试析我国基层法院房屋买卖纠纷审判现状

贺家琛

西藏民族大学法学院，陕西 咸阳 712082

物权作为一项对世权具有排他性、公开性和法定性等特点，在社会生活中占据着举足轻重的作用。同时，由于历史等的原因，我国民众都有一个拥有一套“自己的房子”的梦想，加之近两年，经济形势开始发生变化，各种商品房买卖纠纷与房屋买卖纠纷案件，成为了基层法院所审理的民事案件中的重要组成部分，而由于“房子”在我国居民生活中的重要地位，基层法院对房屋买卖纠纷案件审理的规范化，就显得势在必行了。

一、基层法院房屋/商品房买卖纠纷案件的特点

根据作者对2018年1月至12月四川某基层法院所审理的房屋买卖纠纷案件来看，主要有着以下的特点。第一，多数情况下当事人双方均对买卖合同履行不能具有一定的过错。第二，双方当事人往往由于对相关法律法规的不了解，因而在意思表示阶段，即出现了意思表示不清或者故意隐瞒真实意思表示的情况，意图在交易中使得己方获得更多利益，比如在付款方式，交付时间上的约定不清，或未有明确的约定条款。第三，在部分案件中，我们发现了交易中的法律瑕疵(可能导致法律行为待定或无效)，比如由他人代购住房，且未向交易对手方说明情况，还无有效的代理文件。这些行为可以说是违反了民事法律行为应具备的公平原则，影响了交易效率与交易的安全，于经济发展不利，为之后的纷争埋下了隐患。第四，部分案件中，开发商因居于有利地位有制定格式合同条款不清晰，有故意且未尽全部之告知义务的情况。

二、法院作出的判决与调解书结果的分析

在我们对法院作出的裁判文书的阅读中，我们发现了此类案件中裁判结果所共有的一些特点。第一，有60%的案件选择支持了买方的诉讼请求，要求卖方配合办理房屋产权过户等手续，但其中一例与商品房开发商的纠纷中，因买房提出的要求开发商配合办理商品房预售登记手续，属于行政管理的调整范畴，民事案件裁判无权处分，因此未支持买方的该项诉讼请求。第二，在当事人双方均对买卖合同不能履行构成过错的情况下，法院会在尊重当事人意思自治的前提下，保障买卖合同的继续履行，当然在双方当事人都希望解除合同的前提下，法院亦会支持其诉讼请求。

三、对审判工作的建议

根据我们对上述发现的情况，我们认为在当前房屋买卖纠纷审判中仍需要加强合同的合法性审查、以及具体的裁判中注意避免对公平原则的滥用，这对推动我国社会主义法制建设是不利的，房屋买卖合同纠纷通常案件标的额大，同时社会关注度高，对人民的日常生活可能会造成较大影响，因此我们认为人民法院还应进一步注意房屋买卖审理的规范化，注重法律适用的正确，保障好每一个公民的合法权益，维护交易安全。

第一，为了能够在源头上避免合同纠纷情况的出现，应在签署房屋买卖合同时，以司法角度为立足点，对售房主体资格予以审查，即根据《商品房屋预售许可证》、《国有土地使用证》以及《建设工程施工许可证》等相关政策标准，对售房者资格予以全面与严厉的审核，如果不满足要求，那么就可以运用司法形式，对售房买卖房屋的具体行为予以控制。如果售房者资信满足要求，那么需审查售房者在售房信息当中公布出来的销售面积、内容以及项目名称等，是否和真实情况存在着冲突，以此来防止房屋购买者由于定金问题和售房者之间产生纠纷。其次，要想对房屋购买者合法权益予以保护，需重视在房屋买卖合同签署的过程中，增强房屋购买者的法律意识，引导其和销售者之间协商定金缴纳方面的问题，并了解合同不能够签订时，是否会对定金予以归还，以此来从源头上解决缴纳定金相关纠纷问题[1]。

第二，在对防护买卖合同纠纷存在的司法难题予以解决的过程中，需合理解决由于房屋权属证书所造成的纠纷情况。这就需要在司法实践的过程中，对《城市房地产开发经营管理条例》当中关于预售房所有权的登记问题予以全力的推广[2]。即让房屋购买者拥有一定权利，让其能够在和售房者签署合同之后，要求售房者结合合同当中指出的相关内容，对相应义务予以履行。如果双没有对房屋所有权登记问题予以协商，房屋购买者可让房产主管部门来负责相关的登记手续办理工作，以此来防止房屋购买者由于无法获取到房屋所有权，而影响对房屋的居住以及出租等相关权利，同时还能够有效解决因办证而引发的合同纠纷问题。

综上所述，房屋买卖随着我国社会经济的不断发展而呈现出了新的态势，使得房屋买卖纠纷也产生了新的特点。对此，基层法院在对房屋买卖纠纷予以审判的过程中，需秉承维护社会经济健康发展以及推动社会公正公平的基础原则，确保房屋买卖纠纷能够得到公正公平的审判。