房地产开发项目的流程优化管理

李学华　郭青伟　尹航

摘要：房地产企业是国民经济的重要组成部分，它对社会经济的发展起着一定的推动作用。项目管理流程是房地产开发项目实施的重要保障，在很大程度上影响着项目的实施结果。本文首先对房地产开发项目的管理流程及其现状进行描述，然后分析当前流程化管理中存在的问题，最后提出优化方案，并对实施效果进行分析，具有一定的意义。

Abstract： Real estate enterprises are an important part of the national economy， and it plays a certain role in promoting the development of social economy. The project management process is an important guarantee for the implementation of real estate development projects， which greatly affects the implementation results of the project. This paper first describes the management process and current status of real estate development projects， then analyzes the problems existing in current process management， and finally proposes optimization plans and analyzes the implementation effects， which has certain significance.

关键词：流程管理;房地产开发;流程优化

Key words： process management;real estate development;process optimization

中图分类号：C93                                          文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）33-0050-02

1  房地产开发项目流程化管理概述

随着经济的发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，其规范科学的发展对国民经济的前景走势有着重大的影响。为了对房地产行业进行深刻的认识，本文从房地产开发项目的管理流程出发，结合企业的发展前景和状况，对其提出优化完善建议，并从中梳理出行之有效的项目管理流程。

科学合理的房地产项目开发流程，有助于项目产品准确定位顺利实施，推动企业树立良好的品牌形象，并且可以获得巨大的社会价值。此外，项目开发流程每个环节的运转，以及环节之间的衔接情况，决定了项目开发是否顺利，影响了项目开发的质量和效果。优化房地产开发项目的管理流程，根据市场需求状况及时调整项目产品开发方向，从而增强企业的市场竞争力，保证企业良好的发展方向。

2  房地产开发项目管理流程现状

在房地產企业运作初期，开发项目的管理流程是典型的拿来主义模式，这在一定程度上推动了企业快速发展。但是随着市场竞争环境的不断变化，这种模式已经严重阻碍了企业的进步。

对于房地产开发企业而言，它的基本架构为：董事会下面设置总经理，总经理下设置职能部门，如前期开发部、工程部、成本部、市场营销部、财务部及行政人事部等部门，各部门经理负责管理各自的部门，总经理将工作任务直接分配给部门经理，再由部门经理向下传达，当出现需要跨部门解决的问题时，须由总经理进行协调处理。企业的管理流程是依据这种企业架构而设置相应的工作内容。

正常情况下的项目开发流程主要涉及到的工作部门有：前期开发部、工程部、成本部、市场营销部、财务部及行政人事部等部门。依据房地产项目运行周期，将开发过程中的工作划分到相关部门处理：前期开发部门负责房地产项目前期的立项、审批、规划和相关手续办理等工作;项目中期阶段的设计、监督管理和工程项目施工等属于工程部门的主要工作;在整个项目建设过程中，成本部作为项目实施的支持辅助部门，主要负责项目的成本预算、造价管理控制，与工程部的工作进度同期，两者相互支持工作;市场营销部主要负责项目审批立项后的市场营销和销售策划，贯穿项目的各个环节直到工程最终完成，起到支持辅助作用;财务和行政人事部在项目各项工作的运转和衔接中起到控制和协调作用，并对项目进行辅助、监督和考评。

3  房地产开发项目管理流程中存在的问题

本文按照项目的运行阶段对房地产项目流程管理工作进行分析和研究，从而得到了现阶段房地产项目开发运行中存在的问题和不足。

3.1 项目启动阶段问题分析

项目立项前的发起工作，归属部门不明确;项目立项的初始方向和相关内容由董事会决定，但是没有科学合理的流程操作图，使得这种决定主观性较强。市场营销部仅仅根据领导层决定的方向进行可行性调研，并未对市场的当前发展情况进行客观分析调研，对主方向的操作未起到主导影响作用，市场部的工作仅仅处于辅助证明和辅助参考状态。另外，企业对启动阶段的前期调研分析不重视，调研不够规范使得其与项目的整体流程格格不入，对项目的发展方向没有引导作用，会使项目失控。

3.2 设计招标阶段问题分析

对于房地产开发企业，设计过程一般采用外包形式，这就导致了企业对设计开发方向、设计规划目标等方面仅能起到监督和审核的作用，并不能够完全主导设计。在设计预算环节，企业根据设计方案出具预算，而不是先有预算后有设计，处于被动地位。企业缺乏时间推进概念，使得设计阶段的时间无法掌控，影响整个项目的进度。

项目招标可以分为招标准备阶段、招标阶段和决标成交阶段。这三个阶段所涉及的工作较为繁琐复杂，在进行流程管控时需要明确各个部门的相关职责，合理分配工作，但现行的流程制度过于细化各项工作，使其显得繁杂，并且涉及部门较多，各部门之间职责划分不够明确，容易出现工作重叠。

3.3 施工阶段问题分析

施工阶段是项目整个管理流程中的重点，它决定着项目产品的好坏，决定着企业未来的发展。在施工阶段的工作流程中，施工现场监理是开发企业的唯一代表，起着决定和审批作用，这种过于依靠监理的结构，会出现监管无力或滋生腐败的现象，从而对项目质量产生重大影响。在施工阶段的组织流程中，大部分工作只是进行了计划分析，并未制定实质的控制措施，使得此流程只能作为工作计划为项目开展做出准备工作，没有实际意义。在施工阶段质量监理流程中，虽然对质量监理进行了全面细致的规划部署，但是很多工作内容找不到始末，整体流程不够严密，不能闭合，使得工作执行起来漏洞百出。

3.4 收尾阶段问题分析

收尾工作是最为重要繁杂的，是整个项目的关键部分。项目验收和交接，是由施工方发起，并提交相关的验收资料和文件，由监理方进行审核、评定，并组织项目开发企业、勘察设计单位等进行竣工验收，合格之后签署相关文件，进行项目交接。但是，对竣工验收之后或工程项目投入使用后可能呈现出来的问题如何处理以及对施工方有控制力的约束，在管理流程中并没有体现出来。

4  房地产开发项目管理流程优化方案

针对房地产开发项目管理流程中存在的问题和不足，本节从以下几个方面提出了优化方案与对策。

4.1 启动阶段管理流程优化

在启动阶段的流程优化中，项目开发方向由市场开发部提出，将领导层主导决策项目立项的流程转化为由领导层与市场开发部共同商讨项目开发的可行性，强调前期调研的重要性，保证项目开发方向的正确性。董事会在优化后的流程中主要针对开发申请、项目立项报告等进行决断，避免上层决策的不严谨和不客观。

4.2 设计与招标阶段管理流程优化

设计阶段流程優化，主要针对设计进度控制，明确设计过程中的重要时间节点，加入时间轴控制，如计划设计时间点、调整方案时间点、设计推进及结束时间点、设计验收时间点。设计工作进度通过各个时间点推进，不但可以保证设计工作的高效性，同时也有利于企业对设计工作进度进行总体把控，确保整体工作有计划的进行。

招标阶段的流程，主要采用归纳总结的方式，将相近的工作内容进行合并，简化流程整合资源，减少流转程序。如将原流程中的招标机构组建、招标方式选择和招标文件准备等项工作总结为招标内容组织，统一由招标文件的组建部门执行。这样将多个工作进行合并归纳，在节约时间的同时也促进了工作的顺利实施。

4.3 施工阶段管理流程优化

针对前面所提出的施工阶段出现的问题，在项目监理中设置工作组，将项目施工过程中的各项工作内容分解到不同的监理人员，实行专项事物由专人管理的制度，同时在组内设置项目总监和督导，为了防止两人工作出现重叠发生冲突，使其分管不同的区域进行监督管理，进而避免出现互相推诿扯皮的现象。通过施工阶段监理方面的流程优化，很大程度上杜绝了项目监管不力的情况和行贿受贿等腐败的现象。

4.4 收尾阶段的管理流程优化

优化后的收尾阶段流程，在原流程的基础上增加了工程后续质量保障措施。为了确保施工方对项目投入使用后出现的问题能够及时准确处理，在工程合同订立时须明确竣工结算时付工程款的比例。即在延保合同期内通过扣押一定比例的工程款，促使施工方及时解决项目出现的问题，如若出现拖延、推诿或不解决的情况，则可以扣除部分尾款，出现重大质量问题，可依法追究施工方的责任。

4.5 项目管理流程优化实施的保障措施

为了使得优化后的流程能够顺利实施，项目需要采取相应的保障措施作为保证。在组织保障措施方面，项目的领导者和项目经理对流程优化实施起到了决定性的作用，需要其参与和支持。在制度措施方面，房地产开发企业需要完善企业的学习机制，同时设立流程优化执行情况的考核机制。在资源保障措施方面，需要配备足够的人力，充足的资金支持。

5  项目管理流程优化方案实施的效果

对房地产开发项目进行管理流程优化，其实是企业不断自我完善、调整进步和发展壮大的过程。新流程的贯彻执行，会对企业的原有流程产生更新、补充和完善的积极作用，主要体现在：降低企业流程运转的时间成本和管理成本;增强企业实力和发展潜力。对房地产项目进行流程优化改革，不但能够节约成本，预防风险，而且能够减少决策过程的步骤，提高工作效率，及时快速的解决问题。

房地产企业在当前的社会背景下，积极审核自身存在的问题，并对存在问题的项目管理流程进行完善优化，不但能在房地产开发和运营上持续发展，使企业变大变强，同时，也可以为国民经济发展贡献企业力量，实现社会价值。

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