房地产企业财务管理与成本控制的协同管理研究

朱婷婷

（河南老街坊置业有限公司，河南 郑州 450000）

近年来，国家针对房地产行业推出了一系列调控政策，如较早推出的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、关于调控房地产市场的最新政策“新国八条”、央行连续三次存贷款基准利率的上调等，在内容上主要包含“房住不炒”“限购”“限贷”“限价”等等。从房地产企业发展角度来看，其产品开发品质及价格是运营成功的重点，而实现利益最大化则是其最终发展的目标。而随着一系列调控正常的不断推出，促使房地产企业面临成本控制与资金使用的巨大压力，多数企业纷纷开始分别实施财务管理及成本控制举措。经过大量的实践运用发现，要想更好地在当今形势下生存和发展，就需要财务管理与成本控制的协同管理，这样才能切实保障预期经济效益的获取。

一、房地产财务管理与成本控制协同管理的特征

（一）信息方面的协同，两者都属于企业运营管理的核心操作，并且所具备的管理权限及地位明显抑制。除了分类上有所差异，其他部分都需要两者的协同管理来达成，因此两者在信息方面呈现出一种互为呼应、相辅相成的状态。

（二）管理方面的协同，在管理层面的协同主要指借助质量管理来消除盲目规模扩张，借助财务管理明确核心业务，通过成本控制促使成本稳定。

（三）决策层面的协同，主要指项目决策与监督使用协同，目的是为了能够切实提升资产经营效果，从而保证最终利益，由此尽可能扩展合作的范围及利润率。

（四）筹资方面的协同，主要是借助财务管理和成本控制来建立起能够有效抵御风险，提升收入的项目运行机制。在筹资当中，时刻注重资金链的资金使用及所具备的还款能力，并最终将资金成本控制在范围当中[1]。

（五）风险管理方面的协同，借助财务管理和成本控制来把控企业日常管理当中的风险，明确风险的详细信息，从而掌控和把握风险。

二、房地产企业财务管理与成本控制存在的问题

（一）财务管理存在的问题

房地产企业财务管理方面的问题主要体现在以下方面：1、融资管理问题，房地产企业资金主要源于银行，然而当前国家金融政策限制明显，银行面向房地产只开放项目开发贷款，并也提供了诸多严格附加条件。比如项目需符合四证要求，自有资金比例需超过35%，负债率70%以下，项目资金实施封闭管理等，此类条件直接加大融资难度。2、生产资金管理问题，因企业资产专用性的增加，促使企业沉积成本的提高。在产能过剩背景下，资本的流动速度受到明显的影响，企业资金由此以固定资产形式长期存在，最终资金链将由此趋于紧张。在市场价格持续上涨的情况系啊，房地产企业将在劳动力成本、原材料购买等方面面临巨大费用支出，并且企业各方面也将随之产生更多预算。3、销售资金管理问题，房地产企业均面临一定的商业信誉问题，因此存在销售资金回笼问题，并且在产品的销售上也存在更多营销的成本支出。且在销售环节，由于更加侧重资金的回收与管理，因此传统的财务管理存在明显的信息滞后、可利用不足的问题，亟待强化财务与业务系统间的信息衔接。

（二）成本控制存在的问题

1、未做好调研工作，投资运作手段单一化。多数房地产企业发展势头过于迅猛，导致企业更多注重企业项目运作，从而严重缺乏前期调研工作的开展。在预测投入成本时，所采取的操作方式过于简单，系统分析不足，对资金安全并未起到应有的关注程度、忽略了市场经济效应，难以实现项目成本优化等。这些都致使房地产企业成本控制欠完善。2、缺乏科学房地产成本控制办法，多数房地产企业经营发展情况，通常受到其成本控制方法使用的直接影响。多数房地产企业并未考察就盲目投资，也未实施具体评估，最终将面临经营失败的风险[2]。3、缺乏成熟的成本控制制度实施，通常情况下，我国房地产企业大都是家族发展形势，其并未由此建立起相应的、行之有效的企业制度，未建立股份与决策权，也未实施权责分离，成本控制制度内容笼统模糊。再加上对成本控制的认识不足，导致成本控制始终处于反映层面，最终将增大成本投入。

三、房地产企业财务管理与成本控制协同管理举措

（一）制定完善内部财务管理体系

1、强化企业财务基础管理，要求房地产企业应当充分借助财务管理来不断增强企业本身竞争力，在此基础上强化财务基础管理，是最终提升财务管理的关键操作。当前多数房地产企业普遍存在财务功能欠缺及财务管理基础薄弱等方面的问题，为此就必须强化基础工作，做好日常财务数据分析，对企业财务实施科学预测、控制及分析，这样才能有效获取企业管理者的信息支持。2、强化资本结构控制，需要结合企业本身发展规模、融资情况、未来发展及经济情况等诸多因素来确定相关权益及债务比例，并在此基础上由此控制资本结构，均分自有资产、贷款及预售资金。3、做好资金管理，需加强企业信用管理，完善融资计划，依照计划逐步拓展项目的自有资金比例，尽可能以利息来支付转向企业利润，由此才能加速资金周转，最终实现资金管理强化。4、完善财务战略管理，要求企业应当结合自身实际发展需求来明确最适合的企业财务战略。例如，企业在筹资战略下可由此拓展筹资渠道，获取足够的发展资金；在投资战略引导下，通过项目可行性研究及决策来有效规避决策失误问题；结合现代投资组合理论，可有效降低企业投资商业风险，最终保障投资收益。

（二）建立规范化运作管理体系

1、逐步实现规范化经营，规范化的目标无法一步到位，需逐步实施来最终实现。通常一些由股东绝对控股的企业，其组织结构调整非常频繁，因此就必须实施规范化经营，这样才能促使当前岗位人员流动及短缺时，能够及时地补给操作。2、获得企业决策层的大力支持，要想促使房地产企业运作规范化转变，就应当由此获取的专业知识内容。然而，有部分核心员工会担心其本身知识被抄袭后变得一文不值，从而抵制共享。因此，这就要求企业应当要求相关人员制定一般知识总结，并形成内部知识共享，由此推出可复制的标准化知识内容。这项工作的开展和实现，需要获得决策层的大力支持才可真正将其落到实处，最终实现持续改善目标[3]。3、标准化运营体系建立，该体系的建立需要充分结合标准化节点类别及特点来实施，通常需要在此基础上针对产品标准、工法样本、成本结构及实施套路等展开深入分析。通常而言，规范标准化的操作对于房地产企业而言非常重要，需要持续丰富标准操作细节，由此创造出一个具备活力、可引导的操作系统。通过标准化体系的建立，内部财务管理和成本控制协同管理将更加容易实现，且标准化体系也需要由协同思想来实施管理。

（三）达成财务管理与成本控制间协同效应

1、借助人才来形成协同效应，因为实施协同管理的关键在于人的操作，因此协同管理更多是体现人的合作。对于企业而言，人才非常重要，人才的发展是企业发展的根本和基础所在，企业必须广招专业技术扎实的人才来担当重任。具体需要为人才引进营造一个良好的竞争发展氛围，借助人才间的有效交流与沟通来奠定协同管理的基础。2、借助企业部门达成协同效应，企业本身是一个整体，企业这个整体主要由多个部门组合而成，因此，企业的正常运作和发展主要借助内部各部门间的协同配合来实现。具体需要增强部门间协同配和的意识，由此形成工作合力，强化凝聚力。然后需要增强部门间的沟通与联系，在处理问题时，可由主管带头，征询领导意见，共同协商解决工作问题。最后需要促使部门间协同配合工作开展趋于规范化，要始终坚持一件事情由一个部门负责的原则，明确事件主次责任，由此不断探索建立一套科学高效的协同配合机制。

四、结语

房地产行业是我国经济发展当中的支柱型产业类型，在激烈的市场经济发展当中，是切实保障我国经济健康稳步发展的基础和前提。如今房地产行业发展形势趋于严峻，房地产企业要想维持良好的经营和发展势态，就必须实施运营管理创新，摒弃以往单一的财务管理或成本控制模式，采取两者协同管理的新模式，由此才能切实提升企业内部管理水平，强化自身市场竞争力。