基于Ramsey模型的房地产泡沫测度及时空演变特征

岑唯　丁元耀

摘 要：房地产使我国国民经济的支柱产业，房地产价格的稳定关乎国民经济和人民生活的稳定和谐发展，判断房地产价格是否存在泡沫及其泡沫程度的大小是稳定房地产价格的重要前提，也是实施宏观调控政策的依据。本文利用Ramsey理论模型，推导出房地产的基础价格，从而利用实际价格对基础价格的偏离测得了中国35个主要城市2011—2018年的房地产价格泡沫，最后利用矢量数据符号法探究其时空演变格局。研究发现：中国房地产市场是存在泡沫的，且在不同的时期存在正泡沫和负泡沫。房地产泡沫普遍存在于每个城市，但是不同的城市之间差异较大，同个城市的不同时期差也较大;房地产价格泡沫最为严重的并不是房价绝对值最高的城市;因此，应该根据各个城市的实际情况，利用“看得见的手”，制定差别化的政策来调控房价。

关 键 词：Ramsey模型;房地产价格;基础价值;时空演变

DOI：10.16315/j.stm.2019.06.009

中图分类号： F 201

文献标志码： A

Real estate bubble measurement and spatiotemporal

evolution characteristics based on Ramsey model

CEN Wei， DING Yuan-yao

（Business School，Ningbo University，Ningbo 315211，China）

Abstract：Real estate makes the pillar industry of Chinas national economy， the stability of real estate price is related to the stable and harmonious development of national economy and peoples life. Judging whether the price of real estate bubble and its degree is the important premise of stabilizing the real estate price， it is also the basis for implementing macro-control policies. In this paper， we use the Ramsey theoretical model to deduce the basic price of real estate， and then use real price to deviate from the base price to measure the real estate price bubble of Chinas 35 main cities in 2011—2018. Finally， we use vector data notation to explore the temporal and spatial evolution pattern of Chinas real estate market. The conclusion is that bubbles exist in Chinas real estate market， and there are positive bubbles and negative bubbles in different periods. The real estate bubble generally exists in every city， but the difference between different cities is large， and the difference between the different periods of the same city is larger. Therefore， according to the actual situation of each city， we should make use of the “visible hand” to formulate differentiated policies to regulate housing prices.

Keywords：Ramsey model; real estate price; basic value; spatial and temporal evolution

在中国房地产市场改革近20年的进程中，房地产业取得了前所未有的发展，已经快速成为国民经济的支柱产业，各主要城市的房价处于上升状态，房地产过热的现状势头不减。针对这一现象，我国政府自2003年以来高度重视，抑制房价过快上涨，出台了相关政策，特别是货币政策，来实现房价平稳这一目标。2004—2007年期间，央行出台了一系列紧缩性货币政策以抑制投资过热、房价上涨过快。2009年，政府出台了一系列的房地产调控政策，增加供给，上调存款准备金，以及一系列的限价、限贷、房产税等政策。但是这些仍没有从根源上遏制房价上涨的势头，从近些年的房地产周期来看，房价越调越涨的现象仍然存在，房地产泡沫现象日益加剧。而房地产泡沫一旦破裂可能会导致一系列严重问题，破坏金融系统，引发金融危机。如何让房价放缓增长速度，并处于合理区域是目前政府的一大难题。房地產价格泡沫问题需要在科学的探索下，分析其产生原因，测度其程度。

目前，房地产价格泡沫的研究主要集中在泡沫的形成机理和测度方法上。在房地产泡沫的形成机理上，国外较早有了相关研究。Bertrand[1]认为，导致房地产价格泡沫产生的原因是金融管制的放松化以及自由化，其加速了房地产周期的波动，从而导致房价产生泡沫。Matthew等[2]采用了PWY方法分析了我国房地产市场价格泡沫问题，并发现存在短期性泡沫。国内相关的研究较广且更符合我国实际。刘洪玉等[3]利用迭代的方法探究了房地产泡沫的形成机制;王颖等[4]以哈尔滨市场为例进行了研究，认为是房地产自身的金融和政治性质引起了房地产泡沫;韩克勇等[5]研究发现房地产泡沫主要是由利率和财政支出引起的;张炜[6]从消费者购房动机层面综合研究了房地产泡沫影响因素和影响程度。

通过该公式就可以对2011—2018年的房地产价格泡沫进行测度，如图3所示。

通过测度结果，可以看出2011—2018年房地产价格的整体运行轨迹，并且经历了3个阶段。首先，第1阶段从2011—2013年，房价处于先下降后上升阶段，但是此时的房价涨幅下跌指数都较小，2012年处于房地产基础价值运行区间，2011—2013年都有轻微的房地产正向泡沫。第2阶段从2013年开始，持续到2016年。2013—2014年，房价始终处于下降阶段，房地产泡沫也在不断地缩小;2014年中旬开始，房地产价格快速回升，2016年出现近几年来最为严重的房地产泡沫，为4.37。第3阶段从2016年中下旬开始，房价开始逐步下跌，逐渐趋于房地产基础价值的运行区间，房地产泡沫也逐渐缩小。

由此可见，中国房地产市场是存在泡沫的，且在不同的時期存在正泡沫和负泡沫。因此，对房地产市场采取的政策调节是非常有必要的。

1.3 区域间房地产价格泡沫测度

为了测度我国各区域间的房价泡沫特征，利用上述方法对我国35个大中城市房地产市场的价格泡沫进行了测度，测度结果如表2所示。

2 时空演变特征

2.1 总体及区域内差异

总的来看，房地产泡沫普遍存在于每个城市，但是不同的城市之间差异较大，同个城市的不同时期差也较大。中国的房地产市场泡沫在2013年之前没有达到特别严重的状态。2012年，35个大中城市中只有21个城市存在房地产泡沫，且部分城市的房地产泡沫比较小，例如长春、哈尔滨、南昌、呼和浩特、重庆等。2013年以后，多数城市的房地产泡沫呈上升状态，例如上海、杭州、福州、海口等城市在2014年的房地产泡沫度都接近于10%，甚至超过了10%。2015年开始，由于棚改开始，货币化安置比重上升，从2014年的9%增加到了2016年的48.5%，在市场上短时间内创造了大量手持货币。而且由于棚改拆迁的步幅加快，人们对于房子的需求量上升，原来供大于求的状态开始往相反的方向改变，历年积压的房子转而变成供不应求的状态，各地楼盘纷纷涨价，房地产泡沫也瞬间加大了。

从东、中、西三大区域来看，房地产价格泡沫较不仅仅只存在于东部城市，中西部地区也有明显的房地产泡沫现象。东部地区由于其较为发达的经济基础和众多的人口，历年来都处于较为严重的房地产泡沫中。海口曾在2010年经历严重的投机炒作时间，出现过非常严重的泡沫问题，虽然历经调控，在2011年房价开始有所下降，但是泡沫化的问题依旧十分严重。中、西部地区的近几年房地产泡沫也是逐年渐涨，从房价上来看，虽然中西部地区的房价相对于东部地区略低，但是其实际房价水平却超过了由经济基本面决定的基础房价，从而产生了房地产价格泡沫。

从房地产绝对价格上来看，北上广等城市的绝对房价排名中都处于全国前几的位置，但其房地产价格泡沫度却并不是最高的。这其实是由于这些一线城市在良好的经济基础下，吸引的外来人口众多，人口密度大，从而需求也大。但是此类城市具备支撑房价上涨的品质，人们对于房价上涨的接受度很高，所以其泡沫度并不是最高的。这说明我们无法根据房价的绝对值来判断房地产价格的泡沫程度，而应该因地制宜的分析。

2.2 时空分异格局

依据等时间间隔的原则，选择2012年、2015年、2018年3个年份的房地产市场泡沫指数，同时利用已有的房地产价格泡沫的等级划分方法，对房地产价格泡沫值进行处理，采用矢量数据符号法进行空间可视化表达，如图4所示。

从空间看，处于偏热状态的集中于东部沿海地区。东部地区人口众多，经济发展水平先进，人民可支配收入高，导致对于房地产的住宅和投机需求较大;与此同时，东部地区多山川丘陵，平原较少，土地资源紧张，导致对于住宅的共计较少，使得房地产价格高于其他地区，增速高于居民收入，从而使得房地产泡沫加剧。中西部地区拥有大量的平原，地理条件较好，且经济发展较为缓慢，对于房地产的投机需求较弱，泡沫程度较东部地区低一点。

从时间上看，并不是所有城市的房地产价格泡沫都随时间加剧了。2012年，35个大中城市中仅9个城市处于正常状态，处于偏热或过热状态的城市和处于偏冷或过冷状态的城市数目一样，均为13个。2015年，房地产市场泡沫程度显著增强，过热城市数目明显上升，17个城市呈现出过热状态，3个城市处于偏热状态。2018年，房地产市场泡沫程度持续增强，24个城市处于偏热或过热状态，仅6个城市处于正常状态，且包括北京、深圳。而厦门、天津、杭州却呈现出偏冷的状态，上海出现过冷状态。这可能是2018年，受严格控制并购贷款、企业限购等新一轮重要政策影响，叠加2017年调整政策的持续影响，使得这些一线城市房地产维稳前进。

3 结论及政策建议

本文首先通过对Ramsey的梳理推导，确认了资产的基础价值公式，房地产的实际价值高于基础价值的部分即为房地产泡沫，该程度能很好的度量房地产泡沫值的大小，偏离越多说明房地产泡沫值越大，这说明了房价绝对值高并不等于房地产泡沫程度大。其次，在Ramsey的基础上，本文测算了我国房地产市场的总体泡沫情况，以及具有典型特征的35个大中小城市2011年至2018年的房地产泡沫值。测算结果表明，就全国而言，中国房地产市场是存在泡沫的，且在不同的时期存在正泡沫和负泡沫。就各个区域而言，东部地区的房地产泡沫程度高于中西部地区，但是总体都处于正泡沫状态;时间上，大部分城市处于房地产泡沫程度持续加剧的状态，但是部分城市例如上海、厦门、天津、杭州的房地产泡沫有先上升后下降的趋势，这源于越来越严格的房地产政策调控。

从以上结论来看，对于稳定房价单靠市场的力量难以有效调节，还需要结合国情，在政府的有力调控下进行。政府应该因地制宜，因时制宜，结合各城市的具体状况，合理运用差别化的宏观调控政策对房地产市场进行干预。具体建议从以下3个方面展开。