浅谈房地产开发项目的管理

周介竹

（上海极富房地产开发有限公司，上海 201106）

前言

通常情况下，房地产开发项目管理的实质就是高效地达到预期的目标。在这样的一个过程中，主要是借助于系统工程的相关手段或是理论等来具体实施，进而实现对整个过程的全方位部署和管控，当然最终的目的还是要能够为房地产行业的发展提供强有力的支持。而今，摆在房地产开发商面前的首要问题，则是怎样高效地提升相关工程项目的管理效率，从而为整个项目的科学化推进提供支持，就当前的发展形势来看，这样的部署尤为关键。

一、房地产开发项目管理的意义

之所以要对房地产开发项目实施管理，很大程度上是为公共环境的有效维护提供保障，从而对整个工程项目的实施提供基础条件。再者就是通过系统化科学化的项目管理，进而为整个工程的高效化推进提供保障，不仅其中的材料使用和资费消耗能够得到明确的记录，而且还能确保整个工程依照项目计划的规定有序推进，从而最大限度上地提升工程的施工效率。所谓的控制管理，也就是借助于统筹谋划以及决策部署和后续的反馈以及适度调整等方式来进行，与此同时为确保相关操作的高效精准，通常会以一种分解的方式对各类指标或是项目实施区域化的检验，进而对工程涉及到的各个细小环节实施全方位的管理和协调，当然任何一个开发商设定管理的目标极为明确，那就是以最小的成本代价实现最大的经济效益，随着近些年来工程建设当中对环境保护的持续重视，环境效益的获得也是一个重要的内容。

二、房地产开发工程项目管理所存在的问题

（一）项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善

未能对市场做到精准系统的分析，并且在具体决策的过程中执行力不够。由于没有具体的项目可行性的分析，因而要想进行后续的规划和部署显然不可能，与其按照先期的经验执意为之，也不过是浪费资源和精力。如此一来工程项目的决策就很难达到设定的标准，并且会使得工程的预期推进受到严重影响。例如在建设的过程中时常会出现一些原则性或是功能性方面的大变动，这样剧烈的调整显然不利于工程的平稳推进。而如果是工程迫不及待地着急出手，那么随之带来的影响恐怕也是极为致命的，由此可见决策在其中的作用切忌大意。

（二）施工图设计文件供应迟慢，变更多

由于在市场研究和分析阶段出现不细致或是不规范等相关的问题，进而使得投资决策阶段的问题被转嫁到了决策的实施阶段，而原本属于工程设计工程的专属工作，却因开发商在其中的利益主导，进而导致施工图技术文件屡屡延迟，当然最大的问题还是在于其中过多的频繁的变更和临时调整。需要注意的是，大多数开发商的项目规划和建筑方案并不是专业的设计团队来完成的，而是由开发商的高层全权代理，这样就使得相关的实施机构无所适从，而要想达到高效的操作效果简直比登天还难。

（三）重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施

就当前的工程管理来看，特别是对于那些高层建筑和大型小区的开发建设，分工与配合往往极为困难，其中牵扯的矛盾和利益纠纷也极为尖锐，从而使得具体的项目管理经受着极为沉重的压力。一般来看，高层项目或大型小区在工程量未免会涉及到诸多繁杂的施工机构，其中各个施工机构的操作时间以及强度控制也各不相同，因而难免会给工程的管理人员造成很大的压力，如果没有事先设定完备翔实的计划，那么必定会很难确保整个工程的稳步推进。

三、房地产开发工程项目管理优化措施

（一）加强房地产开发项目风险管理

对于风险的防范，主要有以下两种方式：其一是风险回避，也就是以一种防范决策失误或是在判定决策存在某种风险的情况下及时中止，显然这样的方式过于消极和被动，并且并不是对所有的风险都适用。而只有在情况极为特殊的时候才会使用此类方式，大多数情况下开发商追求最大效益的心理一般不允许出现这样的操作；其二是风险转移，也就是借助于具体设定的规范，以实现对一种特定风险的无形转移。显然这样的方式在当前的具体操作中较为可靠。一般情况下，风险转移都是借助于以下两类方式来完成的：第一种是签合同，在合同的风险承担中完全由乙方承担。第二种是办理保险的方式，把不能预知的风险转嫁给保险公司，以此达到对工程稳定安全运行的切实保障。

（二）全面完善项目成本管理

对于项目成本的管理，大多数情况下是通过公司各个部门的通力协作来完成的，并且这样的协作贯穿于项目实施的整个过程，因而其中各个环节的衔接和控制务必确保严谨，从而确保项目进行的稳定高效。对于房地产工程的项目管理来说，如果要达到对整个实施过程的成本管理，就务必要着眼于前期的决策，其中涉及到的各类项目的造价控制，以此达到对整个工程项目成本的科学化控制。

（三）项目质量管理

通常情况下，房地产项目建设质量的保障是通过项目的管理来实现的。然而需要注意的是，建筑产品与工业产品有着本质的区别，相对来看工业产品质量的影响因素较少，反观建筑产品，其质量的影响因素尤其繁杂，其中涉及到的人员、材料以及机械和施工方法等，任何一个环节处理不当或是出现问题，最终所造成的结果都是产品质量的不合格。另外，项目管理的综合性极强，其涵盖了诸多学科，例如建筑、结构和暖通以及电气等各类因素，因而在具体管理的时候务必要做到与这些内容的高效对接和精准控制，而未来的管理团队的建设也应着眼于此，以达到高效全面的管理效果。

四、结语

就当前的发展状况来看，房地产开发项目管理当中存在的问题依旧很多，我们必须正视并做到科学地应对，进而在项目管理的总体布局上统揽全方位的工作部署，当然这也是我国房地产持续向好发展的必要一环，在项目管理获得高效科学的效果之后，相信对于房地产项目的开展也是极为有益，从而为我国房地产行业的稳定健康发展提供强有力的支持。