浅析不动产交易中的欺诈法律问题

李春平

中共甘南州委党校，甘肃 甘南藏族自治州 747000

一、案例分析

案例一：某市某区房地产商于房屋出售广告及社区建设示意图上标注小区内有游泳池及附近在建设施(超市、健身中心等)，刘某是该地区有名的健身达人，见小区规划范围内有游泳池，遂购置该社区三套房产，购房款及其他尾款总额达470多万元。入住小区后，三年内小区及附近所有设施建设完成，唯独未见规划方案中小区内游泳池。遂诉至法院，请求判令被告开发商返还购房款及其他尾款470多万元。

案例二：因工作需要需长期停留于广州东莞的张先生欲在东莞商业街附近购置一套房产，中介刘某于网络渠道获取到张先生购房信息，遂将商业区东北部一处老宅介绍给张先生，张先生以相对实惠的价格(略低于市场价10%)购入，后听邻居议论说该老宅中曾有人自杀，张先生遂以中介刘某向其隐瞒宅中死过人这一事实，以隐瞒和欺诈的行为使其错误购买房屋，请求判令刘某返还购房款并进行精神损害赔偿。

上述两个案例是真实发生的，法院对于两个案件也给予了不同的判决。案例一中，刘某的请求得到实现，法院以开发商虚假宣传使刘某产生错误的认知，而错误的处理了自己的财产，认为开发商的行为构成欺诈。而案例二中，张先生的请求并未得到实现，法院驳回了张先生的请求，法院认为中介的行为并未构成欺诈，仅仅是未完全履行告知义务，并未使张先生产生错误认识而错误处分其财产。

二、不动产买卖中欺诈行为分析

对上述两个案例进行分析，不难发现现阶段我国法律实务中对不动产买卖欺诈的认定过程和依据。虽然案例一中的刘某和案例二中的张先生均在意思表示上出现误差，但是开发商和中介的行为却是截然不同的性质。

在案例一中，开发商的行为可以明确认定为不动产买卖中的欺诈行为。首先，开发商明确指出小区内有游泳池，而实际未进行游泳池建设，这属于虚假宣传。其次，开发商未告知业主具体的开发计划，刘某明确表示其因为小区内有游泳池而购置房产时，开发商应当告知其是否真的准备进行游泳池修建，具有隐瞒的故意。而刘某购置房产的最直接原因是，因为其热爱健身，小区内有游泳池而其有此项需求，换句话说，刘某购房时的意思表示是购买具有游泳池的小区房产，而并非单纯的房产。即产生了这样的法律后果，开发商和刘某之间的房屋买卖合同中存在错误的意思表示，刘某以为其购买了带有游泳池的小区的三套房产，而开发商以为刘某仅购买了三套房产。两者在意思表示上不同，依据《合同法》的相关解释，开发商和刘某的房屋买卖合同属于一种可撤销的合同，这个合同是可以自始无效的，从合同的规范、不同产买卖中的意思表示均可以解释案例一中的不动产买卖是一种具有欺诈性质的交易行为。

反观案例二，案例二则较为简单，其不具备意思表示上的错误，张先生并未指出其要购买一套“没有死过人”的老宅，法律上也并未规定死过人的房屋不可买卖。死过人的房子不适合买卖仅仅是出于“迷信”倾向的说法，换句话说宅子里是否死过人并不影响中介对外表达“出售房屋”的意思。而张先生的交易需求极为简单，“因工作需要，停留住房”，其对房屋没有额外的功能性需求，因此中介出售的死过人的老宅是完全满足张先生购房需求的意思表示，双方在意思表示上具有一致性。而中介违背的仅仅是未将房屋内死过人的事实告诉当事人，侵犯了当事人的知情权，并未对当事人的其他权利产生侵害。同时在该次房屋交易行为中，合同的主要权利义务是房屋买卖，而告知房屋内的往事属于从义务，并非主义务，因此中介的行为并不会影响不动产交易的主义务的履行。同时，事实中中介已经意识到房屋内死过人而“不吉利”，因此以低于市场10%的差价卖个张先生，虽然具有故意隐瞒的行为，但是在这里并不能认定为故意欺诈，使当事人作出错误的意思表示。但是中介刘某终究是隐瞒了房屋内死过人的事实，属于侵犯张先生的知情权，但是在主合同义务“不动产交易”的行为中，这一行为无伤大雅，并不会对合同效力产生影响，这也是案例二中法院驳回张先生请求的原因。

三、不动产交易欺诈行为的定性

从上述两个案例的分析中不难看出，不动产交易欺诈与房屋买卖合同效力具有直接关系，一旦认定为欺诈那么房屋买卖合同效力将会受到影响，合同无效或效力待定。

根据相关法律实务和《城镇房屋买卖租赁解释》对不动产交易欺诈行为进行定性和定量分析。

首先，该行为的主体一定是不动产交易，就是说买卖合同的主义务一定是房屋的过户登记，而不是其他。换句话说，比如买游泳池送房屋，那么签订的是游泳池的交易合同，而送的房屋是从义务，并非主义务，即使房屋的价值远超游泳池。举个例子来说，游泳池旁边有A、B两栋房屋，买游泳池送B房屋，但当事人以为是送A房屋而签订买卖合同，此时的行为并不会构成不动产交易中的欺诈，因为房屋的过户并非该合同的主义务。

其次，该行为的客体一定是侵犯了购房人的知情权，使双方在意思表示上存在实际差别，购房人的错误认知而处分其财产，且另一方充分知情，具有故意隐瞒或故意引导购房人错误处分财产的行为。最常见的就是房屋的虚假宣传，当然还有故意隐瞒行为。比如劣质工程当做优质工程出售，故意对外宣称房屋处于“黄金地段(与实际不符)”等，以作为或不作为的方式使购房人产生错误认知，做出了意思不符的明示。

最后，根据《刑法》与《民法》、《合同法》的相关规定，欺诈行为具有故意。在不动产交易欺诈中，一方一定是故意诱导另一方作出错误的意思表示，使购房人产生一种意识上的错觉，认为实际与心中所想相符，而作出一致的意思表示(尽管这种意思表示与实际不符，但当事人认为相符)，就是说销售方、开发商或中介具有欺诈故意，行为可以是作为或不作为的形式。

在论述了主体、客体和行为要件后，为了构成完整的民事侵权行为，那么还需要有结果要件，即损害结果的发生。即使在签合同前最后一秒，当事人意识到受到欺诈而不签不动产交易合同，也不能称为交易欺诈，或者说未这种情况仅仅称为未完成的交易，甚至不具备法律效力。只有买卖实际完成，欺诈目的实际达到，购房人法益受到实际损害，才能称之为不动产交易欺诈行为。此时，主观上欺诈的目的与客观上错误认识后的交易行为相符，此时才能从法律上定性为不动产交易欺诈行为。

四、规避不动产交易欺诈的方法

(一)完善立法

在法治社会，立法先行，司法随后，只有完善立法，才能在探索中不断完善行为。关于不动产交易的立法较多，但是相对庞杂，在实际的法律实务中处理此类不动产交易欺诈纠纷，有时会引用《合同法》、《民法》、《物权法》或《城镇房屋租赁合同解释》等，现阶段对于此类欺诈行为没有直接的法律定性和定义，实际处理过程中多参考民法或刑法中关于欺诈的解释进行解释，这实际上是法律的空缺，我们缺少一部处理不动产交易的特殊法律。

(二)规范不动产交易市场

我国实行社会主义市场经济，不动产交易受到市场特征的影响，具有自发性、盲目性和滞后性的特点。以房地产交易最为典型，“购房托”就是很典型的一个例子，群众购房过程中很容易受到“托”的影响。此外还有房地产市场的虚假宣传，如同本文中的案例一，这些因素都是引起当事人产生错误意思表示的重要原因。此外，国内还一度出现“房热”现象(城镇房屋价格虚高，但是这并非一个严格意义上的法律问题，更倾向于行政问题、经济杠杆失调)，我国不动产交易市场亟待规范。

(三)群众法律意识的培养

在现实生活中不动产交易的欺诈行为有时还会表现在合同条款的“咬文嚼字”上，如格式条款等。虽然法律明确规定，格式条款未履行提醒告知义务可以撤销合同效力，但是不同产与一般交易不同，商品房涉及到的标的额较高，另一方面很多群众虽然受到欺诈，但是实际损害仍处于可以“忍受”的范围内，其选择息事宁人，这是助长国内不动产交易市场乱象的重要因素。这种情况并非市场管理的缺失、法律制度的缺陷，而是群众法律意识淡薄的结果。同时这种法律意识淡薄，会使当事人在交易过程中未严格按照谨慎性原则进行考虑，很容易在另一方诱导下产生错误意思表示而受到欺诈。这种欺诈与其说是被动的欺诈，不如说是主动的疏忽大意。正所谓“苍蝇不叮无缝蛋”的道理，若所有人均遵循严谨性行事，那么不动产交易欺诈纠纷的发生率将会显著降低。

(四)行政力量的干预

不动产的存在需要诸多要素作为凭依，因此如果想要单纯依靠法律力量来规避不动产交易欺诈的社会风险难度较高，需要以政府市场管理为主导的行政力量干预，尤其是加强对开放商或销售商虚假宣传的惩罚力度，严格约束广告宣传行为等。或通过行政指导力量，引导群众正确审视不动产交易。此外，行政力量不应当是不动产交易中的中坚力量，其应当是立于民(民生)、承于法(法律)、明于情(实情)的群众生活指导力量。在此基础上结合法律力量，不断规范不动产交易市场，保护不动产交易安全，这也是解决民生问题的一个重要思路。