新常态下房价波动对居民消费的影响及调控趋势

邱妍

（福建师范大学，福建 福州 350117）

引言

自1998年我国住房制度发生重大变革，由传统的福利分房制度转变为现在的市场化房屋买卖制度，在短短的二十多年间，我国房地产价格在总体上保持着不断上升的趋势。在经济新常态下，粗放式的经济逐渐被现代结构经济取代，释放了市场消费潜力，使得消费推动着我国市场经济的发展。在2015年，我国针对房产产业的去库存提出了先关政策，旨在通过政府调控平稳房地产市场，从而激发房地产市场去带动消费增长的潜力。房地产价格的上涨能够有效地促进我国社会经济的增长，但是同时过高的房价会抑制消费群体的消费能力。因此，本文研究我国在新常态下房价波动对居民消费影响可以有效举行房地产市场的健康发展，带动社会经济的增长，并为我国政府推出更加合理的政策提供建议。

一、房地产价格的变动对居民消费的影响

（一）挤出效应

房地产市场对居民消费的挤出效应就是指消费者在所要购买的住房由于房价上涨的原因导致其中一部分的资金的多出了原来的预支，而这就导致了消费的消费意愿的抑制或者是资金流向其他商品。房地产对居民消费的挤出效应又可分为直接挤出和间接挤出效应两种。一种是当房价上涨的时候，对于正准备购买房屋或正准备购买房屋的家庭而言，为了能够实现家庭的购房计划，那么就必然会在家庭的其他生活方面减少支出；而对那些没有能力购房的租房用户而言，在房地产价格的上涨同时，房租价格也会进行上涨 ，这就导致了购房资金挤占了生活当中的绝大部分支出，而这就是直接挤出效应。第二种就是间接挤出效应了。对于那些拥有住房或拥有多套住房的人来说，房价的上涨将大大增加他们的受益，从而导致他们通过减少其他方面的消费来聚集更多的资金对房地产的投资。房价的持续上涨，大大削弱了人们的购买欲望，抑制了人们的消费意愿，迫使人们有购房资金筹备转为银行储蓄。

我国这些年来针对不断持续上涨的房价也出台了诸多的政策进行调控，然后效果甚微，导致这一现象的主要因素是人们对未来住房消费的不安全感和质疑性。一些消费者为了预防在未来持续上涨的房价导致需要支付更多的资金，导致他们出现不得不去在其他方面的消费支出进行削减以预防性储蓄的效应。

（二）转移效应

英国《金融时报》副主编及首席经济评论员——马丁·沃尔夫曾经就明确指出，房屋价格上涨会在一定程度上产生财富的转移效应，从而影响到居民的消费。房价的飞速上涨促使了人们对财富的从新分配。居民的财富会越来越向着具有较强购房能力的群体集中，这就导致得普通的消费者财富相应减少。但是又由于高收入的群体在生活层次上基本得到满足，高收入群的财富增长对社会经济的发展起到的作用较小，相反普通民众的消费，在现在的经济社会中是主流群体。但是面对日益高涨的房价，再加上对未来消费预期的不确定性情况下，消费者为了满足自身住房需求就不得不对其生活的其他方面进行费用支出的削减。

（三）消费信心效应

在我国，针对房地产有关部门还没有建立起健全的市场规则以及完善的金融体系，使得我国很多消费者不能够利用房价上涨期间进行财富的增值。随着这几年的我国房地产的形势上来看，我国由于上涨幅度过快，必然会导致房地产市场中存在泡沫经济。再加上持续上涨的房价使得许多人在巨大的购房压力下不看好房地产的未来发展，对其消费信心难免会受到打击。相同的道理，由于居民收入水平增长的速度慢于房价上涨水平的时候，消费者对生活中的其他物品价格上涨的心理预期也会增强，从而导致消费者消费信心的下降[4]。

二、影响房价波动的因素

（一）供需市场压力大的影响

从市场的供给方面来看，现在房地产商和企业存在的压力来源于在调控政策下庞大的库存，在库存没有清理的时候势必会导致在未来很长一段时间都不会出现新的商品房的建设。而根据相关部门给予的数据中显示，我国商品房待销售面积仅在2014年就达到了6.2亿平方米，商品房的待售面积的增加也就意味着房地产商的资源无法变现，而此时大多数的房地产商由于需要资金过渡，就会选择通过对房价的降低的方式来缓解资金压力。再加上在2014年我国股市的市场爆红，大量房地产的投资者转战股市，截至2015年的5月底，房地产开发资金的累计速度大大下降，由2014年的17.5%下降到5%。而从市场需求层面上来看，我国即使是已经实施了“二胎”政策，但是想要快速的增加人口以便增加人们的住房需求也是不可能的，我国城镇公民住房需求基本已经达到一个饱和。而根据数据显示的，我国15岁至64岁我国公民住房刚需人口持续下降，并且这种趋势将在未来的几年当中都持续下降中。而从政治方面来看，央行和政府根据实际情况做出的一些市场调控政策也会在一定程度上影响到购房者的消费需求。比如说：相关部门会不时地释放一些征收房产税的信息，可以抑制一部分对房地产市场的投机需求，但同时也打压了想要改善住房的消费者需求。

（二）市场出现逐级分化

随着我国房地产市场结构调整，使得房地产市场细化的特征日益明显。一方面，我国已经逐渐走进了老龄化社会，各大商家纷纷抢占老养性住房市场先机。从我国老龄人口的增长速度来看，我国老龄人占比不少，这就使得我国社会居民的整体需求被大大拉低，但是同时也出现了新的商机——养老型住房项目。房地产开发商们抓准老年人养老机构市场的需求加大，纷纷建设养老社区抢占这个新型的市场先机。而在另一方面，城市对消费者的吸引力也逐渐出现了分化的现象。随着在城市中生活压力的增大以及城市生活成本的上涨，使得不少进城务工人员出现“回流”的现象。在我国的一二线城市中，其依然具有相当大的吸引力去吸引外来者，但是对于我国的三四线城市来说，城市的吸引力的下降，将直接导致人口流失，从而加大了三四线城市房地产市场降价的压力，使得房地产企业之间的竞争将会愈演愈烈。

三、完善房地产市场体系的策略

（一）完善住房市场规则

我国房地产市场体系相比一些发达国家来说还存在很多的漏洞，很认人在房地产市场上进行投机行为。而想要减少这种现象就需要借鉴一些国外的房地产市场的规则，再结合我国房地产行情，进行对我国住房市场的体系完善和补充，进而减小市场投机行为的发生。政府同时需要加强对住房市场的监控，有效的管理房地产市场。同时对二级住房交易市场进行成本的降低，以促进二级市场健康发展。其次就是对房地产市场的金融体系进行完善。提高住房从固定资产转化为流动资产的速度，方便了消费者对财富的变现，提高了消费者的消费能力和消费意愿。再次就是加强政府对市场的监管力度。重点打击房地产市场上存在的投机行为，通过征收房产税或者是利用利率调控等政策手段，抑制投机行为的发生。进一步转变当地政府职能，通过改变当地政府财政窘迫现状的手段，来减少政府对土地财政的过分依赖。

（二）合理推进城市化建设

随着城市化建设的不断推进，也使得越来越多的人增加对住房的需求，房价自然就会出现飞速上涨的情况。这就需要对房地产业发展速度和城市化建设速度进行科学的协调，既不能出现因房地产事业发展过慢，导致进城务工人员的住房要求得不到满足，同时也不能出现因房地产发展速度过快，而导致市场住房需求供大于求，出现大量的闲置房。当地政府要根据实际情况，科学规划城镇发展战略，合理利用土地资源。另一方面则要保证城镇化建设质量。其重点在于要实现进城务工人员对身份的转变，更要实现其生活方式的转变。通过提高务工人员的基本工资、加入完善的射虎保障体系中、顺利就业等手段，为进城务工人员提供有效的公共服务。