论前期物业管理中的业主权利保护

摘 要：物业管理在西方发达国家已有上百年的发展历史，但在我国却呈现出较为缓慢的发展势头。近几年，我国的大中型城市都掀起了新一轮的城市化热潮，物业管理行业也迎来了发展的新契机。但由于我国在物业管理方面的立法层级较低、可操作性不强，法律只能对前期物业管理发挥十分有限的作用，这种弱势也使得业主与建设单位、物业服务企业间的矛盾日益突出。鉴于此，本文从前期物业管理的两大特殊性出发，剖析前期物业管理概念的不足，并从业主团体和个人两方面重新定义业主权利，试图建立业主、建设单位和物业服务企业之间的和谐关系来规范前期物业管理。

关键词：前期物业管理;业主权利;业主;建设单位;物业服务企业

中图分类号：D922.181文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）29-0201-02

作者简介：管筝（1997-），女，汉族，山东诸城人，北京交通大学法学院，法学硕士在读，民商法专业，研究方向：民商法。

前期物业管理对整个物业管理活动而言具有极其重要的法律意义，它不仅是物业管理活动的开端，还通过许多制度影响着日后物业管理的整体发展。在此阶段选聘出的物业服务企业、形成的前期物业服务合同以及业主临时规约等，都是住宅小区依法开展物业管理所必不可少的内容。但由于前期物业管理在时间和主体上存在特殊性，也就使其成为了诸多社会矛盾爆发的导火索。

一、前期物业管理的概念缺陷

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。这一概念指出了前期物业管理的截止时间，肯定了建设单位占据主导地位的社会现实。但这一概念过于简单抽象，忽视了物业管理应以业主为本位的原则。主要是立法者未能充分考虑到前期物业管理的特殊性所导致的。

在时间上，概念中仅就前期物业管理的截止时间做出规定是不够全面的。一方面，法律规定的这一截止时间被社会现实左右。另一方面，前期物业管理本就应该是一个完整的区间，有终止自然就会有开始。它的开始时间是比较明确的，关键是要将其与建设单位自己负责物业管理的阶段区分开来，而认定前期物业管理是从建设单位进行商品房售卖开始，到业主委员会重新选聘物业服务企业为止的包含多个阶段内容的活动。

在主体上，概念中肯定建设单位在物业选聘阶段的主导地位是无可厚非的，但美中不足的是未突出业主在前期物业管理各项活动中的同等地位。在这种情况下，物业服务企业基于生存不得不服从于建设单位的无理要求，更无暇考虑物业真正的主人——业主的需求。实际上，业主虽未参与前期物业管理的准备活动。合同中就业主和物业服务企业的权利、义务做出了详细规定，揭示了前期物业是围绕以上两主体开展的服务与被服务的活动。故业主作为前期物业管理所涉及的三方主体之一，无论在物业选聘还是物业服务阶段，应具备与建设单位和物业服务企业平等的法律地位。

二、前期物业管理中的业主权利

（一）业主权利内容划分

前期物业管理中，借助业主自治来维护业主权益的美好愿景，往往会因为前期物业管理的特殊性而落空。所以，要想实现某些权利就不得不另辟蹊径重新界定行使权利的主体。在前期物业管理阶段，需引入业主团体和业主个体的概念对业主权利内容进行划分。

（二）业主团体可行使的权利

我國目前还没有从立法上确认业主团体这一概念，也没有界定业主团体是否具有法人资格，但其存在价值已经得到了学术界的基本认可。笔者认为，业主团体只是暂时扮演着“代班管理者”的角色，最终会被业主大会所取代。所以，它既可以代表业主行使其原来在业主大会和业主委员会中行使的部分权利，也可以根据自身的特殊性行使某些特殊权利。

（三）业主个体可行使的权利

1.知情权

在前期物业管理的不同时间段内，业主知情权需要依靠不同的义务主体来实现，主要是指建设单位和物业服务企业。在选聘物业服务企业的招投标环节，建设单位有义务将有关招标文件、招标人员名单、招标组织的相关信息向业主公布。另外，建设单位在与广大业主签订房屋买卖合同时，应将之前订立的前期物业服务合同和业主临时规约的具体内容告知业主，提醒业主注意有关格式条款。对于物业服务企业来讲，主要就是对物业管理中涉及的重大问题以及物业管理中出现的紧急情况及时进行公示，并就采取何种有效的管理措施广泛听取业主的意见。

2.监督权

业主监督权与业主知情权不同，知情权的重点在于强调信息公开，而监督权的重点在于指出并纠正不当行为，所以监督权要比知情权更进一步。在前期物业管理中，业主个体必须自己承担起监督的责任，既要对建设单位主导的招投标程序、前期物业服务合同的签订以及物业服务企业的管理活动进行监督，也要对前期物业管理阶段临时组成的业主团体进行监督。通过将监督内化为一种自觉、日常的行动，防止任何一方主体对权力的滥用，推动物业管理的秩序化运作。

3.诉讼权

在未建立业主委员会的前期物业管理阶段，业主遭受权益损害也只能从个体利益的角度寻求赔付。此处所讲的诉讼权并不是指《物权法》规定中针对业主大会和业主委员会所做决定的撤销权，而是特指针对建设单位或物业服务企业的违法或违约行为，业主可动用司法救济的权利。具体而言，建设单位未按法定程序选聘物业服务企业进行了暗箱操作或者在与业主签订购房合同时故意隐瞒了前期物业服务合同中的主要条款，物业服务企业违规占用公共空间私搭乱建或者擅自改变小区公共部位的结构、用途或者未按合同约定的质量提供物业服务，上述这些情况都有可能会触发业主诉讼权。

三、前期物业管理业主权利保护立法完善之建议

（一）建立部分管理团体实现业主自治

前期物业管理阶段，直接成立业主大会或选举产生业主委员会是不切实际的。但是可以在小区入住业主达到一定数量时，成立一个临时性的物业管理团体——部分管理团体，①该管理团体可以就前期物业管理中的相关事项代表业主与建设单位和物业服务企业交涉，从而在实现业主团体权利的基础上维护好业主权益。部分管理团体应当树立起强烈的自主管理意识，冲破仅由建设单位负责前期物业管理的桎梏。

（二）明确建设单位所要承担的前期物业责任

在前期物业管理阶段，建设单位一般要承担配套设施建设、制定物业服务等级标准、房屋质量保修、移交建设项目各环节文件和协助成立业主大会、业主委员会的责任。在履行好上述责任之外，还要减少其与物业服务企业间的互相推诿给业主权利带来的损害，实行物业风险保证金制度。建设单位应该在出售房产时按照法律规定的一定比例向独立于其自身的第三方银行预交保证金，如发现由建设单位开发的住房存在质量和违约问题，业主就可以憑借有效的法律凭证向第三方银行划拨物业保证金。②

（三）建立物业服务质量监督制度

业主在与建设单位签订购房合同之后开始享受物业服务。显然，建设单位此时已经从前期物业管理中抽身而出，无法对物业服务企业的服务质量进行指导和监督，业主可能就要承担因此所带来的不利后果。因而，建立物业服务质量监督制度是避免物业服务企业在取得物业管理权后形成懈怠心理的重要举措。具体又可分为以下几方面：第一，物业服务企业要定期向业主团体汇报物业服务的相关情况，听取其批评和建议;第二，业主对物业服务质量不满意的，可以主动与物业服务企业协商;也可以聘用专门的物业管理监理机构，用第三方来对物业管理活动进行监督;③第三，在物业服务企业和业主间沟通渠道不畅通的情况下，相关行政管理部门应及时组织物业服务企业和业主代表召开座谈会，防止两者间矛盾的进一步激化。

四、结论

我国大陆的物业管理是引进于香港、台湾等地，虽然在立法上为我国大陆提供了良好的借鉴，但实际不能与物业管理的发展特征相契合。目前，物业管理行业仍呈现出成长速度过慢、制度不够成熟的特点，尤其是法律对前期物业管理中业主权利的诸多忽视，造成了层出不穷、纷繁复杂的各种问题。但不可否认的是，前期物业管理在整个物业管理活动中具有坚不可摧的基础性地位，相对地也应恢复业主前期物业管理中的主导性地位。保护业主权利应贯穿于前期物业管理的始终，关键还是要在业主、建设单位、物业服务企业三方主体的具体活动中加以体现。

[ 注 释 ]

①邱刚.物业管理法律制度研究[D].吉林大学，2013.8.

②李延荣，梁宇.物业管理风险的成因及对策——兼论物业保证金制度[J].法学杂志，2006（1）：85-87.

③林昆明.物业服务监理机制的探讨[J].城市开发，2009（7）.

[ 参 考 文 献 ]

[1]贾茹.物权法下的物业管理权[J].现代物业，2007（9）：82-83.

[2]林昆明.物业服务监理机制的探讨[J].城市开发，2009（7）：49-50.

[3]张翠芳.前期物业管理法律关系解析[J].法制与社会，2007（11）：584-585.