深圳取消“豪宅税”价格标准

2019-12-13罗赟

中国经济周刊 2019年22期

关键词：豪宅深圳市楼市

罗赟

“双十一”当天，深圳楼市也迎来利好消息，“豪宅税”征收有了新的标准。从11月11日起，普通住宅不再设置价格线，只要小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下的均属普通住宅，满两年可免征增值税。

“新政策实施后，增值税这一块能省下20万～30万元左右，很多之前犹豫的买家都出手了。” 深圳市南山区的房产中介孙先生自11日晚就接到多位业主和购房者打来的咨询电话。

“豪宅税”免征新标准出台意味着深圳楼市的“松绑”吗？这将对深圳楼市产生什么样的影响？

深圳“豪宅”界定不再看总价，购房成本降低

所谓“豪宅税”其实是“非普通住宅税”，是对被认定为“非普通住宅”的二手住房交易时征收的惩罚性税收，主要体现在增值税上。

具体来说，“普通住房”满两年免征增值税，“非普通住房”征收销售价格与购入价格差额5%的增值税。对于普通住房的界定，深圳此前一直执行的是2015年的普通住房价格认定标准。

深圳市规划和国土资源委员会2015年9月25日发布的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》规定，享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下;实际成交价低于本通告规定的所在区域普通住房价格标准（不同区域的上限介于200万元至490万元之间）。”

所谓“价格标准”，也即本次发布的新政策取消的价格线。按照《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，罗湖区总价超过390万元、福田区超过470万元、南山区超过490万元、盐田区超过330万元、宝安区超过360万元、龙华区超过320万元、龙岗区超过280万元、光明区超过250万元、坪山区超过200万元、大鹏新区超过230万元的房子，即使满足建筑容积率在1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下，也被认定为“非普通住宅”，需要按照“豪宅税”标准交税。

11月11日下午，深圳市住房和建设局（下称“深圳市住建局”）发布官方公告称，日前，深圳市将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。

深圳市税务局回应称，普通住房认定标准政策由深圳市住建部门制定;深圳市买卖二手房增值税税收政策保持不变，现行政策为：个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买两年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买两年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

那么，各区普通住宅不再设置价格线后，原本在“豪宅”价格线以上的房子能省下多少税费呢？

以90平方米的房子为例，乐有家研究中心计算了深圳各区“原豪宅”依照新政策可省下的税费表，根据该中心测算，仅仅是一套90平方米的房子，最高就可省20万元税费。

业内人士分析，“豪宅税”免征新标准出台后对深圳市大户型房源是较大的利好，尤其是罗湖、福田、南山及龙华这几个原“豪宅线”偏低的区域。

根据乐有家研究中心的预测，新政对于楼市将产生不小的刺激，短期内深圳二手住宅挂牌价将有所上涨，议价空间缩小，成交周期缩短，对于刚需客户而言，即使因税费减少而导致售价上涨，但因房屋总价可纳入贷款中，刚需的初始购房成本仍然会大大减少。深圳市福田区的房产中介陈先生提到，近期成交量增多，也有业主因“豪宅税”调整，第二天就调高了报价，但是涨价的业主大多不着急卖。南山区的房产中介孙先生则表示，调整“豪宅税”政策一出来，电话就被打爆了，都是咨询买卖二手住宅的。

乐有家片区分析师杨宣表示，目前，成交周期已经缩短，之前很难卖的房子，现在很快就能卖掉了，在以后的交易中，大家会慢慢接受业主的涨价行为，客户和业主两方互相博弈最终会形成平衡点。

“豪宅税”调整意味着深圳楼市“松绑”？

其实，随着房地产市场形势的变化，2015年9月公布实施的普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配，深圳楼市拥有大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加大了刚需购房者的负担。

据深圳中原研究中心统计数据，10月深圳二手住宅均价为54551元/m2，按照90平方米来计算，套均总价490万元，高出了任何一个区的豪宅线，而2018年深圳二手住宅成交主体集中在250万～350万元、350万～500万元、250万～500万元区间占比达51%。也即大量二手住宅处于原“豪宅线”以上，而高价二手住宅成交量低或未放盘。在今年下半年深圳二手住宅均价持续走高的情况下，原“豪宅线”越来越显得不合时宜。深圳中原董事总经理郑叔伦表示，“豪宅税”调整对于深圳楼市是一个非常大的利好，上一次“豪宅税”标准为2015年出台，时至今日已经大大不符合深圳住宅标准，普通住宅“豪宅化”非常严重，大大打压了刚性需求。在目前满足刚需背景下，“豪宅税”的变动在预料之中;从新出台的标准看，取消了各区的总价限制，只对面积做了限制，非常大比例的房源从豪宅变为普通住宅，大大刺激了144平方米以下，以前在“豪宅线”以上的住宅成交，对于改善性需求来说是大利好。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新规将让很多房子都不是豪宅了，这对交易是一个极大的促进，预计深圳的存量房会明显地流转起来。

那么，“豪宅税”调整是否意味着深圳楼市“松绑”呢？

深圳市住建局在11月11日下午发布的官方公告中明确提到，这是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降费精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。需要特别强调说明的是，此次调整普通住房标准，并不影响深圳市房地产调控政策。未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

对于“其他城市会否跟进深圳的做法”这个问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此类政策的实质其实是普通住房标准的调整，这对全国很多城市亦有启发意义，即后续也需要根据当地房价和刚需购房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多人享受优惠政策。