我国房地产企业财务风险防范研究

欧月桂

（鹤山市方圆房地产发展有限公司，广东 江门 529700）

2019年7月30日，中央政治局会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。因此，当前房地产企业面临新的市场环境和政策环境。在房地产调控的新政策下，银根收紧，导致房地产企业融资更加困难、融资成本提高，财务风险显著提高。在房地产企业的财务管理中，风险管理是比较重要的管理内容，这也是对房地产企业未来的良好发展有着重要影响的工作内容。房地产企业的投资金额比较大，而进行回收的周期又比较长，所以在各层面因素影响下就容易发生财务风险，影响企业的生存发展，在风险防范工作方面进一步强化，才能真正有助于促进房地产企业财务管理水平提升。

一、房地产企业财务风险类型

目前学术界还未形成财务风险的确切定义，存在分歧的主要原因，是由于观察的角度不同。一般来说，财务风险有面向未来、客观性、不确定性、可度量性和损益性等方面的特点。财务风险与经营风险不同，财务风险主要是从负债和所有者权益角度考虑的，是由于负债而引起所有者权益变动的风险，即资产负债表右侧的风险；而经营风险主要是从资产的角度出发，是由于经营管理因素引起资产损益的风险，即资产负债表左侧的风险。

从资本循环的角度看，资本循环主要有四个环节：筹资、投入、生产和分配，其起点和终点都是货币形态。在资本循环的各个节点都存在财务风险，因此，按资本循环的各个环节所积累的风险性质，财务风险可分为：融资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险。但从资本循环角度看财务风险，并没有揭示造成财务风险的原因。按造成财务风险原因进行分类，可分为三类：

（一）筹资风险

房地产企业财务风险中筹资风险是重要类型，房地产企业筹资风险的发生主要是由于在企业不能承受高水平负债率造成的。此外，还有是房地产企业针对贷款长借短用的情况下所发生的风险。负债经营是房地产企业发展当中比较重要的问题，经营当中受到高资产负债比率因素的影响下，企业经营发展后期就容易发生破产的风险，在期限内不能偿还债务这就会对企业信誉造成不利影响，贷款难度也会增大。

从筹资的角度看，造成财务风险的原因是因为房地产企业使用了负债，使用负债越多，其财务风险越大；如果不负债，那么就没有财务风险。财务风险的大小可以用负债金额、借款利率和投资收益率来衡量：当投资收益率高于借款利率时，如果借入金额越大，企业收益就越大；反之，当投资收益率低于借款利率时，如果借入金额越大，企业损失就越大。简单来说，企业负债带来了杠杆效应，放大了收益的同时也增加了风险。因此，可以认为财务风险就是由于负债产生的风险。

（二）不确定风险

风险的产生通常是由于各种不确定性因素导致的。不确定因素有很多，主要有政策风险和市场风险等。因此，有学者认为风险主要是由于利率、汇率的不确定性以及企业负债水平决定的。财务风险可以使用净资产收益率（ROE）或每股收益额（EPS）来衡量。

（三）资本结构风险

房地产企业财务风险类型中的资金平衡风险，主要是在经济迅速发展环境中，房地产企业发展的政策条例使得中小企业缺乏土地资源以及资金链断裂状况，不能在市场中生存。大型房地产企业通常会面临项目多以及资金怎样平衡问题，如果资金不能平衡利用这就会容易出现风险[2]。

企业的资金主要由自有资金和债务资金两部分构成。从资本结构的角度看，财务风险的主要来自于债务资本在总资金中的比重，债务的比重越大，财务风险越大；反之，债务的比重越小，财务风险就越小。

二、房地产企业财务风险产生的原因

（一）筹资渠道单一、成本高

房地产企业的筹资渠道比较单一，目前主要的筹资渠道是商业银行贷款，除此之外，债券市场、股票市场、股权投资、基金市场也是常用的融资渠道。从这些融资渠道可以看出，受政策利率、信贷扩张与收缩、货币政策的影响巨大。2019年7月30日，中央政治局会议明确提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”在此背景下，政策层面通过收紧房地产融资来降温房地产，导致房地产企业的融资困难、融资成本高，财务风险也显著增大。

（二）债务结构不平衡

通过分析房地产上市企业的财务状况可知，目前房地产市场的短缺债务比例较高，而相对应的长期债务比例较低，这种债务结构不大合理、不平衡。房地产企业的大量利润被用于支付高杠杆、高成本资金及银行贷款的利息，导致大量利润被吞噬。

（三）经营风险导致财务风险

通过上节讨论可知，经营风险比财务风险更重要，经营风险管理的成败决定，其在某种程度上决定了公司的成功。经营风险包括投资风险、现金风险、应收款项风险、存货风险等，其中投资风险为长期风险，现金风险、应收款项风险、存货风险为短期风险。最大的经营风险是决策风险，决策错误往往带来巨大的损失。特别是的投资决策，一旦投资决策失误，就让企业陷入各种财务的风险当中。

（四）其他不确定性导致财务风险

房地产企业的财务风险发生是受到多方面其他的因素影响：其一，政治因素影响。由于房地产企业的财务风险受到政治因素的影响，在企业投资过程中政策以及法律发生了变动，这就容易造成很大经济损失。房地产不可以动，政治发生风险必然会影响企业的投资效果，损失经济[3]。其二，产业政策因素。房地产企业财务风险的发生受到产业政策因素影响也比较明显，土地储备对房地产企业来说是比较重要的，而由于政策因素的变化，这就会影响房地产企业的经营发展战略，从而出现风险。如限购政策的实施，这就受到行业以及体制因素的影响，金融政策变动也会给企业的财务产生风险影响。其三，内部原因影响。房地产企业财务风险发生受到内部治理因素影响也比较突出，主要是豪赌式的经营作风影响下，造成企业危机四伏；以及在财务的管理工作当中目标单一化，缺乏社会责任感等，这些都会给企业财务带来风险。

三、房地产企业财务风险的防范措施

（一）强化风险防范意识

房地产企业财务风险的防范意识树立和强化是比较基础的，要将财务风险管理的工作能够规范化的落实，避免发生财务风险[5]。企业内部需要树立财务风险防御管理意识，管理层对财务风险的管理控制工作加强重视，做好领头的工作任务，将财务风险点进行梳理，如资金安全风险点等。只有让房地产企业全员树立起财务风险防范意识，在各方面的工作中能从防范风险的角度出发做事，这就必然会有助于提升财务工作质量。

（二）完善财务管理内控制度

积极防范财务风险，做好财务管理的工作，这就需要从内部控制制度的建立环节不断完善，从风险管理的角度出发来完善财务管理制度。房地产财务管理工作实施围绕会计系统控制以及预算管理和成本控制内容逐步规范财务管理工作，财务风险防御方面也要加强重视，明确财务风险管理责任单位以及个人职责。一线的员工就要担负起财务风险防范责任，确立财务风险防范范围以及措施，从而提升风险防范效率以及能力。再有，就要注重授权审批以及职责分解方面加强重视，运用现代化的企业治理思维，合理的授权以及分权，把职责以及责任分解，从整体上提升财务风险防范的质量。

（三）建立财务风险防范预警系统

财务风险的控制工作实施中，要注重建立财务风险预警系统，最大程度降低财务风险发生，提高管理人员财务风险防范的认识。通过完善的财务风险管理制度的建立，风险预防以及评估和排除系统完善建立，强化财务管理人员的风险控制意识，按照既定的财务风险防范预警系统的要求实施落实，才能有助于保障风险防范的效果。

（四）强化现金流量风险管理

房地产企业财务风险控制工作的实施过程中，在现金流量风险管理工作方面要加强重视，房产销售的时候要引导消费者通过分期或是一次性付款方式支付，保障现金流能够早日的流入，通过分期付款方式就要运用相应措施缩短付款期限，重点要对大额的现金流量进行控制，财务特殊审查手续，保障企业有充足资金应对大额现金流出，这样能避免工作人员利用职务便利损害企业利益。通过从现金流量的风险控制方面加强力度，就能有助于避免财务风险发生。

（五）完善财务相关技术、方法

目前信息化技术在财务管理方面得到了长足的利用，可以利用财务软件进行外部监督管理。同时，根据房地产企业的实际，应当加强分析、完善财务风险的预警机制、预警方法的研究与应用。

四、结语

综上所述，面对当前的经济新常态、房地产调控政策的大背景下，房地产企业面临新的问题、新的风险，压力与挑战增加，要想在市场中良好的生存发展，这就需要从房地产企业财务风险管理方面加强重视，采取多样化的手段措施来积极应对，保障财务风险的有效控制。因此，应当增强风险意识，加强房地产企业内部管理的力度，提升财务管理水平，从而提高企业竞争力，促进企业发展。