政府回购商品房法律问题探析

徐晴晴

天津工业大学，天津 300387

2015年1月，住建部出台《意见》提出要大力发展住房租赁经营机构，房地产开发商等企业可以将其持有的房源向社会出租等重大措施。《意见》指出各地可以通过购买的方式，把合适作为公租房或经改造符合公租房条件的存量商品房转为公租房。自此，出现政府回购商品房这一概念。

一、政府回购商品房的含义及提出的目的

政府回购商品房是指政府可以通过购买符合一定条件的商品房，将其转为保障性住房的一种措施。

其目的是：第一，解决房地产库存积压。房地产市场一直高速发展，房地产市场出现供过于求的局面，直至2014年末，我国商品房待售面积达到历史最高点，政府回购商品房为解决空置商品房，保持房地产市场稳定提供了新途径。第二，政府回购商品房的提出，是为了加快住房租赁市场的建设，为增加保障性住房开辟新道路。

二、政府回购商品房存在的法律问题

(一)回购方主体的确定

在《意见》中，虽指出各地可回购商品房作为公租房，但对于回购方主体未予以明确。从“政府回购商品房”字面解释而言，回购方指的就是各地政府。基于现行的行政体制，我国拥有国家、省、市、县、乡五级政府。《意见》中并未对实施回购商品房的政府级别作出明释，而政府回购商品房必然牵扯到财政支出，如若不将主体明确化，在实际操作中难免出现问题，如各级政府能回购而不回购或不能回购而回购等，因此要对回购方政府的级别作出确定。

同时需要考虑的是，是否只有各级政府可以作为购买主体。目前，在福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》中首度提出了各级政府可以指定国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。可见，其中是将国企作为购买主体。从国家层面而言，国企是否能够作为政府回购商品房的购买主体应当明确，如若可以作为购买主体，对其符合的条件也应作出具体规定。

(二)回购对象的确定

《意见》中指出的是“合适作为公租房或经改造符合公租房条件的存量商品房”可以作为回购的对象。因此对于回购库存状态的商品房可以根据公租房的标准对其进行衡量，判断是否可以成为回购对象。该类无疑是指已建成的商品房，但是如若房地产公司因资金等其它问题无法继续建造的商品房，政府是否可以进行回购，《意见》中却并未提及。虽然政府回购商品房的提出一方面就是为了解决房地产市场稳定问题，但这种“政府救市”行为是否长期可行是值得考量。就笔者来看，政府回购在建商品房并不可行，因为这会滋生房地产经营者投机的心态，其将认为即使在建情况中出现问题无法继续都会有政府接盘，而在前期建造中忽略自身实际条件，并不利于房地产市场的稳定。基于此，应将回购对象仅限定于已建成的待售商品房。只有对回购对象进行严格限定才可以避免高档房“包装”成保障房从而引起社会分配不公与权力寻租。

(三)政府回购商品房行为的定性

目前对于政府回购商品房的行为《意见》中并未作出明确定性。对于回购商品房行为有两种观点，一种是政府回购商品房是采购行为，基于此政府在该回购关系中就是与房地产经营者处于同一平等地位的商事主体；另一种是政府回购商品房是一种行政征收行为，因其回购行为是出于公益的目的，则在政府回购商品房的法律关系中，政府就是行政主体。基于政府回购行为的不同定性，会导致回购方主体身份的不一致，则在政府回购商品房过程中发生纠纷而依据的法律依据不同。因此亟需对政府回购商品房行为进行定性，以避免发生纠纷出现同案不同判的法律现象。

(四)政府回购商品房操作难

自2015年提出政府回购商品房这一新模式，至今并未出台对于政府回购的具体操作流程，包括回购房屋的定价、方式、资金来源等问题。如若不对回购房屋价格制定一定的标准、方式、流程则可能会导致政府侵害房地产经营者的权益以过于低廉的价格回购房地产，或房地产经营者与政府工作人员私下勾结，为权力寻租创造空间。关于房屋定价可以根据第三方评估以房屋地价以及房屋建造成本作为标准，政府回购商品房是出于公益目的，因此以市场价回购并不合理。回购方式要严格公正公开，可以通过向符合回购条件的房地产公开招标的方式进行。对于政府回购商品房的资金来源亟需法律确定，是仅限于财政拨款还是可以通过PPP融资都需要进一步规定，否则将会影响政府回购商品房行为的合法性。

三、结语

综上，目前对于推行政府回购商品房这一模式仍存在诸多问题与障碍，只有将其所面临的基于买卖法律关系而产生的回购主体、对象、行为性质等法律问题予以明晰与规定，操作流程进一步细化和统一，才能够更好地促使政府回购商品房这一模式的实际推行与落实。