既有住宅绿色适老化改造技术探索——以安德里北街23 号院住宅项目为例

王健 杨璐

中国建筑标准设计研究院有限公司

1 总则

既有住宅的适老化改造要坚持以老年人为核心，从老年人的心理需求、生理需求、居住需求出发，符合老年人的行为和生活习惯，最大限度地增强老年人在日常生活中的独立生活能力，从根本上提高老年人的生活质量，同时兼顾资源利用的合理性和经济性。既有住宅绿色适老化改造的原则，首先应坚持安全性原则，其次是便利性和舒适性原则，最后是适用性与经济性原则。

2 住户条件检测与综合评价

对现有住户条件的检测是改造设计的前提和基础。目前，我国有改造需求的既有住宅，基本建造于20世纪70～90年代。由于当时经济技术条件的限制，这些住宅套内空间布局简单，结构形式相对单一。随着社会的进步和人民对生活质量要求的提高，这些布局上的缺陷带来了更加明显的问题：

（1）老旧住宅中的起居室一般为简单的走廊空间兼交通、储物空间，多位于套内中间位置，自然采光和通风不畅，使用面积较小，空间完整性较差。

（2）厨房面积偏小，一般为3m2左右，呈“一”字形或“L”形布局，设施设备较为简陋。

（3）卫生间面积偏小，卫浴设施不完善，多数为蹲便，老年人使用非常不便。部分卫生间没有采光和通风，潮湿而昏暗，卫生间出入口处普遍存在高差，地面也未设置防滑措施。

（4）阳台一般为南北向各设置一个，南向阳台常与主卧室或客厅连通，兼顾晾晒衣物、栽养绿植、储放杂物等功能；北向阳台一般和厨房连通，因处于背阴面温度偏低，成为整个家庭的“天然冰箱”，用于储存水果、蔬菜、粮油等，以此弥补厨房收纳空间的不足。

通过科学全面的检测与评价，了解住宅本体的本质特征，基本明确住宅改造的难点与痛点问题，能有效指导改造设计目标的建立和改造重点的梳理。

3 住户行为习惯及需求分析

住户是既有住宅改造的核心服务对象，对住宅本身的改造应以居住者的需求为核心。适老化住宅以老年人的心理需求、生理需求、居住需求为出发点，对老年人的日常行为习惯及需求进行细致的分析和记录。

3.1 行为习惯

虽然居住在老旧小区的住户类型较为复杂，但是大多数为老年人。老年人的日常生活特点与其自身的身体状况、教育背景、生活环境和兴趣爱好紧密相关。现实条件下，大部分老人还是只能选择居家养老，对于这一部分老人来说，他们待在家中的时间会更长，而且日常活动大部分在室内进行，其行为习惯主要有以下三个特点：

（1）规律性。老年人的作息时间非常有规律，每天不会有大的改变，活动计划都相对固定。

（2）渐变性。老年人从健康活跃期到自理自利期，再到行为缓慢期，最后到照顾关怀期，不是一朝一夕间形成的，而是一个缓慢发展的过程。因此，老年人的行为习惯在规律性的前提下也存在变化的特点。

（3）相似化和个性化。老年人的生活习惯在一定程度上具有相似性，有相似的爱好和活动轨迹，然而由于每个老人的家庭结构和成长背景不尽相同，在行为习惯上也存在着差异性。

3.2 居住需求

自理老人和介护老人有相似的基本居住需求，比如安静的睡眠环境、安全的如厕环境等。但是对于介护老人来説，他们还需要较大的空间以便轮椅回转。不同的老人、不同的行为习惯，对居住的需求也不同，所以改造的具体行为还要针对不同情形去制定。

4 既有住宅套内绿色改造目标及技术要点

基于上述对于住宅及住户的全方位了解分析，在设计前期需要提出明确的绿色适老化改造目标，包括空间布局优化，室内基础设施功能优化，提升收纳系数，全屋精细化设计，增加适老化配置等方面。以上述目标为基础，我们梳理出如下七个改造技术改造要点。

（1）采用结构主体与管线分离的形式，不对主体结构进行损坏，便于在后期进行维修和布局的更换。

（2）采用工业化的部品，尤其是整体厨卫这一类集成部品，探索中小户型卫浴三分离、可变居室空间等新的布局方式。

（3）部品选型前置考虑，如整体厨房、整体卫浴、干式地暖、地脚螺栓架空地板、龙骨隔墙、新风换气系统、移动拉门和隔墙等方面，在设计之初应对现有的住宅产品市场进行充分调研，尤其是体积较大的整体厨卫等集成化部品，需要对产品参数和平面布局进行综合分析。

（4）建筑空间精细化设计。针对建筑内各个功能空间进行精细化一体设计，根据使用需求进行家具、收纳、色彩、灯光等多项设计工作，探索出集成化、高效率、同平台的设计模式。

（5）设备管线精确化设计。本次中日合作项目涉及大量部品/部件，现场主要采用装配式作业，对管线设备提前进行了精细化的设计和落位，避免出现后续补救的状况，同时利用轻质隔墙内部集中铺设管线。

（6）用工业化的方式进行内装，施工现场采用干式作业的方式。

（7）充分考虑我国的现实条件、技术和市场情况，采用现实环境下可以实现的内装工业化方式，为未来体系和市场的完善提供参考。

探索新的生活方式，让住宅可以经过改造再次符合全生命周期的需求，研究老龄化背景下的既有住宅改造势在必行。

5 住宅改造实践案例——安德里北街23号院

5.1 项目现状条件调研

安德里北街23号院住宅改造项目位于北京市东城区，是20世纪80年代左右建成的12层板式住宅，一梯两户，套内建筑面积约109m2。待改造的住户位于10层，为南北通透的三室两厅格局。因住宅楼南侧无高层遮挡，因而日照充足，通风条件良好。

1 待改造住宅原始平面图

2，3 住宅外立面

住宅为剪力墙结构，除淋浴间、厕所及厨房部位为现浇楼板外，其余部位均为预制楼板。住宅采暖形式为小区锅炉房集中供暖，暖气供应温度较高。厕所及淋浴间为分离式，给水系统及排水系统的部分管道均布置在楼下一层住户的顶板处，年久失修，有不同程度的破损渗漏。住宅的用电系统老旧，主要照明系统为裸露明线，开关为灯绳拉线形式。住宅楼目前配有电梯，老人出入便利。

5.2 住户行为习惯分析

家庭成员为一对夫妇及女主人的母亲。夫妻二人年龄均为50岁左右，丈夫是工程师，妻子为中学教师，老人是一位82岁左右的离休老干部。目前，家中有一位小时工阿姨，白天负责照顾老人的日常起居及饮食。将来，根据老人身体状况的变化，会有住家保姆24h照顾老人。

日常作息方面，分别对夫妻及老人的日常作息进行了统计。从统计结果可以看出，老人在家的时间远大于夫妻二人，且活动范围较大，客厅、老人卧室及南阳台是老人的主要活动场所。夫妻二人在工作之余，主要活动场所为卧室及餐厨空间。

5.3 改造空间痛点分析

（1）收纳空间不合理：玄关、厕所及淋浴间缺少合理的收纳空间，卧室收纳空间不合理，阳台储藏空间需重新规划。

（2）功能缺失，动线混乱：缺少独立的就餐空间，厕所无洗手盆，洗衣机无合理的放置空间，客厅与卧室的动线不合理。

（3）设施老旧，管线暴露：厨房管线布局混乱且暴露，厕所淋浴间管线老旧，经常漏水堵塞，电线老化，插座数量不足。

（4）采光条件差：玄关、过厅、淋浴间等空间白天无直接采光。

（5）适老化设计缺失：厕所、淋浴间缺少助力扶手等适老化设施，室内的照明电气等系统设备无法满足老年人的生活需求。

5.4 住宅改造原则与任务确定

基于上述户型痛点问题，结合住户的日常生活习惯，分析住户潜在的生活需求，以提升空间性能和适老化改造为出发点，设计团队梳理出了针对本户型的整体改造思路以及改造目标。主要包含以下几个方面：

（1）空间及功能的优化。例如，拓展玄关面积及功能；优化餐厨空间及流线，整合过厅、厨房、北阳台等空间，划分合理的储藏、餐橱区域，增加独立的就餐空间；淋浴间进行干湿分区；夫妻活动空间、老人活动空间、家庭公共空间的再划分；考虑老人与夫妻日常作息的差异，在隔离生活噪音的同时，考虑视线的连续性和贯通性。

4 住户生活习惯作息表

5 玄关现状

6 过厅现状

7 厨房现状

8 厕所现状

9 淋浴间现状

10 客厅现状

11 南阳台现状

12 北阳台现状

13 老人卧室现状

14 夫妻卧室现状

15 保姆卧室现状

（2）基本生活设施的升级改造。例如，客厅、卧室照明系统及设备的升级改造；卫生间、淋浴间既有水电系统及设备的优化；空调、洗衣机、新风机、净水、软水、燃气、集成灶、暖风机、智能马桶等各类生活电器的更新；针对老人睡眠、如厕、淋浴等基本生活需求，提供助力扶手、折叠座椅、夜灯等安全合理的适老化设施。

（3）增加收纳空间。通过定制家具，引导住户改变收纳方式，提供更加合理有效的收纳空间。

（4）生活记忆的保留。尊重老人的生活习惯，适当保留有纪念意义及收藏价值的老家具，重新规划布置方式，使新的生活空间有美好的回忆延续。

（5）提升室内空间舒适度及品质。更换室内门窗、地面材料、墙面材料及吊顶做法，选择适合的室内空间色彩、材料，提升居住者的居住品质。

5.5 建筑功能改造措施

（1）拓展玄关面积，完善玄关功能。将夫妻卧室入口处的空间划入玄关，在增大玄关面积的同时，增加次净衣的收纳功能。此外，结合空间功能，定制组合玄关柜和装饰搁板。

（2）改善餐厨空间，优化餐厨流线。重新规划现状过厅及厨房的空间，拆除原有厨房与过厅间的轻质隔墙，更换北阳台的钢制门联窗，改善餐厅采光。整理合并空间动线，集成灶北移至阳台，操作台面向南侧延长，拓展厨房的使用面积，优化厨房的操作流线，同时解决冰箱、洗衣机的搁置问题。向东侧和南侧扩大厕所面积，并将其出入口方向调整至东侧，为餐厅增加餐边柜创造条件。

（3）淋浴间干湿分区。拆除淋浴间的原有轻质隔墙，与定制家具的设计相结合，设计隐形门，避免了一进户门正对卫生间的尴尬。淋浴间内部设置隔墙与镜柜，将原有管道巧妙隐藏，同时增加日常洗漱用品的收纳空间。拆除原有浴缸，改为淋浴，通过淋浴隔断划分干湿区，避免潮气外泄。

（4）客厅布局优化。优化客厅功能布局，将电视墙与沙发墙位置互换，增强客厅的会客功能。同时在客厅与餐厅之间更换木质推拉门，不仅能方便老人使用，还能有效避免噪音干扰。

5.6 水电燃气改造措施

5.6.1 强电弱电系统改造

电路方面，基于对现有地面和墙体结构尽量少剔凿的原则，在夫妻卧室和老人卧室各增设一道轻质隔墙，结合软膜天花，使电路水路管线全部布置在吊顶空间和隔墙夹层内。插座布置方面，原有插座数量严重不足，根据每个房间的不同功能，分别增设插座。灯具布置方面，全部更换各空间内的灯具和开关面板，并分别为南北阳台、玄关等空间增设灯具。

5.6.2 给排水系统改造

（1）原有给水管路需穿越楼下住户吊顶，不合理也不便于后期的改造。此次改造将给水管道全部改为本住户内同层给水，将新的管道敷设在本层空间的吊顶内。此外，根据住户的需求，在给水路由上，增设了前置过滤器、软水机、净水机等水净化装置。

（2）调整洗脸盆的平面位置，增设浴室收纳柜；拆除浴缸，改为淋浴，将原有浴缸排水口扩大为地漏。

（3）厕所马桶改为壁挂式隐藏水箱马桶，有效隐藏排污管道，同时增设小型洗手盆。

（4）厨房洗涤槽的位置改为靠近北阳台的位置，方便热炒及加工两个区域的使用；洗衣机放置在厨房操作台面下，利用原有拖布池的地漏进行排水。

16 改造后平面图

17 玄关平面图

18 餐厅厨房平面图

19 淋浴间平面图

20 客厅平面图

除上述具体给排水系统改造内容外，由于此次改造给排水系统改动较大，管道路由较为复杂，因而在设计过程中建立了三维管道综合模型，对管道路线、标高进行统一梳理，避免了新建管道与既有管道的碰撞。

5.6.3 燃气管道改造

将燃气表从厨房改设在北阳台，避免了燃气表在餐厨空间的外露问题。

5.7 收纳优化措施

（1）设计前期，邀请住户进行家庭生活物品的列表和分离，使设计者定量化掌握住户收纳需求。

（2）遵循“就近收纳”的原则。采用临时与集中收纳相结合的手法，为各个空间增加收纳面积。此外，精细化全屋定制家具设计，有效利用空间，根据不同收纳物品的尺寸进行家具设计，使该套住宅的收纳系数提升至17.3%。

（3）结合墙体尺寸，在入口玄关位置设置壁柜，可分类收纳鞋、包、次净衣等物品。内玄关设置一组通高的清洁用品收纳柜，与淋浴间隐形门形成整体，可收纳吸尘器、拖把等清洁用品。

（4）老人卧室、夫妻卧室分别设计不同尺寸的定制衣柜，满足私人衣物和生活物品的收纳需求。保姆卧室采用榻榻米、衣柜、书柜相结合的形式，充分利用床下空间，解决家庭各类物品的收纳。

（5）在餐厅增设餐边柜，台面放置小家电；吊柜和下柜具备长期收纳的功能，可以有效做到临时收纳和集中收纳相结合；厨房操作台处则分别设置吊柜、下柜及开敞式中柜，多样化的收纳方式和空间使厨房收纳能力大大提升。

（6）利用厕所管井与墙体的缝隙空间，增设收纳高柜，实现卫生用品的就近收纳。淋浴间增设台盆镜柜，可以满足日常洗漱用品的收纳需求。

（7）北阳台作为主要的厨房用品收纳空间，设置一组固定在墙面的开放式收纳柜，便于米面粮油储存。此外，北阳台还增设了一组操作台面，作为炒菜、做饭及小型厨房家电的临时存放处。南阳台则利用窗台下的空间设置了一组通长的收纳柜，可收纳小型生活杂物。

5.8 适老化改造措施

（1）适老化家具及构造设计。扶手设计方面，根据老人的身高，设计定制家具的台面高度，使其具有隐形扶手的功能，可以为老人日常行动提供助力，同时保证了室内的整体设计效果；无障碍设计方面，在老人卧室、客厅均设置推拉门，方便老人进出，全屋采用无高差设计，淋浴间、卫生间等有水空间进行防滑处理，避免老人摔倒；视线关照方面，在客厅入口处设置一面镜子，方便在厨房的家人或保姆随时关注老人在客厅的状况。

（2）适老化部品设计。除了家具部分进行的适老化设计，还可通过部品适老化设计来提升老人的生活品质。在玄关空间设置折叠穿鞋凳，便于老人出入换鞋；在厨房设置抽拉式水龙头，方便老人进行简单的家务活动；在厕所设置智能马桶及助力扶手，在淋浴间设置折叠淋浴凳，确保老人行动的舒适性和安全性。

（3）适老化照明及报警系统设计。为方便老人起夜，在老人从卧室去往厕所的线路上设置了一组夜灯，由老人床头的开关控制，防止老人夜间如厕时摔倒。此外，在老人卧室、客厅、淋浴间、厕所等空间设置独立式手动报警按钮，在老人发生危险时能够及时告知家人。

（4）绿色材料。基于安全环保的原则，在各功能空间选择具有特定功能的主要装饰材料。

6 项目改造难点总结与反思

6.1 难点一：改造初期任务书的拟定

在项目开始初期，住户往往不能提供特别全面而明确的要求，而且对于大多数老房改造的居住者来说，改变多年来的生活习惯极其不易。以上述改造项目为例，住户一开始的定位只是全屋墙、顶、地简单地翻新一下，而且老人认为自己身体还算硬朗，较为抗拒在家里增加扶手之类的适老化部品，适老化的需求是点状的，无法连续和贯穿。

因此，实际任务书的拟定在改造项目中并非是一个在项目初期出现的工作节点，而是持续贯穿于整个项目的进程之中，随时根据住户的接受度和认知度调整，根据现场状况的变化而变化。

6.2 难点二：原始户型数据的准确性

（1）无原始图纸。现在的改造项目绝大多数情况下都无法提供建筑的原始图纸，因而我们无法清晰地获知该建筑结构与水暖电的专业原始条件。

（2）测量方式简易粗糙。国内装修改造工程的测量及放线方式比较粗放，这样的工作方式导致我们无法获得尺寸精确的现状平面图。

（3）设备专业管线不测量、不落位。在老旧住宅改造项目中，现存的竖向管线和风道在一定程度上限制了改造方案的灵活度。如果上下水立管、暖气立管、燃气立管等各专业的管道在图纸上不做精确落位，会导致设计内容在施工阶段根本无法实现。

因此，改造项目的现场实测，包括各类竖向管线在图纸上的精准落位，都非常重要。由于老旧住宅在当年建设时受施工工艺水平的限制，很难做到墙体的横平竖直，因而现场的尺寸复核就显得尤为重要。

21 管线改造三维图

22 收纳空间分布图

表1 改造材料清单表

23 改造后玄关收纳空间效果图

24 改造后夫妻卧室衣柜效果图

25 改造后老人卧室衣柜效果图

26 改造后厨房效果图

27 改造后餐厅效果图

28 改造后厕所效果图

29 改造后北阳台效果图

30 改造后南阳台效果图

31 玄关隐形扶手示意

32 夜间照明及报警系统图

6.3 难点三：上下水管道带来的纠纷与难题

目前改造的老旧住宅多数建成于20世纪80年代的大规模建设时期，各种给排水系统无法预估的情况层出不穷。但有一种情况普遍存在，就是公共立管会穿越整栋楼所有住户的套内空间，尤其是污水立管。因为没有完善的物业维护、更换和定期检测，这些公共立管及管根周围年久失修，渗漏现象经常出现，不仅造成邻里之间的纠纷，而且使得维修和更换变得异常艰难。最终的结果往往是，在本层的某一户住宅改造时，需要同时把楼上楼下的漏水点都翻修一遍。

对此目前尚没有很好的解决方法。

6.4 难点四：施工队伍的不受控

目前中国的住宅改造装修工程，其最终效果的好坏很大程度上取决于工长的水平。如果工长的经验足，很多图纸表达不清楚甚至方案不合理的细节，工长在现场大笔一挥就能解决问题，于是工人不看图纸施工的情况就不足为奇了。因此，各种不规范的接管、不管不顾的穿墙剔凿屡见不鲜，除非设计师全程守在工地，否则很难及时发现问题。

为解决这方面的问题，项目经理的能力和责任心都非常重要。

6.5 难点五：国内相关部品发展水平的不匹配

住宅改造理想的状况是一切从部品选定之后再展开工作，比如家具、电器、洁具、门窗等，在得到所选部品的各种参数及尺寸后，精准落实到图纸上，才能保证设计施工的正向推进，避免出现方案反复修改的情况。尤其是电器采购方面，国内市场上各种琳琅满目、功能齐全的电器严重缺少公开资料、尺寸和参数，不同品牌之间产品信息错位严重。多数产品是在客户已经付费购买并运送到手之后，才能得到准确的产品说明书。此外，产品的安装环节也状况百出，每个品牌的安装方式各立山头，无法做到标准化，导致设计师无法控制最终的安装效果。

因此，既有住宅改造需要解决的其实不只是设计和施工层面的问题，还有全产业链条的整合问题。从物业管理到高度集成的部品，再到修补管道的细致做法和配套用品，就像一个莫比乌斯环，缺失哪个环节都无法提升整个产业的质量。