强金融监管形势下住房金融服务及创新发展策略探究

2019-12-21吴翠仙

大众投资指南 2019年23期

吴翠仙

（江西省新余市房屋置业担保有限公司，江西新余 338000）

引言

近年来国家对于房地产企业的去杠杆控制力度持续加强，针对房地产金融业务的违规行为予以重点整治与严厉打击，房地产行业面临的经营与融资环境不容乐观。在中国银保监会于2019年10月23日下发的《补充规定》中将住房置业担保业务纳入监管范围，对房地产行业住房金融服务的创新提出了具体要求。

一、强金融监管的主要表现与影响分析

（一）主要表现

日前中国银保监会与发改委等多家单位联合印发了《关于印发融资担保公司监督管理补充规定的通知》，该《补充规定》提出将住房置业担保机构纳入到监管要求中，标志着对房地产金融业务风险从严控制程度的进一步加深。强金融监管的最显著特征为从严的金融监管政策，严格禁止违规的理财或信贷资金流入房地产领域，督促房地产融资担保业务实现合规经营，针对违反房地产行业政策的行为予以深化整治与严厉处罚。在此背景下，督促房地产行业更应秉持审慎意识经营住房金融业务，呈现出全新的发展面貌[1]。

（二）对住房置业担保工作的影响

随着国家宏观经济调控、住房市场发展和全面深化改革的部署，住房置业担保行业面临着由房地产市场下行带来的担保业务量减少与风险增大的多重压力，政府职能部门在住房担保规范监管方面也提出了进一步改革的新要求，在金融监管形势从严、房地产调控升级的影响下，住房置业担保工作也面临着全新的发展形势。

1、房贷政策变化导致业务量减少

房地产调控政策加强，公积金业务增长减速。随着监管趋严，银行通过表外渠道给房地产违规输血的风险将全面增大，房企未来的资金成本和资金链承受着更大的压力。监管对于违规涉房贷款不断压缩，有消息称某省联社要求严格落实房地产调控政策，房地产贷款占比高于20%的农商行不得以任何方式新增房地产贷款。与此同时，部分贷款机构也将信贷政策进行了调整，个人住房贷款业务量普遍下降明显。

2、担保风险增大

一是房地产项目频繁出现资金断裂问题，期房风险增大。在销售回落、银行信贷收紧等因素的影响下，房地产企业在2018年后的债务兑付压力显著剧增，多数企业进入偿债高峰期，相应对其经营能力构成一定影响[2]。房地产调控持续密集，融资成本提高，导致房企融资面临四面楚歌的困局。据人民法院网站消息，截至2019年10月27日，宣告破产的房企增加至408家，地产贷款增速连续14个月回落。二是受宏观经济影响，部分借款人经济收入存在不稳定的情况，还贷困难。

3、金融业务模式转变

在2017年12月20日中央经济工作会议中指出，要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，该意见的发布为住房租赁市场的发展创设了良好的政策环境，在政策支持与商业银行的引领下，住房租赁市场步入了发展增速期，对于传统住房金融服务工作提出了创新的要求。与此同时，诸如房地产投资信托基金REITs、抵押贷款证券MBS 等新型金融产品逐渐开始涌现，房地产企业债券银行间融资开始逐渐增长，标志着银行间融资对房地产领域的逐步放开，为房地产行业带来了全新的发展机遇。

二、强金融监管形势下住房金融服务的创新发展策略探讨

（一）强化依法合规经营意识，全面把握风险隐患

监管政策的落地，从法规层面对住房贷款担保提出了全面具体的监管标准，敲响了住房置业担保行业的警钟。在我国房地产市场剧烈波动、行业风险渐趋增大的背景下，相关从业人员务必要着力寻求住房金融服务的创新发展路径，结合国家政策、调控手段与长效机制推进房地产融资结构的调整，更好地强化房地产行业的综合竞争力与风险抵御力。一方面，应秉持依法合规经营理念开展现有住房置业担保工作，按规向监督管理部门申领经营许可证、调整自身经营范围，依法合规履行自身所承担的担保责任，并自觉接受相关部门的监督。与此同时，住房置业担保机构应基于内控管理实效强化对自身的经营管理，完善内控管理制度与约束机制建设，对照相关规定针对各业务运作流程进行逐一排查，尤其需加强对关键控制点的严格控制，借此彻底扭转以往“唯市场论”、规划经营风险，实现依法合规经营目标。另一方面，还需在企业内部针对房地产金融风险建立专项排查小组，安排专人落实风险自查、实时监测管理与实地调研，综合运用信息管理平台获取行业内部的房地产项目风险信息，实现对风险隐患的严格防范，保障企业按时、足额收回融资。

（二）严格跟随国家政策变化，探索全新商业模式

鉴于政策环境变化将直接影响到房地产市场及其相关行业的变化，因此住房置业担保机构应确保实现对国家政策变化趋势的动态追踪，助推多渠道保障、多主体供应、租购并举的住房制度建设，探索政策性住房担保业务。结合自身业务经营状况、住房金融服务情况进行现有业务机制的调整与创新，在国家不断加强对房地产信托投资基金支持力度的背景下，加快推进自身商业模式的转型，积极介入房地产信托投资基金领域，夺取更多的市场份额，为其新型商业模式的发展打下良好基础。同时，积极服务于租购并举住房制度，创新住房租赁服务模式。在国家对住房租赁市场支持力度不断增加的背景下，企业还应加强对房价变化机制、居民租房意愿等信息的调查与综合分析，精准把握住房租赁市场的后续市场空间与发展潜力，借助国家政策优惠进一步拓宽其商业模式覆盖领域，朝向住房租赁市场全面迈进。以中国建设银行为例，该银行积极运用金融手段推动住房租赁市场的建设发展，对此住房置业担保机构可与这类商业银行构建合作关系，借鉴其开放共享平台与配套金融产品，利用新型住房金融模式助力企业自身实现发展方式与商业模式的转变[3]。

（三）建立多元金融服务格局，加快业务产品创新

一方面，住房置业担保机构可借鉴国外企业的发展经验，建立多元化金融服务格局，借助政府力量增强自身在居民心目中的担保资质，打造行业口碑、赢得大众信任；同时加强与保险公司间合作机制的建设，由保险公司参与到现有房屋抵押贷款业务中，便于降低企业自身的经营风险与金融业务创新风险；配合管理公司的建立，吸引更多投资者融入到住房金融服务创新领域，促使更多资金流入房地产行业，以此缓解其资金链紧张情况与偿债压力，更好地拓宽行业发展前景。

另一方面，还需进一步加强金融产品创新力度，将证券纳入到住房金融服务体系中、减轻银行压力，利用金融创新产品帮助投资者规避风险，通过整合银行、信托模式降低银行风险，拓宽房地产金融服务的资金流通渠道，更好地推进住房置业担保机构的长效发展机制建设。

（四）完善担保风险管理体系，增强风险抵御能力

首先，从准入机制层面入手，加强对客户资质的识别与审核，加强对进入市场、项目的筛选，择优选取区域、项目与市场，基于业务前端加强风险把控。

其次，加强建设核心业务科学技术手段，打造高素质创新型人才队伍。不管政策和环境如何变化，应始终推进业务产品体系的创新和调整，提高其风控能力和水平，强化住房置业担保可持续发展的核心竞争力。

再次，应在保证赔付能力的基础上，根据自身的财务政策对风险准备金的提取比例进行调整。住房置业担保机构应综合考虑逾期率、退保率、战略发展计划、财务政策等多方面因素，调整现有准备金计提比例，研究制定合理的、符合公司风险控制要求、具有可操作性的风险准备金提取方式和在保余额转回机制。

最后，积极探索大数据格局下的风险管理业务模式，切实创新多样化的违约处置手段，着力提高风险监测和评价水平。从平台建设上入手，搭建互联网+担保的服务平台，结合互联网技术和房地产大数据，以政策性手段融合房源信息、房屋交易租赁、经纪评估、金融担保等功能模块，开展房地产金融衍生服务，打造大数据监管与开放式服务平台。