房地产企业债务融资与结构优化策略探析

魏婕

（渤海银行总行，北京 100005）

引言

随着社会经济发展，债务融资的渠道更加广阔，融资的形式也更加多样便捷，房地产行业因为政府出台的一系列房屋限购政策，资金缺乏严重，提升融资效率，加快融资速度是房地产企业急需解决的问题。本文通过分析房地产企业的债务融资现状，找出债务融资存在的问题，针对提出的问题制定相应的解决方案。

一、房地产企业债务融资现状

（一）融资渠道减少

房地产企业的资金需求量大，资金的投资期限长，风险较大。在国家出台一系列限购政策之后，房地产企业减少了一项融资渠道资金运转就出现了问题。企业的资金运转不顺畅，极有可能导致房产开发暂停的现象，不仅影响开发商的利益更加危害到工地承包商和劳动人民的利益。企业应该改变传统融资模式单一的融资渠道，发展多元化融资模式，从各个方面提升企业的融资能力。

（二）融资成本高

企业不得不加大其他形式的债务融资，通过银行借贷或者发放债券的形式融资，融资的成本提升，企业的压力也就更大。企业债务融资比重过高，容易加大融资的风险，盈利水平也会随之降低。企业不应该局限于国有银行贷款，其他银行机构利率更低具有更加灵活的资金体系。

（三）债权人管理不完善

债券融资是现代企业普遍采用的融资方式，通过发放债券，直接获取运营资金，但是债券发放也存在一些弊端。债权人无法及时得知企业的发展趋向，也无法为企业的发展带来积极作用，企业也缺少对债权人的管理，无法及时发挥债权人的效用。国家规定只有在公司发生重大改革时才有义务给债权人发放变更信息，债权人不能随时关注企业的走向。债权人没有起到约束房地产企业的作用，在企业面临破产时，债权人的权益也不能得到保障。

（四）债务过多

房地产行业由于其对资金要求量大，有些企业大量的使用债务融资，企业内部债务融资比重过大，不仅破坏企业形象，更是为企业运营带来风险。企业一味地借贷资金，导致其负债累累，在一定程度上限制了企业的发展。房地产企业应该适当调整债务融资比重，通过改变内源资金提升企业的运行效率。

二、房地产企业债务融资结构优化策略

（一）企业内部结构优化

企业通过增强营业能力，提升企业内部对于融资风险规划能力。提升企业对融资理论的了解，进而拓宽企业的融资渠道。在进行一系列的企业生产链研究的同时，发现运营当中会出现问题，做到防患于未然。企业内部合理规划企业的发展计划，是企业得以长久运营的重要基础。

（二）规模结构优化

企业大多过于依赖银行贷款，企业负债率提升，加大企业风险。随着国家政策颁布，房地产企业的融资渠道减少，企业要想获得长久稳定的发展，需要规划新的融资渠道，实施多元化的融资格局。企业运行过程中，债务融资比重过高会导致企业信用度降低，不利于企业运行，需要通过加大其他融资形式的比重，平衡这一现象。股权融资是通过出让一部分企业股权获得资金的融资方式，股权融资筹措到的资金无须归还，企业享有自由支配权，应用这种方式，可以大大降低债务融资比例，平衡企业发展[2]。

（三）期限结构优化

房地产行业的特点是，开发时间长、资金需求量大，企业融资方式也随着更加多样。债务融资由于它的来源不同，归还期限也不一样。为了给企业创造更高的效益，减低风险，房地产企业应该根据不同的资金用途选择不同的借款期限。相比来说，长期贷款可以减轻企业的偿还压力，但是利率比短期贷款要高，大量使用长期贷款可能会导致企业盈利减少。短期贷款灵活性大，风险低，却需要大量的资金成本周转。两种借贷模式各有各的优点，房地产企业应该根据企业的发展需求，选择更加适合房产开发的借贷期限。

（四）来源结构优化

债务融资的来源包括银行、个人或者金融机构，而房地产企业由于它的特殊性，可以通过预售房屋、施工承包商垫资的形式进行融资，国家政府的政策实行，阻碍了一部分融资渠道，企业应该开发新的融资渠道，降低企业的运行压力。企业可以采取网络融资的形式获取资金，不仅可以提升资金获取速度更可以灵活使用资金，实现资金利用最大化。企业在选择债务融资渠道时，应该充分了解每个融资渠道的优缺点，进行债务风险管理。结合房地产企业的特点，以银行借贷为主，平衡债券发放量，减少无形资产，提升企业的运营水平。

（五）加大政府管控

房地产公司具有资金需求量大，投资时间长的特点，在运行过程中极易被一些不可控因素影响，造成一定的经济损失，企业可能无力偿还借贷资金，选择违约不及时还款的举措，投资者和建筑承包商都会因此受到牵连。政府应该加大管控力度，监督房地产开发，完善管理机制，监控地产开发的各个阶段，就房地产违约的情况制定一系列的赔偿机制，保障投资者和承包商的权益。另外，加大政府管控，政府机构可以及时发现企业的需求，从而制定相应的扶持计划。

三、结语

债务融资是企业融资的重要方式，通过优化债务融资的规模结构、极限结构和来源结构，实现债务融资的效率最大化。企业更是通过优化内部管理提升企业的核心竞争力，采用更加科学的方式为企业制定融资计划，控制融资成本。企业通过合理融资，获得运转资金，适应社会变化，改善融资模式，不仅是提升了房地产公司效益，更是保证了投资者和承包商的权益。