8716㎡，占社区用地的41.1%。 建筑主要功能包括了酒店、办公、餐厅、接待及会议室，还有配套的建筑，如宿舍、锅炉房、洗衣房、变电站、旅行社。编号的建筑并未涉及由于历史原因加建的部分建筑，这部分建筑主要临街门店、餐馆等。建筑风貌各异。由于历史改造加建，原有用地因为建筑无序发展而变得局促，现在剩下的相对完整的公共空间仅为社区中部的空地，除中心广场以外，开敞空间没有很好界定，并被周边杂乱无章不同元素干扰视觉。

3.2 对外交通不畅，基础设施年久失修

整个社区属于封闭大院，现在有3个出入口，主要出入依赖于南侧车公庄大街的东南出入口1处，西侧出入口服务与后期车辆使用，西南出入口基本常年锁闭不使用。停车主要集中在社区内仅有中心空地，北侧国际会议中心和新大都酒店的地下车库基本不再使用，地面停车仅能解决120个左右的临时车位，基本建筑间的间隙空地都利用上了，而且社区内人车混行，开敞空间不欢迎行人活动。同时社区内的建筑设施老化和户外设施的缺乏，导致社区公共空间无休闲服务配套，不鼓励人聚集交流，只是点对点的过渡服务。

3.3 社区发展落后，定位及功能急需更新

由于老旧的建筑、设施缺乏、交通不畅等一系列问题，致使新大都酒店已经选择停业整顿，已入住餐馆也面临倒闭的，临街的商铺也无人问津。因此如何利用建筑，对其功能进行合理更新与利用，并对空间进行有效改造，提升社区品质与服务功能成为当务之急。

4.改造策略

旧城商业社区改造需要以综合开发为基本建设改造原则，综合开发要求下城市的高价值区域多以具备经营性质的商业房屋为主，使得建筑的价值在改造后能够获得较大规模的提升，而创造的效益资金可以用于完善无法迅速创造高价值的改造区域，即用回收的资金补偿经济效益较弱区域，促进改造工程可以顺利实现。

针对新大都社区在改造前期经历了几轮的研究与探讨，最后由genslor公司提出的理念成为最终改造的主要思路，其改造的核心是创造价值，重新定义社区，让社区重新焕发生机，具体体现在一下3个方面：

4.1 生活与工作融合

单纯的办公环境是造成现在新大都缺乏活力的主要因素，鼓励办公的同时创造各式各样的生活场景，形成不同的功能的开放空间用于休闲娱乐，制造愉悦的社区氛围是激活园区的一剂良药。将现有空间进行适度整理，通过腾退违建和临建、停车空间让位于行人休闲等一系列措施，释放空间，营造宜人的户外环境。

4.2 将封闭的社区创造成城镇体验

新大都发展的瓶颈是封闭式管理运营，打破现有建筑边界。Genslor在设计中尝试将临中心广场一周的建筑一层进行改造，突破墙体对空间的束缚，将有条件的位置改造成通廊，这样大大增加了中庭的户外空间面积，也为建筑的内部空间带来了发展的新契机。同时，在交通上也进行了重新梳理，将原有人车混行和地面停车的问题进行了调整，保证了社区的进出问题，将人流自外向内更便捷的引入，停车将重新启动地下停车的空间，并在社区北侧空地增设升降停车位解决目前停车难，车位少的问题，营造更利于社区商业活动的环境会带动社区价值的提升。

4.3 鼓励街道活动，打造交流和活动的空间

在公共空间中增设停留空间、漫步空间、集会空间等多样环境，并配以相应的服务设施，为户外活动创造更多的机会与可能。Genslor在设计中倡导未来的商业办公社区围绕的人群应该创造一个弹性的、个性化体验和有感知的社区。需要吸引人才、创造多样的生活方式以及提升社区空间的表现力来经营。

5.结语

旧城商业社区改造除了对原有建筑进行翻修外，旧有的公共空间的提升更新也尤为重要，旧城商业社区改造中受限于各项条列和开发商的原因容易造成建设周期长、资金回收速度慢等问题，开发商往往优先考虑建筑的更新而忽视对公共空间的营造与利用。为了改善这些问题，需要优先考虑整体社区的改造内容及重点，加强综合开发，做好现状研究与分析、以人为本去考虑整体社区的规划设计，促进就成社区改造工作的顺利完成。