房地产企业内部控制影响因素及体系优化分析

梁颖路

（长沙市城市建设开发公司，湖南 长沙 410000）

一、房地产企业中内部控制的影响因素

（一）自身因素。主要是对内控体系缺乏重视，另外就是企业文化没能与员工有效融合，最好是管理制度不合理，权职不分。

（二）内控体系没能有效地发现企业面临的风险，及时地提出解决措施。

（三）在企业经营管理中执行力度不够，对项目的管理以及资金的使用不够到位，尤其是资金的预算分配不合理，没有完整的预算体系。

（四）在信息交流中没有完善的信息系统，上下级没能及时相互交流，纵向上部门之间缺乏沟通。

（五）在内部控制实施过程中缺乏有效的监督控制，监督没有与实际相结合，缺乏审计制度，没能保证企业有效地实现内控目标。

二、完善房地产行业的内部控制体系

（一）完善内控环境

1、正确的认识风险

在企业经营中遇到的风险一直都伴随着企业的发展，它不随着时代的改变而改变，但是风险唯一不变的就是不断地变化，企业应对风险的反应决定了企业发展。

2、居安思危

企业在选择发展机遇同时也伴随着风险的发生，因此企业除了看到自身发展的同时，还应该保持警惕态度应对即将发生的风险。

3、把重视风险意识建设成企业文化中的一部分

通过企业文化，可以提高员工应对风险的自觉性和共同感，从而更好地提高员工应对风险的意识，加强在企业管理中对风险的管理，保障企业实现应对风险而设定的目标。

4、房地产应该完善自身组织管理结构

只有有效的管理自身组织结构，是企业的激励和重要事件的决策以及监督有效进行，保证内控的有效实施。因此，房地产企业应该在强化懂事的决策作用还应该重视对高层人员聘用机制，其三设立专门负责内控管理的机构负责管理，最后完善激励约束机制，从而更好地强化员工责任和义务。

（二）完善整体风险的管理机制

1、对资金的管理

（1）完善资金预算以及担保机制，房地产企业在针对资金使用用途制定详细的计划预算时，除了包括资金款项、付款的时间以及金额和项目的节点之外还应该把整个房产销售的情况、租金的收益以及物业的管理这些业务上的收益和支出包含在内，另外还应该在制定资金预算和计划同时，应该从资金的融资渠道考虑保证资金合理利用处于平衡状态。

房地产企业在融资过程中，应该为实力悬殊的子公司在向银行申请贷款时候提供担保，不仅能保证子公司项目资金充足、顺利进行，还能减少子公司与银行不对等因素。

（2）完善资金的结算程序。在跨区域、组织数量多的房地产，面对的财务风险也越大。因此，这样大型跨区域房地产行业应该建立以集团总部为中心，对各个子公司在资金上的收支进行双线模式管理。及时掌握资金使用情况，合理控制资金流向、数量以及存量，减少财政上风险。

2、强化预算的全面控制

所谓的全面控制，是指在对资金筹资、融资以及投资等还同时包括资金的使用渠道等进行全面管理。一切以保证利润为宗旨。针对房地产企业所有经营性活动严格预算，加强资金使用监管。由于房地产资金使用的种类和构成复杂，要想合理的预算控制资金，首先企业应明确责任，确定经营目标，其次在经过授权下，资金按照严格审批下，保证使用灵活性。其三，定期反馈资金使用情况，为管理层下一步决定资金使用提供依据，从而降低成本。

3、增加融资渠道

除了简单的股东融资、收益再利用等融资方式，还应该扩宽融资方式，例如上市融资、通过信托融资以及夹层融资等各种融资方式，保证资金充足，为企业制定下一步经营目标解除后顾之忧。

（三）对地产项目进行动态式的监控

1、针对项目节点制度化管理

为了保证项目负责人能够及时的掌握项目进行状况，及时发现问题并针对问题提出解决措施，保证项目能继续进行。因此，房地产企业应针对项目的节点制定相应管理制度，严格控制在项目投资的决策、规划直到实施中出现的漏洞，保证项目按照计划有效进行。

首先，因为决策是整个项目中最重要阶段，影响着后续对项目的造价以及投资回报，因此，项决策者应该在这之前做好项目可行性研究、对市场的调查以及进行投资回报分析，根据自身情况确定合理的项目。另外，针对资金的使用应设置最高额度，造价人员要做好项目价格上的估算、对风险的评估以及确定融资渠道和偿还能力，从而杜绝在项目实施中出现无法控制情况，保证项目具有合理性以及。

其次，在项目工程的实施中，要制定科学的授权审批制度，明确不同岗位人员的职责和对应的权值范围。严格按照内部控制程序进行审批，在资产使用和控制中做好授权，严肃奖罚制度，杜绝员工出现滥用职权现象。另外，进行职责分离管理，减少统一职责不同人员担任。最后，针对财政使用有财务部统一管理制度，调动员工积极性的同时，严格控制费用支出。

2、加强信息沟通

信息的有效沟通，是企业能否决策正确，保证企业战略目标的实现，有效地防范风险的重要依据。而有效的沟通渠道是保证信息的及时性。所以，房地产企业可以充分地使用ERP、ORACLE等各种现代化的信息管理系统对信息进行科学的管理。在建立管理信息系统时，应加强网络的安全性，保证信息在内外部有效传递和相互交流。建立相对应的标准制度，信息的标准化、系统的集成化是现在业务流程合理化和对绩效严格控制管理，保证内部控制在管理上有效进行，减少不必要的人为因素对内控的影响。

（四）强化组织内部的审计监督

1、保证审计人员的独立自主

在保证审计人员的独立性不仅要保证在形式上的独立性，而且还应该保证实质性的独立。所谓的形式独立主要要保证审计部门与其他部门相互区分开来，在职能上是一个独立的管理部门。审计部门应由董事会或者高层决策者直接独立领导，直接对董事会负责。在实质上应赋予审计部门实质性的权利和地位，使得审计部门对企业在内部所有的经营活动进行系统性的评估管理。对经营活动进行日常稽核、举报等，对获得的数据分析整理，以财务报表手段向董事会上报，实现内部控制的监督管理。

2、提高审计人员的职业道德和专业技能

审计作为内部控制的核心职能，审计人员的职业道德水平以及专业技能直接影响到企业内部控制。因此，要定期和不定期对审计人员进行思想上和对立行为进行考察评价，杜绝审计人员利用职务之便造成的违法行为。同时，加强审计人员的职业道德修养，提升自我约束力，自觉地遵守和执行公司制度和相关的法律法规，使自己做到自律守法。

另外，加强道德教育同时，也应该通过各种培训方式增强审计人员专业技能，提高职业技能，使其有足够的能力胜任工作，避免因专业知识技能不足带来工作失误，造成企业不必要的损失。