房价政策维稳对中国经济的影响

陈振宙

【摘要】保持房地产价格稳定对于中国经济平稳运行有着重要意义。对于居民而言，可以保持消费水平和生活成本稳定;对于企业而言，金融机构的信贷风险可以降低，从而减少房地产市场对于银行业的影响程度。本文主要从对房地产价格稳定对于各类经济实体的影响论述对于整体中国经济的影响。

【关键词】房价 经济 稳定 影响

引言

我国的房地产市场在金融危机以来一直面临动荡，作为市场最直观的反映——房价，不仅牵动着国民经济的发展，同样对消费者有着举足轻重的影响。房价稳定在任何时候都对经济平稳运行有着重要意义。

一、房价政策与居民

（一）房价与居民财富

我国居民的财富结构当中，作为不动产的房地产是各个家庭的主要财富组成，因此也形成了人们习惯用房地产数量的多少衡量家庭财富的多少。维持房价稳定对于居民而言意味着他们已拥有财富的保值，当房地产的价格维持在一定水平上，代表着稳定的财富拥有量，而居民也会在此基础上对未来预期有足够的信心，从而刺激他们在保持消费水平的同时产生向上增长的边际消费。

（二）房价与居民生活水平

我国当前的房价水平较高决定在人口流动基数较大的主要城市人们以租房居住为主，而因此产生的房屋租赁费用占据了“租房一族”日常收入的较大部分，房屋价格一旦高涨会自然导致租房价格上涨，日常收入大部分用作租金支付会限制居民的消费，并且对未来预期并不积极，同时出租屋环境差、改造多人合租房等安全隐患也会成为租客们的无形负担。维持房屋价格稳定有利于租房价格保持在一个合理的范围之内，而由房租租赁引出的交易纠纷等一系列对社会动荡有影响的事件发生率也将会下降。虽然房价下调理论上会使房屋租金水平降低，但是由于我国各大一线城市流动人口巨大，对租房的需求较大，租房市场上存在着较大的供需矛盾，因此短时间内无法实现房租下调。

二、房价政策与企业

（一）房价与生产企业

对于生产企业而言，厂房的租金将直接计入生产成本当中，对于最终产成品的价格以及企业最终可获得利润都有直接影响。房价过高会导致生产企业由于厂房租金过高而又需要维持企业正常经营从而上调产品价格，但是目前我国的日常消费品绝大部分已经处于买方市场，消费者对于商品有更大的选择权，生产之面对的则是更激烈的竞争。在此种情况下一旦价格上涨必然会降低该生产企业在同行业当中的竞争力，出现销量下滑，企业营业收入减少，在面临巨大的生产成本下不得不进行裁员，最终仍旧会对居民收入以及消费水平产生影响。房价过低对于生产企业也并不是完全有利，在当前公司财务会计工作所依据的《会计准则》当中明确表示，企业厂房作为固定资产按照历史成本计，当房价大幅下调时企业厂房公允价值向下变动，将会造成企业经营偿债能力的减弱。同时厂房作为不动产计入净资产时，由于企业贷款融资大多依靠固定资产抵押，企业可抵押资产价值下降，必定会导致可贷款融资金额下降，导致企业现金流缩小，对外发行债券、上市公司发行股票等融资方式也会举步维艰。

另外生产企业也是社会上的投资主体，当其总体价值下降，经营收入减少、现金流缩小导致投资能力降低时也会对国民经济投资总量造成影响。

（二）房价与房地产企业

对房地产开发商而言，打击更大的则是房价下跌。一是从资金流的角度来看，对于开发商而言当房价下跌时整体企业价值缩水，银行贷款、借款以及其他方式的融资都有着重重障碍，企业资金周转困难，现金流有中断的可能。虽然在2007年，房屋价格水涨船高的时期，房地产开发商一时赚的盆满钵满，成了暴富的代名词，但实际上房价的泡沫并不是由于开发者一方造成，来自各个领域资本的投机投资才是造成房产市场不健康发展的关键。因此保持房价稳定也有利于抑制房地产市场的投机投资行为，能够使房地产企业保持平稳运行，在为社会创造价值的同时也保障房地产企业职工的收入稳定。

（三）房价与金融机构

在我国银行业贷款项目当中，房地产商的开发贷占了绝大多数，在2008年金融危机期间，市场不景气造成房地产企业资金回笼困难，出现了对银行贷款大范围断供和违约的情况，加大金融机构运行的风险。当作为银行贷款主要贷款方的房地产企业失去现金流支持无力续供贷款，降低对贷款的偿付能力时，金融机构的资金难以回笼，经营状况也会受到较大冲击。

三、房价与政府

房价稳定对于各地方政府而言，其作用最明显的是可以通过税收获得稳定的财政收入，除了众所周知的交易环节纳税之外，更主要的税收来源是土地转让环节的土地出让金。例如我国2007年整年全国土地交易总额在9000亿元以上，土地出让金对于大多数地方政府而言已经成为最主要的预算外收入，可占到总预算外收入的半数以上，甚至个别地方可达到90%，部分地区的土地出让金在总财政收入当中超出其他预算外收入以及制度外收入的总和。高价地产的转让会让地方政府获得大笔转让金收入，但是高地价必然导致高房价，房价过高时间过长会使得该地方的房地产市场发展畸形，而畸形的市场势必需要政府进行调控以保证市场运行稳定和社会安定，这将耗费地方政府一笔较大的财力。

因此保持房价稳定代表着政府可获得一定水平的税收收入和转让金收入之外，无需使用过多的政府预算来进行畸形市场调控，同时还能够保证当地居民有着较好的居住条件和消费水平，从而使得地方社会环境安定，各行各业能够在安定的行业下稳步向前发展。

四、房价与我国经济改革

目前我国步入新时期，经济发展也在降成本、调结构的路上前行，保持房价稳定对于这两项经济发展政策同样有着重要意义。

（一）房價与降成本

各行各业的发展都离不开对土地的占用，土地作为一种生产要素有其特殊性，由于土地在时间上和空间上的固定性，导致土地资源无法再生，不可跨区域流动。因此一个区域的土地资源固定，房地产开发也有一定的阈限，但是当地的经济发展不存在阈限，当项目发展需要占用土地时，土地资源优先流向高收益率的项目。与此同时，土地资源减少，土地需求与日俱增，最终导致的结果是土地价格不断上涨。而维持土地和房产价格稳定有利于降低项目发展成本，促进各个项目资源的发展，从而带动整体经济的发展。

（二）房价与调结构

在金融行业大多数的资产都流向了房地产，其原因在于房地产行业的抵押物具有极高的价值，容易获得金融借贷。当企业自身价值得到开发，创造了社会价值之后，将人们的潜在需求化为现实需求，大需求造成激烈的市场竞争又会刺激供给的增加，房地产行业将会占用更多的社会资源。

在金融危机爆发之后我国政府为缓解金融危机，投入四万亿对市场经济进行刺激，信贷幅度的大幅度扩张导致需求水涨船高，房价也因此不断攀升。由于房地产行业的超额利润吸引各方投资，使得很多其他行业的从业者和投资者转而投身房地产，造成各行业的发展不均衡，最终引起行业结构不科学导致的社会生产率整体下降。

五、总结

由于我国的城市数量较多，城市规模不断提升，不断有乡镇人口转化为城镇人口，对于城镇房屋的需求一直处于较高水平，住房的结构性供需问题一直存在。我国政府出台政策的保障性住房仅仅只能解决需求的很小一部分，更大的部分还是需要以市场的调节和居民自己的力量进行解决。目前我国的房价一直处于较高水平，但大幅度的回落将会引起較大的社会变化，是不可取的。我国的房价回到理性水平还需要一定的时间，新一代的90后们大多数持观望态势，持币待购，希望国家出台相应政策或是市场变化让房价自然回落一部分。我国政府目前出台的政策是提高信贷利率，其目的在于打击房地产行业的投机者，但这无疑对于个人消费者并不友好，但是也只有炒房者不再炒房，个人消费者才能够买到没有泡沫价格的房。因此在现阶段更重要的是保持房价平稳，只有这样对于政府而言才能够有稳定的财政收入，对于企业而言才能够保持成产成本稳定，对于金融机构而言才能够减少运行风险扩大续存能力，对于我国广大居民和消费者而言才能够在企业生产发展的基础上获得更多的收入，整体经济社会才能够在稳定状态下不断稳定向好发展，这样才是解决房屋供需问题的长远方法。

参考文献：

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