青客公寓欲借上市止损 长租公寓下半场何去何从

罗克研

继南京乐伽公寓之后，又一家区域型长租公寓河南悦如公寓也出现问题。

10月8日，河南悦如资产管理有限公司（悦如公寓）发布公告称，其投入的1600套公寓因面臨巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。

据悉，悦如公寓创立于2014年，曾是河南公寓品牌中少数拿到A股上市公司投资的品牌，在国内长租公寓品牌指数排行榜上一度位列第八。

自2018年以来，随着长租公寓行业深陷甲醛门、租房贷等风波，行业暴雷事件不断。上海寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题，据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。其中，因为经营及资金问题而导致失败的长租公寓占85%，高速发展的长租公寓行业逐渐暴露出短板，大量中小型运营商到了生死攸关的时候。

进入2019年后，长租公寓市场的变化有些微妙。一是长租公寓在爆雷潮后进入整顿期，政策红利的边际效应减弱，长租公寓市场的洗牌浪潮尚未落幕。二是蛋壳、自如、青客先后传出赴美上市的消息，沉寂了一段时间的长租公寓，似乎要重新热闹起来。

青客靠上市之路止损？

10月8日，青客公寓在美国证监会官网披露了IPO招股书，成为国内首家准备上市的长租公寓运营商。

公开资料显示，青客公寓成立于2012年。截至2019年6月30日，青客公寓旗下共有96854间房源。以房间规模计算，青客公寓是国内第三大长租公寓运营商，仅次于自如和蛋壳。

就青客公寓披露的数据显示，截至2019年6月底，65.2%的租客采用了租金贷，未偿还贷款本金8.726亿元，预付租金总额为7.9亿元人民币。在租金贷模式下，一旦资金链断裂，租客和房东就会陷入尴尬的境地，避免不了损失。

据该公司近期公布的招股书显示，2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别约为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元，两年半累计亏损11.17亿元。

从创业之初的940间房，到申请IPO时的9万多间房，青客公寓过去6年在规模发展的同时，也留下了不少隐患。

据中国质量万里消费投诉平台统计，自2018年开始就陆续收到不少有关青客公寓的消费投诉。投诉内容多为与租客有关的收费不透明、房租难退、消费分期等合同纠纷。这其中，消费分期更是青客公寓被投诉的“重灾区”。

上海的熊女士在今年年初和青客签订了住房协议，办理了18期华瑞分期用来支付房租，每月支付1017元房租，另外水网费青客免费。但是熊女士在支付首月和押金的时候被告知首月不免水网费，而且价格按照1130元支付，首月多支付的113元之后会退到公司的青客宝。

在第二个月的时候，熊女士想提前支付房租，却被销售员告知要等待，因为之前忘记帮熊女士提交平台的资料。在熊女士询问延后交房租是否有影响，该销售员告知没有。

但随后的第二个月月初时，熊女士无法进入自己租的房间。销售员告知她在青客APP支付房租，但是青客APP的价格是2480元，并不是此前的1130元之后在退款。

此外，熊女士发现，退款的钱不能提现，只能在青客APP消费。熊女士认为这明显就是故意拖延办理分期，让客户在支付高额的房租。

长租公寓迎来关键“下半场”

根据CIC报告显示，中国租赁人口约2.4亿，2018年租赁市场规模达220亿美元，2024年预计达到447亿美元。同时，截止2018年12月31日，中国品牌长租公寓的渗透率仅有1.8%，美国的渗透率为46%，德国为35%，中国远低于发达国家水平。这也意味着，中国有超过98%的租赁市场仍掌握在个人房东手里。

随着产业互联网思维对于经营发挥关键性作用，租赁市场也有望从C2C的粗放局面进入到以商业利益为基础、客户服务为基石的B2C生态链中。

业内分析指出，随着行业集中度进一步提升，近两年长租公寓整体发展进入瓶颈期。不过，当前长租公寓的政策红利和市场机遇仍未散尽。

企业未来的发展布局需根据不同城市政策导向灵活制定策略，长租公寓进入品质发展的关键时期。

虽然长租公寓行业遭遇调整，但前景依然可期。据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，预计到2020年、2025年，我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前，90后的租客占比高达75%，大多数年轻人还是选择租房。

这意味着，行业进入下半场后，未来具有规模优势的、品牌优势、知名度高、口碑好的企业会存活，甚至是越做越大，但也充满不确定性。

近日，同策房地产研究院针对万科、龙湖、远洋等10家房企系长租公寓上半年业绩监测统计发现，部分企业正在剥离长租业务。从10家企业披露的半年报来看，仅有万科、龙湖等4家企业披露了上半年长租公寓业务规模、营收情况及出租率。

旭辉、远洋、中骏等大多数房企半年报中不见“长租公寓”的影子，这说明房企对长租公寓的态度分化越发明显。

业内分析认为，随着长租公寓市场集中度的不断提高，潜在风险如果不妥善解决或做好相关预案的话，也意味着危机爆发后的波及范围更广、危害更大。

长租公寓企业想要长足发展，关键还在于建立起规模化盈利模式，精耕细作，不断地提高运营水平、提供更好的服务、提升入住率，才能具备竞争优势。

日前，杭州市住保房管局组织发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，有望为野蛮生长的长租公寓行业套上“紧箍咒”。

征求意见稿最大的亮点还在设立租赁资金专用存款账户，冻结部分资金作为风险防控金上。风险防控金的总额按月租金总额的2倍确定，如果这一构想得到施行，至少住房租赁企业的专项存款账户中还有2个月的房租，可以用于赔偿租客和房东的损失。