新形势下房地产企业财务管理优化运作机制思考

2019-12-09吴玲玲山东滕州市城市建设综合开发公司

营销界 2019年20期

■ 吴玲玲（山东滕州市城市建设综合开发公司）

房地产行业是一个具有高风险的行业，生产过程中需要大量的人力、物力、资金作为后备支持，且开发和销售均需获有关单位批准后才能进行，资金回笼慢，因此资金使用与配置和税收筹划成为房地产企业财务管理的两个重要工作。新形势下，要想使房地产行业继续进行良性发展，必须对其财务管理优化运行机制，使其适应现代房地产企业的发展模式。

一、房地产企业财务管理运作机制存在的问题

（一）财务管理运行机制缺乏系统性管理

财务管理运行机制对于房地产行业来说是十分重要的，一个好的财务管理运行机制能够帮助房地产企业解决各种复杂的决策问题、目标问题等，使整个企业的综合实力得以提高。但是目前多数房地产企业在财务管理运行机制方面都不能实现系统的、全面的管理，具体表现为财务部门与其他部门不能够相互配合，不能够很好地得到项目财务数据，项目预算管理工作难以开展，财务管理效率极低。为改变这一现状，应加大财务部门与其他部门的衔接，使制度建设更加完善。

（二）行业人员素质有待提高

由于房地产行业资金流动性较大，其特殊性对财务管理人员的综合素质有较高的要求，无论是专业的管理能力、较高的风险意识还是基本的职业道德，都需要房地产企业的领导人来对财务管理工作者进行严格的筛选录用。大部分房地产企业的领导人不够重视企业的财务管理工作，在招聘过程中要求降低，导致财务管理人员在后期的财务活动中未能对项目进行科学的分析、合理的评估，进而影响到项目的流动资金，严重时会出现资金断裂，企业亏损的情况。此外，相关的领导对财务管理人员的不重视，不能够采取相应的手段及政策来调动相关财务人员工作的积极性、主动性，致使财务管理人员未能在项目中倾尽全力发挥，这一现象将直接影响到整个企业的生产运营和经济效益。

（三）筹资中的财务管理不到位

房地产项目筹建起来需要大量的资金支持，有效的筹资方式能够维持项目成本输出的同时，给企业带来相应的利润。但很多房地产企业由于对财务管理的重视程度不高，在筹资活动中并未有合理的计划和安排，导致筹资过程中融资、预算、税收等方面出现或大或小的问题，进而影响到整个房地产企业的运营。

二、新形势下房地产企业财务管理优化运作机制有关策略

（一）加强财务管理运行机制系统性管理

企业内部制度管理很大程度上依赖财务管理运行机制系统性管理，就目前来说，多数房地产企业形式化、片面化的预算管理使整个管理机制缺乏系统性，因此实施全面的预算管理对房地产企业是十分必要的。为使房地产企业的管理水平得到提高，应当建立全面的运算管理，充分发挥出预算管理的作用。新形势下，随着房地产企业之间竞争的激烈化程度不断增加，系统化的财务管理运行机制的重要性更加突显。同时要加强企业各部门之间的沟通交流，促进企业和谐发展。

（二）提高行业人员素质

提高行业人员的素质对整个房地产企业的发展有十分重要的影响。财务人员的素质直接影响整个企业财务工作的成效，因此房地产公司必须不断提高财务人员的知识技能和专业水平。新形势下，各行各业都在寻求进步发展，企业的财务人员更要不断丰富自己的阅历，不断学习新的知识，在激烈的社会竞争中赢得自己的一席之地，不断提高自己的综合实力与素养，为房地产企业的发展贡献出自己的力量。对房地产企业做出的要求是，应不断完善财务管理人员招聘机制，引进高素质、更专业的人才，不定时对相关财务管理人员进行道德素养和专业知识的培训，监督财务管理人员提高自己的道德素养，监督财务管理人员完善自己的专业知识体系，还应在企业内部建立明确的奖罚制度，确切落实每个岗位的具体职责，使企业优化运行。

（三）完善筹资过程中的财务管理

以下是对筹资过程中的财务管理，投资过程中的财务管理和运营过程中的财务管理这三个方面的详细介绍。首先在筹资活动中的财务管理，应优化企业的筹资结构，充分考虑到筹资活动中可能存在的各种风险，优化筹资来源，适当调节融资策略；应选取多元化的筹资方式，除了大部分房地产企业经常选择的银行贷款，还可以通过开具发票、上下游供应链等方式进行融资，最终，企业应从自身的实际情况出发，选择最好的融资方式；房地产企业还可以考虑寻找战略合作伙伴，与其他品牌声誉好的企业合作，实现共同开发。其次，在投资活动的财务管理，应调查当地居民的需求，设计特色户型，应考虑政府给予的优惠政策，还应考虑到投资活动中货币的时间价值，采用最稳健的投资策略，降低企业的投资风险。在运营活动的财务管理，应当规范财务管理水平，实现依法治企，提高财务管理水平，完善相关操作手册；应加强销售及回款管理，建立完善的销售回款机制，实现经济快速回笼，在满足建设资金需求的基础上，统筹安排资金调度；也应做好预算管理工作，强化预算的管理和控制，确保各项预算可控，并及时沟通各业务部门落实资金计划完成情况；还应加强税收政策研究，预防税收风险，加强各部门之间的协同工作，做好税收筹划，加强税企沟通，做好合同涉税条款的审核；更应加强团队建设，努力提高财务人员水平，积极引导财务管理人员参加各种培训，增强规范意识。

三、加强企业财务管理控制的作用

（一）大大降低财务风险

相对于其他类型企业，房地产企业的资金流动性强，其相关的项目往往都需要投入大量的资金来推动项目按照计划进行。因此，房地产企业在对项目进行投资时，往往需要提前对项目进行全方位的评估，来避免财务风险。而房地产企业加强了财务管理工作后，其完善的管理制度以及明确的评估流程都能够确保高效、准确地对项目进行评估，最快获得评估结果。

（二）大大增强了资金的利用率

由于房地产企业在开发项目时需要大量的资金流动，需要在合理的规划中将资金的利用率算到最高。通过加强企业的财务管理，能够在房地产项目中对材料的购买、设备的引进及管理、相关工作人员的调动安排、税收的筹划等方面按照严格的制度进行控制，能够节约运营成本；加之通过财务管理对企业筹资进行合理规划，能够增加企业收入。收入增加成本减少，便能够增大企业的利润，增强企业的资金利用率。