房地产行业的专利保护研究

关键词 专利 发明 实用新型 外观 房地产

作者简介：刘迎春，北京市金杜律师事务所专利部合伙人。

中图分类号：D923.4                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.11.130

改革开放以来，中国经济不断发展，房地产行业为中国经济的快速增长做出了巨大贡献。房地产行业作为涉及房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰、服务的综合性产业，与高科技行业相比，乍一看似乎和专利扯不上什么关系。特别是在近几年笔者接触的多位房地产行业的领军人士中，他们最初都认为他们从事的行业不会与专利有什么或者太大关联。

但是实际上，很多著名房地产企业都有过设计被抄袭的经历，建了有特色的建筑并且花大力气宣传推广，为大众熟知之后就有几乎一模一样的建筑出现。还有的建筑设计公司苦心研发了新型建筑结构、材料或者施工方法，很快被他人未经允许进行商业利用。经过探讨之后他们会发现，专利可以在很大程度上保护房地产企业，及时申请专利并做好宣传工作，可以有效防止侵权行为，为房地产企业的发展保驾护航。

我国专利涉及发明、实用新型和外观设计三种保护类型 。发明专利保护的是对产品、方法，或对产品、方法的改进提出的新技术方案。实用新型专利保护的是对产品的形状、构造，或形状、构造的结合所提出的实用的新技术方案。外观设计专利保护的是对产品的形状、图案或者其结合，以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。

从房地产行业最初的设计开发、建设、直到建设完成后的装饰装潢，会涉及到建筑物的形状和构造、建筑材料、建造方法、所使用的工具设备等的改进，很多可以通过发明和实用新型专利来保护。而对于建筑物、工具设备等的外观，则可以通过外观设计专利来保护。

让我们通过检索来看看当前注意到专利保护的房地产企业提交了哪些专利申请，这样就可以更好地理解专利可以对房地产行业的哪些方面提供保护。

就近期公开/公告的专利/申请来看，内容涉及了方方面面：涉及最多的是各种建筑结构和构造，还有的涉及施工方法和建筑工艺，以及建筑材料，另外，还涉及一些建筑的外观。

例如，如下一些专利申请涉及建筑的各种小结构的改进：专利申请CN201910589671.9涉及仿古砖、仿古砖表面加工装置及仿古建筑。专利申请CN201910635402.1涉及包括节点域外套管、波纹板和两个隔板的隔板贯通式梁柱节点及采用所述节点的建筑。专利申请CN201910663550.4涉及一种不易变形的建筑工程模板方通紧固连接构件。专利申请CN201910613788.6涉及墙体模块与角柱的连接节点结构及装配式建筑。专利申请CN2019 10657829.1涉及一种钢结构建筑加固结构。专利申请CN20191 0647320.9涉及一种带有插接结构的柱梁连接节点、建筑框架结构以及建筑体。

一些专利申请涉及拼插式建筑机构：专利申请CN201910646 445.X涉及一种通过包含榫头和榫槽的插接结构插接装配的装配式拼插建筑体。专利申请CN201910590701.8涉及一种包括采用插接方式连接的安装柱和墙板的装配式建筑结构。专利申请CN201910646476.5涉及一种包括多个面上的榫头和榫槽以便契合固定的砖体、墙体以及建筑体。专利申请CN201910646456.8涉及一种通过插接部和安装槽配合的装配式楼梯组件、楼梯以及建筑体。

还有如下专利申请CN201910622096.8、CN2019106576 52.5、CN201910700700.4、CN201910597648.4、CN20191059619 6.8、C N201910595415.0、CN201910601983.7均涉及建筑墻体的各种改进。

不仅仅是关于形状构造的改进，还有专利申请涉及工艺等：专利申请CN201910594223.8涉及一种能够保证保温层的连续性的近零能耗工业建筑屋面系统及其安装工艺。专利申请CN2019 10646470.8涉及具有构造柱和连接砖的建筑体及构筑方法。专利申请CN201910646043.X涉及一种拱形建筑通风口隐形装饰结构及其施工方法。专利申请CN201910646468.0涉及一种具有装饰块的建筑体及构筑方法，其中外饰块经连接卡条与墙体卡接，避免使用砂浆粘接。专利申请CN201910620440.X涉及一种适用于规划在悬崖上的酒店建筑物及其建造方法。

如下专利申请涉及到建筑用材料：专利申请CN20191061113 0.1涉及一种导热系数低的新型建筑保温材料，采用粉煤灰作为原料，节能环保且降低生产成本。专利申请CN201910612010.3涉及一种绝热防火建筑保温材料，利用废旧泡沫提高材料的防火阻燃性能。专利申请CN201910633741.6涉及一种预制装配式建筑水泥基用快凝高强粘结性材料。专利申请CN201910629042.4涉及一种装配式建筑用高粘接性硅烷改性聚醚密封胶及其制备方法。

不仅仅是施工工艺、方法、砖瓦构造、墙体结构体现了智慧和匠心，房地产行业有很多引人注目、别具一格的建筑物设计，凝聚了设计师的心血。虽然取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物、桥梁等不能够被授予外观设计专利权，但是并不取决于特定地理条件且可重复再现的建筑等还是可以申请外观设计专利的。检索到的很多外观设计专利涉及到例如商务楼、医疗楼、住宅楼、游客中心、汽车站、博物馆、围墙、大门和景桥等建筑：

ZL201830234586.7（建筑物（商务楼））、ZL201830234587.1（建筑物（医疗楼））、ZL201830234592.2（建筑物（商业住宅楼））、ZL2 01830081128.4（建筑物（大楼））、ZL201830186163.2（建筑物）、ZL201830081502.0（建筑物（影院））、ZL201830234593.7（建筑物（汽车站））、ZL201830234594.1（建筑物（博物馆））、ZL201830135 455.3（建筑物（游客中心））、ZL201830048026.2（建筑物（蛋型））、ZL201730557929.9（冷却塔装饰外立面（长江思源））、ZL201430 327076.6（景桥）、ZL201530055845.6（儿童游乐攀爬假山）、ZL20 1730014897.8（门面围墙）、ZL201730428811.6（围墙（1））、ZL201 730429159.X（围墙（2））、ZL201730666431.6（建筑大门）等等。

可见，就房地产行业而言，小到一砖一瓦，大到桥梁、大厦，都可以通过各种形式利用专利来保护。有的企业倾向于保护建筑的外观，有的企业倾向于保护设计构思，关键是选择好时机、确定好保护思路，及时提交专利申请。实践中有的房地产企业意识到需要用专利加以保护，但是是在建筑已经建好对公众销售后才拍照递交外观设计专利申请，显然已经建造好的建筑已经成了现有设计，破坏了申请的可专利性。因此，房地产企业对于专利申请的时机也需好好把握，要及时尽早递交专利申请，申请递交后再进行施工或者公开宣传工作。

根据《专利法》第11条的规定 ，在获得发明和实用新型专利权之后，除非是专利法规定的特殊情形，他人未经许可的为生产经营目的制造、使用、许诺销售、销售、进口其专利产品，或使用其专利方法以及使用、许诺销售、销售、进口依照该专利方法直接获得的产品，将会是被禁止的。在获得外观设计专利权之后，除非是专利法规定的特殊情形，他人未经许可的为生产经营目的制造、许诺销售、销售、进口其外观设计专利产品，将会是被禁止的。

如果房地产企业及时申请了专利，那么针对上述提及的他人未经允许商业利用苦心研发的新型建筑结构、材料或者施工方法的行为，就可以搜集好证据提起专利侵权诉讼，要求赔偿或者支付许可使用费。

对于外观设计专利保护，仅仅限制了他人未经许可的为生产经营目的制造、许诺销售、销售、进口其外观设计专利产品的行为，而对于他人未经许可的为生产经营目的使用外观设计专利产品并未禁止。那这是不是意味着外观设计专利保护对于房地产行业没有意义呢？

当然不是。在实践中，有房地产企业设计好诸如小型景观桥、大型地灯、牌楼、或者门墩等产品后，委托加工公司制造后放置于所建造的小区或者院落中，之后加工公司又未经房地产公司允许制造同样的景观桥、地灯、牌楼、或者门墩销售给其他客户。虽然对于购买加工公司未经允许制造的景观桥、地灯、牌楼或者门墩后使用的其他客户并不侵犯该房地产公司的外观设计专利权，但是未经权利人允许为生产经营目的制造、许诺销售和销售该景观桥、地灯、牌楼、或者门墩的行为则侵犯了专利权。拥有专利权的房地产公司可以进行维权，卡住制造源头可以很好地进行保护。此外，获得专利權后在企业项目推广应用时也可大力宣传有专利的保护，起到一定的威慑作用。

可见，并不是只有高科技行业才需要专利保护，房地产行业同样需要各种形式、方方面面的专利保护。而好好谋划专利策略，可以为房地产企业更好地保驾护航。

注释：

中华人民共和国专利法（第1版）.北京：知识产权出版社，2010年版，第5页，第7页.