探讨房地产企业财务内控体系的有效构建

2019-12-21刘言

大众投资指南 2019年23期

刘言

（济南新城地产有限公司，山东济南 250000）

近些年来，我国房地产行业快速发展，针对该行业的理论研究更加深入。相比于其他行业，房地产行业的典型特征是：项目投资大、建设周期长、风险隐患多，这就对财务管理工作提出了高要求[1]。财务内控管理，就是在财务管理方面，制定操作流程和规范，明确部门和人员的职权，避免出现非法行为、错误操作，确保企业的生产经营活动顺利开展。以下结合实践，探讨了房地产企业财务内控体系的构建情况。

一、房地产企业财务内控管理的内容和原则

（一）内容

第一，会计机构。建立科学高效的会计机构，是进行内控管理的前提，一般该机构是由会计师、会计管理人员、出纳、稽核等组成的。房地产企业应该结合自身实际情况，对岗位进行调整，确保人岗相宜。

第二，会计基础。会计基础工作，有利于企业了解经济活动的运行情况，从而进行管理和控制。控制目标有4个：1、准确性，记录凭证的日期、数额、计量单位是准确的；2、完整性，业务记录和原始记录要完整；3、有效性，经济业务的手续和记录均有效；4、时效性，在最短时间内报告会计信息。

第三，实物资产。对实物资产进行控制，可以保护企业的财产安全，确保会计信息真实可靠，主要包括防盗、防损、防舞弊等手段。

第四，制度纪律。通过制度纪律控制，来监督财务管理工作的实施，看人员分工是否明确，岗位设置是否合理，主要方式是账账核对、账实核对等。

（二）原则

房地产企业构建财务内控体系，要满足《会计法》《会计基础工作规范》的要求，遵循以下原则[2]：1、合法性，制度措施均要在国家法律规章范围内；2、整体性，要覆盖企业财务会计工作的各个方面，兼顾短期目标和长期规划；3、针对性，结合企业的实际情况，尤其是财务会计的薄弱环节；4、一贯性，内控制度要连续一致，不能经常变动；5、适应性，随着企业内外部环境的变化，要对财务内控体系进行改进和完善。6、经济性，内控管理制度，是为了控制关键环节，提高企业的效益和管理水平。7、适用性，内控制度具有较强的操作性和可行性，方便工作人员理解。8、发展性，要结合企业发展前景、宏观经济环境、国家政策，内控体系和制度具有前瞻性。

二、房地产企业财务内控管理存在的问题

（一）内控力度薄弱

房地产企业内控力度薄弱的原因，一是会计内控不全面，并没有覆盖经营活动的各个环节。二是内控管理的对象有限，并非所有的财务会计人员均进行监督。三是内控管理时，往往注重预算资金，忽视了预算以外的资金。

（二）外部环境复杂

一方面，房地产企业开发项目的投资大、周期长、风险多，导致外部环境复杂，财务内控工作的难度增高。另一方面，会计核算时，由于产品开发环节众多，无法覆盖各个步骤和内容，影响内控工作实施。

（三）会计审核不规范

在会计审核方面，存在的问题有：1、原始凭证的管理有缺陷，例如发票内容不清晰，手续不齐全，上级负责人的签名难以辨认等。2、账务核算期间，对于资产的记录比较简单，债务债权不明确，甚至出现两套账的情况。3、财务基础工作没有做好，例如人员的岗位职责不明确，财务管理内容不全面，实际操作起来存在盲目性和随意性。

（四）不重视固定资产

调查发现，房地产企业中也存在重视购置、轻视管理的情况，而且资产在采购时不公开透明，采用粗放型管理模式[3]。此外，固定资产的账目设置有明确要求，但实际工作中记录不详细、不标准，出现疏漏、错误、虚假数据，导致账面资产和实物价值不一致。还有就是固定资产使用期间，相关保管制度缺失；存在不公平交易、假公济私现象。

三、房地产企业财务内控体系的构建方法

（一）构建目标

构建财务内控体系，是为企业的经营管理服务，构建目标是：1、所有业务活动，均要在授权后开展。2、交易事项完成后，要在合适的会计期间，以正确的数据信息，记录在账户中；编制财务会计报告时，满足会计制度和会计准则的要求。3、接触、处理资产和记录时，均要得到授权。4、账面资产、实际资产，要定期核对，确保两者一致。5、及时准确地开展财务会计监督工作。

（二）控制要点

财务内控体系服务于企业的经营活动，并且对经营活动进行控制，要求从各个环节、各个要点出发。总结控制要点包括：1、管理职责明确，横向监督和纵向监督相结合。2、人员的分工、职责明确，遵循权力分割、相互制约的原则；3、交易前要获得授权，制定科学的审批流程。4、采用合适的凭证和记录。5、接触资产时、使用记录时，均要进行授权。6、从人员和制度上，对资产记录进行保管。7、将自动查对、例行复核、独立稽核相结合。8、制定会计程序和方法，既要满足规范要求，又要结合企业的实际情况。9、采用工作轮换制。10、引入独立监督检查方式，例如内部审计、外部审计等[4]。

（三）体系框架

房地产企业有了明确的构建目标和控制要点后，就可以建立科学完善的财务内控体系，至少包括以下7个方面：1、凭证制度，2、账簿制度，3、核对制度，4、会计政策和程序，5、预算制度，6、资产盘点制度，7、监督考核制度。以监督考核制度为例，企业所有的经济活动，均要处于监督下，定期对工作人员进行考核，涉及工作态度、业绩目标、岗位能力、发展潜能等。利用考核结果，对工作人员进行奖励或惩罚，来调动工作积极性。

四、房地产企业财务内控体系的改进措施

（一）强化会计基础工作

会计基础工作，是企业财务内控管理的出发点，应从以下几个方面入手：一是明确岗位职责，会计管理的每个岗位和环节，均要有明确的规范和操作要求。二是对会计基础工作进行考核评价，将会计规范化列为一个考核指标，并制定详细的奖励约束条例。三是合理配置会计人员，不仅要有专业知识，还要具备丰富的工作经验，确保财务会计信息真实准确。四是对银行账户和现金加强管理，不能私自开通账户，不能出现账外收支，对于各类违法行为严格惩处。

（二）创新内控管理模式

对房地产企业而言，应结合自身发展需求，对内控管理模式进行创新。以会计人员委派制度为例，会计人员是由上级或相关单位统一委派、统一管理[5]。该制度的实施，一方面能保证会计人员的独立性，提高业务水平和职责素养，不会和企业领导产生利益关系；另一方面有利于形成监督制约机制，提高管理效率的同时，降低经费支出。会计人员委派制的实施，注意事项包括：1、制定配套的会计选拔制度、档案管理制度、考核制度、轮岗制度、离任审计制度等；2、权力制衡，防止委派会计权力膨胀；3、委派会计不能和企业部门出现利益关系。

（三）重视固定资产管理

固定资产管理，是企业财务管理的一个组成部分，房地产企业应该明确定额定员标准，提高公共资产分配的合理性。其一，完善固定资产管理制度，划分固定资产的等级，针对固定资产，制定验收入库制度、盘点制度、损失赔偿制度。其二，理清产权关系，明确固定资产的使用权、拥有权，对非经营性资产、经营性资产的产权进行转化，以便合理安排固定资产。其三，加强监督约束力度，通过自我监督、自我约束，保证固定资产的真实性。

（四）提高风险评估力度

房地产企业的开发项目风险多，加强风险评估工作，一方面要进行风险防范。以往企业过多依赖内部管控，结果风险控制效果不佳，将问题源头归结于市场。对此，企业应该建立风险评估机制，通过风险的识别、评价、规避、处理，减轻对企业经济活动的影响。另一方面要加强监管。发挥出信息技术的优势，将经营活动信息、财务核算信息相结合，建立内部、外部联通的信息平台，实现资源共享。如此，有利于对财务活动进行监督、管理、推测、分析，从而有效应对风险。