谁能拯救高到“令人发指”的加州房价

陈劲松

阿黛尔·阿玛多（Adelle Amador）从小就生活在加州圣何塞（San Jose）东区，她的丈夫莫里斯（Maurice）是附近一个大型体育场的餐厅主管，阿黛尔也在这家餐厅做收银员，他们有3个孩子。虽然是本地人，并且一直勤勤恳恳地工作，但夫妻俩的收入完全不足以在这个城市租一套房，购房更是痴心妄想。

就如电影《当幸福来敲门》中的威尔·史密斯，这对夫妻带着孩子不停地变换住所。这周有点钱，就住在汽车旅馆，下周可能就换到庇护所，庇护所过期后，就搬到朋友家車库。朋友的同情也不是无限的，再下一周他们就可能开着车，去到房车营地。营地中经常有人半夜拧把手。一家人睡觉前都会祈祷，希望能平安地看到第二天早晨的阳光。

阿黛尔一家是加州当地很多居民的缩影。凭借硅谷的科技产业，加州经济快速发展，更是助推了当地房价，大多数居民都买不起房。数据显示，加州仅54%的人口拥有自己的住宅，此外，该州的财政报告显示，加州有超过1/5的人要将50%的收入用于还房贷或者交房租，生活压力可见一斑。

在高房价面前，许多人不得不选择逃离，搬迁到其他地区。据人口普查局2018年的最新数据，每年有约69万加州人搬去外州。另据一项最新的民调显示，超过一半的加利福尼亚州居民正在计划离开该州，高房价成为不少人想离开加州的主要理由。

很多家庭就跟阿黛尔一家一样，过着“流浪”的生活。从去年开始，圣何塞市政府向无家可归的家庭开放夜间停车场。

住在幸福的停车场

2018年12月，阿黛尔一家开始在高速公路旁居民区的社区中心停车场过夜。从这里出发30分钟就能到达几个超级公司总部：库比蒂诺的苹果、山景城的谷歌、门洛帕克的脸书。

这个社区中心有一小块水泥广场，阿黛尔的孩子们可以在这里洗澡做功课。每晚有个保安会巡视几个小时。这些微不足道的小事，让这个家庭感觉到安全和幸福。每晚七点，他们一家将车开进停车场，然后将车里的家庭用品打包到车顶，放下座位，开始睡觉。五点钟他们就必须起床，将东西重新打包，在早上七点之前离开停车场，让停车场正常营业。

在接受《滚石》杂志采访时，阿黛尔希望能一直在这里住下去，不过附近的居民一直在抗议，认为他们这样的家庭对社区的安全产生威胁。他们随时做好再度搬迁的准备。

事实上，类似阿黛尔一家的住房危机已经蔓延到全美，成为美国社会的痼疾。根据《纽约时报》2018年的数据，美国有24.7%的家庭房租花费占收入的一半以上，有740万个家庭要被迫搬入朋友家借住，有55万人无家可归。美国有数十个大城市都在面对住房危机，其中以加州为甚，而最严重的是湾区和南加州。

从2015年到2018年，湾区的无家可归者增加30%，目前接近10万人。根据《大西洋月刊》的统计，2018年旧金山出售的房屋中，有一半的购买者为硅谷新富，另有10%为金融业人员，其他行业的劳动者无力购房或者租房，很多人被迫住在“豆荚（Pods）”房中，所谓的豆荚，就是一张双层床，配备电视和夜灯。这张床的租金是多少？每月高达1200美元。

局面是如此失控，以至于《华盛顿邮报》的专栏文章声称这是对人权的严重侵犯，“湾区的房产是全美最贵的，价格一眼看上去简直像多打了一个零，中位数价格为160万美元，一居室公寓的租金每月3700美元。这是不受管制的资本主义，不受限制的资本主义，完全没有护栏。”

在旧金山，一个四口之家的平均年收入为11.7万美元，这在美国其他地方足以过上富足的生活，但在这座城市却属于贫困人口，因为旧金山两居室的平均售价为130万美元。每天晚上，在旧金山著名的金门公园中，有4400人睡在这里。

这里四处都是肮脏的街道，堆满垃圾和发臭的食物。由于老鼠横行，洛杉矶的一位警察还感染了伤寒。这是什么年代？是21世纪？

在旧金山北部富裕的马林郡（Marin County），无家可归者最近两年增加了一倍，他们收集200多条废弃的驳船停泊在岸边作为临时居所。即便如此，依然有富裕住户投诉，因为这些驳船影响了他们豪华游轮的出行，增加了碰撞的危险。

在北加州的洛杉矶，居民们需要每小时赚50美元才能负担得起每月2471美元的平均租金。仅仅是2018年一年，无家可归者就增加了16%，达到6万人。根据《美国新闻与世界周刊》的报道，2018年这些人的死亡率也创了新纪录，共有978人，比上年增加76%。《洛杉矶时报》就发一篇《洛杉矶：肮脏的街道，失去控制的城市》描述这个城市的惨状：“这里四处都是肮脏的街道，堆满垃圾和发臭的食物。由于老鼠横行，洛杉矶的一位警察还感染了伤寒。这是什么年代？是21世纪？在全美，乃至全世界最强劲的经济体加州，居然还有人感染中世纪的疾病。这简直不是美国，而是第三世界。”

30% 从2015年到2018年，湾区的无家可归者增加30%，目前接近10万人

这种愈加恶劣的情况让高科技公司也感到头疼。2019年11月1日，苹果公司宣布出资25亿美元，用来投资公益住宅项目，类似于中国的“经济适用房”，从而缓解湾区，乃至整个加州的住房危机。随后，脸书宣布出资10亿美元，谷歌同样承诺10亿美元跟进。

加州房地产究竟发生了什么事，让这些富可敌国的科技公司坐立不安？这45亿美元又能在多大程度上解决问题呢？

《日落法案》+《埃利斯法案》

从本质上讲，加利福尼亚的住房问题是一种稀缺性危机。

以湾区为例，加州的房价上涨是从上世纪60年代开始的。60年代，湾区制定了严格的建筑法例，除了极少数地方外，绝大部分新建建筑的高度都不得超过12米。这个法案的出发点是为了维护湾区的标志性景观，称为《日落法案（sunset zoning）》。具体的规定是任何高层建筑在日出后一个小时到日落前一个小时，将任何城市公园或者公共广场置于阴影之下，都是非法的。这项法规的出发点也许非常之好，但实际效果是大大降低新建房屋的承载率，一定程度上造成住房短缺，房价起飞。

从上世纪60年代到90年代，湾区的房价都在平稳上涨。根据房地产网站estately.com的数据，以湾区远端的圣何塞为例，在60年代，房价的中位数是60万美元左右，到80年代末，上升到80万美元，但是到了90年代末，中位数就一跃变成120万美元，现在这个数字变成160万美元。

90年代，硅谷逐渐形成规模，创造上百万个高薪就业岗位，对附近的住房产生极大需求，与此同时，住房供应却远远跟不上。从2012年到2016年，旧金山都会区增加了37.3万个新工作岗位，而住房单位的增量却仅有5.8万个。巨大的供应缺口，造成房价暴涨，并溢出硅谷，辐射到全加州，连偏远的萨科拉门托房价中位数也从2000年的13万美元涨到2018年的37万美元（estately.com数据）。

在美国，租房的人和自有房屋的人数比例相当，本来买不起房还可以租，但租金也跟着暴涨。旧金山本来有着严格的租金控制法规，但1985年，加州议会通过了《埃利斯法案》（Ellis Act），该法案允许房东驱逐租户，将自己的房子租给出价更高者，就此打破了租金上涨的藩篱。到2015年，旧金山的租金就远远超过纽约，成为全美最高的城市，中位数达到3160美元，最贵的金融区租金中位数更是高达4180美元。

卡罗琳·詹姆斯（Caroline James）是斯坦福大学的新闻硕士，从1996年开始扎根湾区，她在社交网站Quora上讲述了在湾区的租房买房体验。1996年时她在斯坦福读研，在那时，公寓已经非常难找，她当时在山景城（日后谷歌总部所在的城市）租了一居室，租金1000美元。

美国加州洛杉矶，当地或考虑制定计划，有25 %以上的人行道和街道禁止流浪汉睡觉。（视觉中国 图）

2000年，她和男友开始购房，他们买不起帕洛阿尔托（Palo Alto，斯坦福所在地）和门洛帕克（Menlo Park，日后脸书所在地）的房子，最后敲定一套圣卡洛斯（San Carlos，在旧金山和圣何塞之间的一座城市，以电子制造业为主）的老房子。这套房子破旧不堪，水管、车道、下水道全部要重修，即使这样，售价依然高达60万美元。2012年，他们把房子以110万美元卖给中国移民，自己搬去了科罗拉多，享受人生。

除了两大法案，国外买家，尤其是中国买家，也被认为是加州房价的推手之一。

中国人买房就像花零花钱

天使岛（Angel Island）坐落在金门大桥外，目前是旧金山著名的旅游景点。20世纪初，根据当时的《排华法案》，所有到达美国的中国人都被关押在该岛的移民局审核，在美国有亲属的可以进入，其他的则被送回中国。

至今，该岛移民局旧址的木墙上依旧遗留着用石块刻出来的绝望中文诗句。现在，这里是旧金山房价最高的区域之一，这里已经被中国买家占领，千万美元豪宅的主人大部分来自中国。

“美国买家往往五千美元，一万美元这样的杀价，但来自中国的购房者往往直接提价十万美元，而且是现金，这让卖家完全无法拒绝。”房地产数据公司ATTOM达伦·布洛姆奎斯特（Daren Blomquist）在接受《洛杉矶时报》采访时说，“美国购房者根本无法抗衡，无法与这样的买家竞争。”

在美国，购房首付比例非常低，很多甚至只有10%。由于贷款比例很高，银行放款审核就非常严格，信用分、年流水、当前要还的车贷、学生贷款都会被考虑进去，最后由于拒绝放贷而导致交易中断的情况很多，卖家只能得到几千美元的赔偿。这时候，手拿现金，全额付款的中国买家就有着強大的竞争力。

根据NBC的数据，从2015年到2018年，中国大陆连续四年成为美国房产最大的国际买家，去年一年就花了317亿美元，其中40%在加州。“我为他们的大手笔震惊，”一位台湾房地产经纪人在接受《大西洋月刊》的采访时说，她主要代理帕洛阿尔托的房产，这里是斯坦福大学所在地，硅谷的核心，房价中位数高达260万美元，“对我来说，300万美元是一辈子都挣不到的巨款，但对他们来说，就像零花钱。”

来自中国的资金虽然不是决定性的，但也进一步推动湾区，乃至整个加州房价的上涨，加剧住房危机。

苹果拯救加州房价？

去年11月，加州新州长，民主党人加文·纽瑟姆（Gavin Newsom）上任，他的主要竞选承诺就是解决住房危机。他承诺到2025年止建造350万套房屋。上任之后，纽瑟姆设置了一个专门解决住房问题的委员会，任命旧金山的州参议员斯科特·维纳（Scott Wiener）为这个委员会的负责人。

今年1月，立法会开始工作后，住房委员会提出一系列法案，重点在于简化对新建筑的审批，保护租房者，以及最有争议的改革分区法。这是一项雄心勃勃的法案，维纳希望通过这个法案打破住房用地的限制，将原来独栋住宅的用地开放，建造高层公寓。

这项法案遭到原有富裕住户的强烈反对。新的高层住宅将遮挡他们的阳光，增加来往的汽车，让他们的房子贬值。在洛杉矶最富裕的比弗利区，市议会就痛骂维纳是克里姆林宫的共产党，号召所有人投票反对这项法案。到目前为止，这项法案的支持率和反对率相当，并没有通过的迹象。

苹果、谷歌和脸书的介入代表了另一个努力方向，加州长期的住房短缺，不仅给普通大众，甚至给他们自己的员工，也带来严重影响。苹果表示，除了这25亿美元外，还将另外创建一项住房基金，为需要买房的人士提供贷款，贷款的利率将远低于银行。

但以加州目前的高房价，这三家科技公司的45亿美元不会带来太大变化。根据特纳中心（Terner Center）的数据，在加州，建造一栋由州政府补贴的中等面积的经济适用房，成本约为45万美元，45亿美元可以建造一万套这样的房屋，但加州的缺口是350万套，三家公司的努力可以说是杯水车薪。

高房价、每年固定的山火让越来越多的人从加州出逃。愈加频繁的加州山火也与加州日益上涨的高房价有一定关系。高房价将穷人“驱赶”出市区，他们不得已搬进郊区或者山林，增添了山火爆发的可能性。山火，往往也起源于这些穷人居住的地方。

高房价带来的危害不只是破坏生态环境，还加剧了硅谷的服务人员流出，给未来的社区服务正常提供带来了挑战。就连加州的支柱产业——高科技公司也有外迁的趋势，苹果和谷歌都有外建第二总部的计划。

库克在25亿住房支持计划的声明中提到，“我们希望确保这是一个充满活力的地方，但对许多人来说，如今这是不可能的，该地区遭受着一场事关生存的负担危机。”

加州的繁荣推高了房价，而高房价也许将终结加州的繁荣。