浅析商业银行住房租赁业务发展策略

陈鑫

摘要：党的十九大明确提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，党中央、国务院提出加快培育和发展住房租赁市场。部分商业银行积极响应国家号召，力图通过发挥自身金融产品、业务渠道、信息科技等方面的优势，成为住房租赁“蓝海”的生力军，力争引领住房金融业务潮流，抢占未来住房市场需求的制高点，形成新的业务增长点。要实现上述目标，商业银行因结合住房市场区域化的特点，因地制宜、取长补短，开拓本地特色发展路径，培养适应性发展能力，积累持续性发展动力。

关键词：商业银行  住房租赁  发展策略

住房需求作为居民家庭最重要的消费需求，始终是社会关注的焦点。为解决高房价对居民消费需求的抑制，党和政府以及越来越多的居民都将目光投向了住房租赁市场。租房市场是一个传统的市场，是区域化特点突出的市场，其中的租赁市场也需要商业银行结合自身优势和市场运行特点，有效推进住房租赁业务发展。下面以昆明市为例，探讨商业银行住房租赁业务的发展策略。

一、昆明住房租赁市场发展状况分析

（一）从交易情况上看，昆明地区住宅租赁交易量大于商品住宅销售量

据不完全统计，2018年昆明租房市场交易总量约20万套，远高于商品房住宅销售总量60157套。分析原因，主要是由于房价整体低于全国主要城市，昆明居民仍以购房作为首要目标，租房仅为过渡或临时性选项，租房群体主要为外地来昆务工人员，对租住品质要求不高，换租频次较高。

（二）从房源供应结构上看，昆明地区政策性房源供应不足、市场化房源供应受影响

一是公租房、廉租房用地匮乏，政策性房源供应不足。据统计，昆明市2018年成交的土地均为销售用地，没有租赁用地。二是大量闲置库存房未进入租赁市场、市场经营混乱，市场化房源供应受限。目前昆明市住房租赁市场中，出租房源供给方基本格局为“4411”，即40%中介、40%业主、10%物业、10%长期租赁机构，约90%的供给方可归类为个人，专业化、集中化程度較低，导致住房租赁市场长期存在房源质量差、政府监管难、安全隐患大等经营管理混乱问题，对市场性房源的供应造成不利影响。

（三）从需求结构上看，昆明地区市场化租赁需求更大，年轻人是主要租赁客群

一是市场化租赁需求更大。一方面，受限于政策要求，具有保障资格的城市低收入人群才符合租住公租房的条件，限制了其需求;另一方面，市场化房源租赁交易总量约为15万套，市场化租赁需求大于政策性租赁需求。

二是市场化租赁需求中，年轻租客占比最高，30岁以下的租客占比70%，30岁以上的租房人群占比30%。另外，出租方一般也将承租人限定在20至40岁之间，对更大年龄的租房人会因各种顾虑而不愿意出租。

二、机遇与挑战

（一）机遇

商业银行发展住房租赁业务面临的机遇包括：

1.政银合作机遇。鉴于昆明租房市场尚处于市场主体自由发展阶段，政府在其中的规范职能还未开始发挥、保障机制还未建立起来，对一整套解决方案有迫切需求，商业银行可借助政银合作、发挥各自优势，解决职能部门管理的难点、痛点，占据先入为主的制高点，为深入开展住房租赁服务奠定坚实基础。

另外，2018年9月，住房与城乡建设部、财政部出台了《推行政府购买公租房运营管理的试点方案》明确了试点省区开展政府购买公租房运营管理试点工作，在政策推动下，各地公租房的运营管理将会得到进一步的完善和提升，政府购买服务的承接主体会逐步增加，将为商业银行带来住房租赁及信贷业务领域的营销契机。

2.银企合作机遇。昆明租房市场目前处于线下向线上迁移的过渡阶段。根据与58集团平台的合作经历，很多企业对功能完善、体验优良、企业约束少、使用成本低的系统有迫切需求。商业银行借助银行品牌信誉和金融科技实力，为房源企业提供系统平台，有望打破固有格局，培育一批有潜力的合作伙伴。

3.获客活客机遇。商业银行直接支持住房租赁市场发展的触点，一是支持住房租赁企业，打造公司类住房租赁贷款产品，支持企业对于房源的购买、抵押、应收租金质押和经营等，利用对公信贷业务解决租赁企业融资痛点。二是支持租客，租房客群的特点是日常金融需求主要集中在生活消费、支付等方面，非常符合目前商业银行发展消费金融、搭建支付场景等服务面向的客群。通过发展住房租赁服务，商业银行可以在供给端和需求端都嵌入综合金融产品和服务，批量获得活跃度较高的客户。

（二）挑战

相对于机遇，在昆明市发展住房租赁服务的挑战也不少。

1.市场发展成熟还有待时日。一方面由于产业支持不足、土地财政主导的经济发展状况使得昆明的房地产市场在较长时期内还将以新房开发、销售为主，政府对租房市场的培育热情和力度还有待提高。另一方面，昆明居民仍以购房为解决居住问题的首要选择，租房仅为过渡或临时性选项，住房租赁的供需结构和水平在较长时期内将仍处于外来务工租住需求为主、满足基本居住条件即可的层次。因此，商业银行较难在短期内做大住房租赁业务规模。

2.公租房市场突破仍需攻坚。一是两部委虽出台了《推行政府购买公租房运营管理的试点方案》的通知，但就昆明市而言，政府购买公租房运管服务如何推进执行、业务流程、试点范围等尚未出台具体的指导意见和详细的运营管理方案。二是昆明地区公租房管理存在主体多、层级多、模式多的实际情况，给商业银行的统一营销带来了一定的困难。

3.管理政策操作性有待加强、落地尚需时日。如前所述，虽然昆明市在租赁市场监督管理、合同登记备案方面已有章可循，但据观察，这些政策在实际交易过程中未完全遵照执行，实际效果尚未显现。因此，商业银行在运作住房租赁服务时，需要兼顾考量满足市场需求与规避政策风险的平衡。

三、商业银行发展住房租赁业务的策略建议

（一）强化政银合作，构筑发展住房租赁业务的先发优势

银行业务多年的发展证明，业务、客户、技术都是极易复制的，而政府部门是唯一的，建立与他们的合作能为住房租赁业务的起步和发展创造极大优势。

1.争取政府合作先入为主的优势。住房金融领域历来都是一个政策密集型的业务领域，因此政府部门在住房租赁方面的政策、方针、构想、要求，商业银行要及时予以回应，为其规范市场管理提供系统解决方案，提供产品服务方案，以自身优势积极争取与政府合作先入为主的优势。

2.争取行业监管制定标准的优势。近期金融因素在住房租赁领域的动向已引起行业监管部门的关注，相关的监管要求预计将陆续出台。商业银行要发挥行业优势，打造住房租赁金融业务产品的成功样本，力争成为行业监管部门制定监管政策参考的依据或标准。

3.争取公租房服务提供方的优势。借助云南省开展公租房运营管理服务采购的机遇，商业银行应积极参与竞标，争取获得这一最稳定的住房租赁业务来源，扩展与政府部门的业务合作关系，提升商业银行住房租赁服务品牌影响力和竞争力，拉开与其他竞争对手的差距。

（二）立足租房客户，打造具备较强竞争优势的金融产品

1.打造住房租赁综合平台。适应当前住房租赁交易向线上迁移的趋势，商业银行必须以系统平台建设作为发展住房租赁业务的基础和依托。要按照信息获取、交易支持、日常服务的运作流程和租客需求，开发相应功能的综合服务系统平台，全面支持租客与房源提供方在线完成交易，获取相关服务，保证平台的服务能力持续适应市场变化。

2.打造住房租赁核心产品。与其他参与住房租赁业务的机构相比，商业银行最大的区别和优势就是能够提供可靠的金融服务。因此，在建设服务系统平台的同时，商业银行要依托系统功能，开发符合市场趋势、贴近系统用户、安全便捷普惠的线上产品服务，从而让金融的力量更好地融入和支持住房租赁市场，而且应将开发的重点放在针对租客的租房融资服务上。

3.打造住房租赁综合服务。以提供融资服务为核心的系统平台为依托，商业银行可以围绕住房租赁整合缴费支付、物业报修、家政服务、社区活动等社区综合服务，为平台扩围和赋能的同时，丰富线下住房租赁相关服务内容，让住房社区成为银行持续获客、活客、聚客的新渠道。

（三）培育优质合作企业，探索能够持续自主盈利的经营模式

1.要像经营管理住房贷款项目一样经营住房租赁项目。商业银行在营销、准入、管理住房贷款项目方面已形成稳定可靠的模式，有标准、有流程，因参照制定住房租赁金融合作制度，开展住房租赁企业、项目的营销、准入、管理常态化运作，并根据出现的问题不断查缺补漏、完善管理制度，以标准化来应对多种形态的住房租赁企业和项目，从而稳定地产生收益，实现银企双方的合作共赢。

2.要像打造信用卡金融生态圈一样打造住房租赁生态圈。住房租赁业务解决的是安居问题，而安居不仅与住房有关，还与吃、穿、行、文、娱、购密切联系。随着经营的成熟度提升，商业银行的住房租赁业务要借助其他条线的力量，在线上平台渠道增加各项金融产品、生活服务的链接、模块，在线下联合租赁企业等合作方建设“智慧社区”等金融服务场景，形成住房租赁服务渠道的扩展版和升级版。

3.要像管控金融風险问题一样管控不良合作方和租户。近期部分城市住房租赁市场出现的问题引起了社会的普遍关注，商业银行应引以为鉴，提前预防。在努力做大住房租赁线上业务规模的同时，要将风险管控同时抓起来。事前，要按准入标准做好服务客户的有效筛选，防范不良客户对银行服务资源的占用;事中，要落实好合作租赁企业的担保责任和管控措施，防范企业负面信息和行为对银行声誉的影响;事后，要做好客户的数据监测、异常分析和快速反应，以及投诉应急处置，防范后续服务不到位对业务持续发展的影响。

综上所述，住房租赁市场方兴未艾、前景可期，商业银行应结合自身优势，配合政府部门，整合核心产品，契合真实需求，在满足市场参与方发展、安居、优居的同时，促进相关金融业务的可持续增长。

参考文献：

[1]建设银行总行风险管理部住房租赁研究组.关于深入推进住房租赁战略的措施及建议[J].现代商业银行导刊，2009（2）.

[2]苏志勇.35个大中城市购房租房压力榜[N].中国房地产报，2019-5-13.

（作者单位：中国建设银行股份有限公司昆明分行）