池州店铺的区位规划

孙静茹 田晓四＊

（池州学院地理与规划学院，安徽 池州 247000）

第三产业内服装业、餐饮业、零售业等行业店铺区位选择有中心商务区和普通街区的分别，选择中心商务区也意味着选取了较昂贵的租金、生活费用等高成本，但购买人群、客流量、交通便捷度超过普通街区；同样店铺选取了普通街区的同时也就选择了较中心商务区不可观的购买量，面对不同情况该如何选取衡量，店主需着重考虑，影响店铺区位选取的主要因素。

1 池州市三大产业比重变化

《经济地理学》中区域产业结构演进理论旨在解释区域产业结构变化的方向、方式和途径[1]，池州市随着经济的不断增长，经济发展重心也不断转移。

1990～2008年池州市第一产业比重呈不断下降趋势，第二产业呈波动增长，前期快速增长，而后期增长趋势缓慢，第三产业也呈现出波动增长趋势，后期增长迅速，2008年三大产业占比差距较小，其中第二产业占比最大。到了2018年，三大产业比重发生巨大变化，差距也不断拉大，第一产业占比极小，第二、三产业间也由第二产业为主转变为第三产业为主[2]。库兹涅茨法则指出：随着时间的推移，农业部门的国民收入的比重不断下降，工业部门国民收入在整个国民收入比重中大体是上升的，服务部门的国民收入在整个国民收入的比重基本都是上升的，这也明显地反映了三大产业的发展趋势与变化[3]。池州市已成功跻身于五线城市，这与它将发展重心转移至第三产业有着巨大的联系，服务业的发展让池州市经济崛起。在此背景下我们着眼于服装业、餐饮业、零售业等行业店铺在池州市各主要功能区该如何进行区位选择以实现利益最大化。

2 调查区域介绍

2.1 中心商务区

（1）大润发区域：新西街位于大润发北侧、同晖广场内，街面店铺林立，各类商品琳琅满目，购物者摩肩接踵，熙攘往来不绝。西街位于池州城区秀山门内，自西向东直通长江路是一条大理石铺地的步行街，是市内商业繁华的购物一条街，因在长江路以西称两街。此街乃旧称郭西街的西段，是丰城区繁华热闹的地段之一。

（2）商之都商场：商之都·城市广场是位于池州市长江路，百牙路和青阳路交汇口的集购物中心、商业街、城市广场、写字楼、餐饮、娱乐、高档住宅等为一体的综合性多功能高档城市社区。

2.2 普通街区

南阳路街道：南阳路位于池州火车站北侧，池州第十二中学西侧，大致为东西走向的一条普通街道。店铺类型较为单一，多以餐饮和零售业为主。南阳路虽然靠近火车站，但离消费市场较远，经济吸引力较弱。人流量少，知名度不高。

2.3 池州区域中心

（1）池州火车站：池州站位于安徽省池州市贵池区永明路。交通便利，乘坐公交车到达市区时间约在35 min左右。接待来往游客众多，附近街道的商铺均以餐饮饭店、宾馆旅店为主。（2）池州学院商业街：池州学院对面的商业街，店铺分布集中，类型复杂，集餐饮、住宿、健身、理发、百货于一体，餐饮类店铺占比重较大。面向人群基本面向池州学院与安徽卫生健康职业学院的学生。

3 实践与调查及成果

（1）过程：成立调查小组 → 选定调查地点 → 设计调查问卷 → 实地发放、填写调查问卷 → 作出结论。

主要以调查问卷的形式展开实践调研，调查问卷约60～180份，五个地点每处调查4～6个类型的店铺，每种类型调查3～6个店面。问卷主要涉及问题：

①成本类问题：店面租金、员工工资、营业期间生活费用（水、电等）、广告支出、进货成本等。②利润类问题：成交量、月销售额、库存率等。③其他问题：服务范围、客流量满意度、店主商铺区位选择等（在每个问卷中设置店铺地址、店名、类型的填写空隙，每个问题设置合理区间、合理选项，问卷各处填写需具体详细便于后期数据处理）。

数据处理：作废无效问卷，剩下的问卷中同类型店铺问卷归置一处，分组统计通过人工计算出月纯利润、每日购买人数、顾客满意度等简易数据；进一步通过图表等形式形成直观对比得出所需结论。

总结：主要调查、获取数据为服装类、餐饮类、零售百货、食品百货月成本与月收入及每日购买人数和顾客满意度，店主购买/租用商铺考虑的因素及店主区位选择个人意愿倾向。

（2）成果（只选取存在可比性的数据）。池州市服装类、餐饮类零售百货类、食品百货类各项数据如表1所示。

表1 池州市服装类、餐饮类零售百货类、食品百货类各项数据

①服装类。实践结论： 西街附近与商之都内部店铺相比，成本相差较小，但利润相差偏大。就服装类而言，作为店主须清楚了解自己店铺定位，若为高档服装应当选择商之都内部；若为平价服装应当选择大润发或新老西街，新老西街的客流量远超过商之都内部，在成本类似的情况下，大润发及新老西街的优势就在于客流量。

②餐饮类。实践结论：餐饮类店铺选址以稳定客流量作为主要考虑因素，西街虽地处市中心人流量大但非大部分人的主要活动场所，人流量多的时间段也主要集中于周末、节假日等，而次区域中心（学校、小区周边）或普通街区则拥有固定的人流量，成本较市中心区域也较低，池州餐饮店铺区位选址应更多地考虑次区域中心（学校、小区周边）或普通街区处。

③零售百货类。实践结论：西街附近及商之都内部成本差距不大，但利润相差较远。西街附近的客流量虽远大于商之都内部，但商之都内部商品大部分为高档产品价格偏高，而西街附近大部分为平价百货，所以相比较西街销售量虽少但利润却比西街更可观。市中心是大家购买零食百货的主要场所，零售百货类店铺区位选址不推荐普通街区或次中心区域。

④食品百货类。实践结论：三个地区的成本与利润呈正比关系。食品百货店铺的区位选择也应根据自身定位选择区位，西街与商之都为较为高档的销售店铺，而普通街区大部分为超市、水果等，只要定位准确，即使是在普通街区，不仅成本低利润也很可观。

⑤店主购买/租用商铺考虑的因素。实践结论：鲜明地体现了服务业最重要的区位因素就是人流量，作为服务业代表性行业，服装业、餐饮业、零售业店主考虑店铺区位选择优先考虑人流量，其次是地段、价格、面积格局等。

⑥店主区位选择个人意愿倾向。实践结论：在池州众多区域中，店主优先选取的是中心商务区，其次是区域中心，最后是普通街区，这与服务业的最重要的区位条件相呼应，也印证了店主优先考虑人流量这一调研结果的正确性。

4 结语

区位条件是区位所具有的属性或资质，区位主体不同区位条件选择也随之不同。区位因子是影响区位主体分布的原因。服装类、餐饮类、百货类均属于第三产业，其店铺选址均以市场作为主要考虑因素，在同等因素下，以池州两个中心商务区、两个次区域中心、一个普通街区为研究地点，在选择中心商务区的同时也选取了较昂贵的租金、生活费用等高成本，但购买人群、客流量、交通便捷度超过普通街区；同样当店铺选取了普通街区低成本的同时也就选择了较中心商务区不可观的购买量，店主需面对不同情况不同类型店铺选取不同的区位，经过小组的一系列课外实践过程有所收获得出结论。