浅谈住宅项目开发成本控制的措施

张宇 张桔山

摘    要：伴随房地产行业的繁荣发展，地产领域的竞争越来越标准化，不会产生独裁垄断情况。房地产开发是商业投资，注重效益，但若想在房价与利润之间找到平衡点，实现买卖共赢的状态，严格把控住宅工程的开发成本就十分重要。本文详细介绍了住宅工程开发成本管控的要点及措施。

关键词：住宅工程;开发成本;管控对策

1  引言

衣食住行属于人民生活的基本需求，其中，住和房子相关。前些年，随着生活质量的上升，人类对住房提出了更高要求，许多人开始购买新的住宅，促使房地产产业越来越火爆，房价增加超出了人们的接受能力。近些年，伴随政府宏观经济局势的变化与房地产领域的不断规范，令房地产市场开始进到理性发展过程，这样明显降低了房地产开发商的利润。这种背景下，房地产单位若想获得更多利润就需要在保障住宅质量的同时，把控开发成本。

2  住宅工程开发成本管控要点

2.1  早期项目成本的管控

住宅项目开发早期的成本包含项目规划、设计成本、项目开发所需要的各类手续费与“三通一平”等资源开发成本。设计质量的优劣直接关系到住宅的施工成本、施工周期和形成的价值社会效益。所以，针对规划设计方的选取尽量以招投标途径确定。这一过程尽量采取限额设计，根据批准的规划任务书与投资预算，管理初步设计，根据批准的初步规划总概算，来管理设计图的绘制，保证项目不会超支。应严格管理图纸质量，对每个专业之间图纸中的冲突及时调整，防止产生返工浪费现象。而且，要强化设计合同控制，在后续项目中因设计原因引起的额外损失应及时索赔。住宅项目开发早期需要办理大量手续，此时尽量由专业人士来负责，防止产生材料准备不够或是理解错误导致多次办理的情况，提升工作效率。住宅开发早期的“三通一平”能够由房地产单位自己来实现，但尽量是与后期的建筑安装项目共同招标来完成，不仅节省了招标成本还可以缩短时间。

2.2  建筑安装项目成本的管控

建筑安装项目成本是住宅工程开发成本最重要的构成部分，该部分成本的多少直接决定工程成本，所以，需要严格管控建筑安装项目成本。采取公开招标手段选取施工材料及设备供应商，能够通过各单位间的竞争获取最实惠的价格，其是成本管理最有效的途径。当然，在选取施工方时不可以只按照项目总报价来决定，还应结合企业资质、经费情况、信誉和对类似项目施工有无经验、项目组织设计是否科学等多种因素综合考量，最后确定施工企业。

因为工期通常较长，需要加强合同控制，当产生施工单位违约情况时，立即提出索赔。项目完工结算时应严格根据合同执行，唯有根据合同内容全部完成且通过验收的住宅才可以参与竣工结算，并根据合同约定模式确定项目价款，其是管理项目开发成本的重要环节。

2.3  项目营销成本的管控

房地产公司唯有把住房子销售出去方可获取利润，所以，营销成本是必不可少的。营销成本通常包含售楼中心的建造装修、样本间的建造装修、销售者薪资、广告宣传成本等与销售有关的全部费用。采取科学的營销对策，会提升项目影响力，调动人民的购房欲望，加速房屋销售速度，加快投资回笼速度，最后减少开发成本。所以，在选取销售对策时需要全面研究市场环境，根据项目情况，保证扬长避短，以最低的营销成本取得最大化成效。现在市场上有专业的营销组织，房地产公司也能够把销售任务发包给营销组织，其也是节省成本的有效举措。

2.4  对项目加以总结，积累经验

住宅项目全都完成后应及时总结，找到对节省成本有用的措施和出现的成本超支现象，为下个项目提供良好的经验。随着近些年国家对房地产产业的调控，加之前些年房地产大量开发高库存的负担，促使房地产产业的利润相对于原来有明显的削减。

3  住宅工程全过程开发成本管理

3.1  项目决策过程

项目决策过程是决定项目大趋势的过程。项目地址决定着拆迁补偿、安置费等成本的控制，这一过程选址必须满足城市整体规划，还应考量地理部位、交通情况与环境因素等。用地方面避免过多的建筑物与地下管线等。而且，还应满足国家与地方有关征地、拆迁等诸多法规、政策。早期项目成本的控制十分关键，将早期成本分成行政事业性收费与项目服务型收费两种。对前部分经过争取多种优惠政策、争取大量有利的补助工作来下降;针对后一部分经过提升管理团队的水平和优化管理流程来管理。项目设计方面的浪费是非常明显的，设计标准必须与住宅的市场定位相一致，不能盲目追求高、新与美，大力推进价值项目管理。要根据实际状况设置设计标准，唯有如此，方可设计出给人们营造最大效益的好住宅。

3.2  规划设计过程

规划设计过程必须考量成本管理，这一过程的成本控制关乎整个项目环节的成本管控。当前许多知名的大公司在规划设计过程把开发实行方案规划落实到个人，方案规划和设计图绘制分开的方法。如此能够把两部分成本分开管理，有助于成本得到严格管控。“三通一平”项目成本，也是早期项目费管理的核心，在规划设计过程必须对其成本进行控制。土石方项目通常工期很短，也无繁琐严格的质量需要，在规划时能够实施总价招标，由此减少阶段性成本支出。项目用水、用电线路的安装，必须考量小区建完后生活需水、用电的要求，避免重复建设，提高成本。上述两项均是规划设计过程应当重点管理的地方。

3.3  土地成本管理

土地成本管理中，土地是一级研发交易的“商品”。房地产单位若想获取更多的利润，且不被现实打败，就需要严格管理住宅工程的成本开支，而且减少土地开发费用。就我国当前房地产开发商中成本管理的现状展开分析，并结合房地产行业特征，其中无法规避的成本输出组成：早期项目成本（包含土地成本、招标成本、管理成本与税务成本等），可控成本有：销售成本、财务成本和无法预测成本等。

经过对多个典型工程、典型案例的研究，令房地产开发商清楚的了解，开发每个环节的成本管理在整个成本管理中起到非常关键的作用，“省钱即赚钱”，谁在成本控制方面走在前面，有特殊之处，谁就在竞争时占有优势，进而最终创造成本领先的优势效果，由此为企业带来无法估量的超高利润。

3.4  招投标与签订合同过程

招标属于后期成本管理的关键活动，勘查、设计等早期项目任务的发包、后续施工项目的发包等招标环节，必须满足新的招投标法要求，经过公开招标明确承包商，在符合基本要求，无太大区别的基础上尽量压低承包成本，由此实现项目效益的最大化。签署合同时，重视成本控制，在满足法律法规的基础上将成本一次性支出完，合同条款中约定后续款项由承包单位负责。

4  结束语

综上所述，房地产公司若想得到最多利润就需要在保障项目质量的同时，通过管理住宅工程开发成本，选取科学的营销模式，提升投资回笼速度，间接减少项目开发成本，由此加快我国房地产行业的快速发展。

参考文献：

[1] 王晓平.基于“目标成本管理法”的房地产开发项目成本控制研究[D].青岛理工大学，2018.

[2] 谭波.基于全寿命周期费用的住宅项目设计阶段成本控制[D].西南科技大学，2017.

[3] 甄鹏.基于价值工程的住宅项目施工前期成本控制[D].天津工业大学，2017.