房地产企业成本控制的分析

刘玉娟

宁夏正通工程咨询有限公司 宁夏银川 750000

1 房地产企业成本控制的重要意义

房地产开发项目是一个投资大、回报率也高的行业。很多人对房地产行业跃跃欲试，都想加入该行业分得一杯羹。但是，房地产开发项目从前期组织项目团队、土地的获取、图纸的设计、招投标、施工至竣工验收等，都需要房地产公司投入大量的资金、人力、物力。在现阶段房地产经济竞争激烈的情况下，企业的成本控制不能再把重点放在工程项目的施工阶段和结算阶段，而忽视了工程项目的前期阶段的控制。良好的成本控制对企业的发展有着举足轻重的作用，企业只有严抓成本控制管理，才能在众多竞争企业中脱颖而出[1]。

2 房地产企业成本控制所存在的问题

房地产企业成本控制的管理比较落后，只有少数房企开始意识到要从全寿命期、全过程、全要素、全方位来进行全面成本控制。在工程项目的设计阶段，很多房地产企业为了追求高额利润刻意压低成本，对前期设计阶段重视度不够，缩减设计费用，使得工程项目设计图纸质量不达标、设计图纸不完善。增加设计改动次数也导致后期工作连续性变差。另外，企业的成本控制管理反映的是整个公司项目团队的整体合作能力，企业要加强员工的成本控制意识，建立完善的成本控制体系并得以实施，才有利于企业的良性发展，实现最大的投资回报。

3 房地产企业成本控制的措施分析

3.1 投资决策阶段的成本控制

投资决策阶段是工程项目开发的关键性阶段。房地产开发项目是一个专业化、系统化的过程，在这个阶段房地产公司要进行项目建议书、投资估算等工作内容。要建立优秀的项目团队，项目团队由经验丰富的专业技术人才组成，可以是自己公司人员组建，也可以聘请专业的工程公司或咨询公司进行项目管理。成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作，要全面分析各种数据，为决策层提供科学依据。

3.2 设计过程中的成本控制

设计阶段是工程项目的定位阶段，在保证项目的工程标准、工程利润及其他功能的前提下，通过优化设计达到降低资源投入减少资源浪费从而降低工程造价。

（1）限额设计方面：作为设计人员对建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格都要熟练掌握，依据项目投资估算控制初步设计及概算，最后控制施工图设计概算。

（2）降低成本方面：设计人员不但要精通设计方面的知识，还要熟悉施工方面的知识。特别是要了解当地的地理环境、气候条件等。设计人员在设计前，应实地勘察当地的建筑特色，向建设单位了解建设目的、建设标准、建设特点等具体情况。设计完成后，在具体施工时，如果发现设计与实际有差别，材料可以代用时，及时与建设方沟通调整进行更改，并由造价人员检查实际费用的增减，尽最大可能降低工程造价，控制在投资范围内。（如某文化旅游生态园建设项目，设计水系走廊栏杆为钢筋混凝土，栏杆高1.2m，截面尺寸为100＊100mm，间距为100mm，上下各有一根水平的钢筋混凝土梁，截面尺寸100＊100mm，图审时提出，因栏杆尺寸小，间距密，钢筋、混凝土、模板施工都比较困难，且混凝土自重较大，经建议更改为防腐木栏杆，制作安装都方便，且费用比钢筋混凝土栏杆少，此项更改节省费用45万元）[2]。

3.3 招投标阶段的成本控制

招投标阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算工作.成本控制管理人员要做好招投标工作 ，在招标阶段控制造价要注意以下几点：

（1）承包方面：总承包为主，部分分包。单位工程可以平方米造价承包或总价承包，有些分项工程如百叶、成品雨篷、幕墙等可以采取分包。

（2）甲供材料方面：在资金允许的条件下，有些材料也可以考虑甲供，比如因季节因素价格变动较大的钢材、水泥，还有涉及工程品质的外墙漆、外墙砖等材料。

（3）土石方工程方面：土石方工程要选择专业公司进行施工，尤其大型的土石方工程，成本控制造价员要到现场了解地形地貌，参与并配合现场施工人员测量绘制方格网，才能保证土石方工程量计算的精准。

招投标工作环节比较多，一定要注意加强对投标单位的资格审查和对标底的审核。以防投标单位盲目低价中标，为后期的施工管理和工程结算带来困难。

3.4 施工过程的成本控制

房地产企业施工过程的成本控制，首先，要加强设计变更、现场签证的监督和管理；在施工过程中设计变更和现场签证是不可避免的，要有一个严密的管理控制体系，要保证书面施工内容清楚，签字手续齐全，为结算工作提供依据。其次.还要加强设备和材料的品质与价格管理；自行采购可避免双方结算时产生争议。

3.5 工程竣工结算的成本控制

结算工作的特点是：量大、复杂、集中。企业成本控制人员平时要多去施工现场收集相关资料，多咨询、多记录、拍照留底，提前准备结算工作，查看资料的完整性。工程结算过程中要详细核对结算资料，多次现场查看、测量，询问相关人员，要做到计量准确，正确计价取费，不缺项漏项，杜绝类似竣工图纸中包含的项目现场实际未施工，结算时计入成本的现象发生，严控每一个结算环节，按实增减，保质保量，提高经济效益[3]。

4 结语

近年来，社会对房地产开发项目的要求越来越高，房地产企业需要理性的对待房价高的问题，既不能忽视了开发项目的质量又要获取经济效益。因此，成本控制就成为了最有效的途径。企业要加强全体员工的成本控制意识，树立“节约就是赚到”的理念，减少资源浪费，降低项目开发成本使企业经济利益最大化。