绿色住宅发展存在的问题及措施分析

廖术龙 赵岩枫 张艳奇 罗昌杰

（云南国土资源职业学院，云南 昆明 652501）

20世纪末，由于日益严重的环境问题和能源危机在全世界范围内凸显，可持续发展的思想和理论也越发受到世界各国的重视。建筑前期施工阶段和后期运营维护阶段的能源消耗占全球能源消耗的30%左右，全球约1/3的温室气体排放与其有关。与此同时，我国建筑仅运行阶段的商品能耗（不含生物质能）就占全国总能耗的20%以上。面对我国建筑高耗能、高污染的现状，发展绿色建筑迫在眉睫。然而，较晚的起步使绿色建筑在我国的发展也比较滞后，虽然在政府的主导下颁布了《绿色建筑评价标准》 《绿色建筑评价技术细则》与《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》等技术标准和纲要，但不完善的激励政策体系，使绿色建筑（尤其是绿色住宅）在我国的产业化发展程度仍处于落后水平。

1 绿色住宅的相关概念

1.1 绿色住宅的含义

国内外对绿色建筑的定义有多种形式，我国住房和城乡建设部2019年3月13日批准《绿色建筑评价标准》（以下简称标准）为国家标准，编号为GB/T 50378—2019，实施日期是2019年8月1日。新标准提出的绿色建筑定义是：在建筑的全寿命期内，保证资源得到合理利用、环境得到有效保护、污染得到有效控制的前提下，为人们提供健康舒适、安全适用、节能高效的使用空间，最大限度地实现可持续发展的高质量建筑。尽管目前绿色建筑的定义在建筑界仍然未形成统一的共识，但可持续发展是大家共同关注的要素。即绿色建筑在其整个生命周期里，为人类提供的生活环境是健康且舒适的，同时在其施工、运行维护过程中使用绿色新型材料，降低能耗，使生态环境的影响、破坏程度处于最低限度，实现与周围环境和谐共存的目的。在标准中，绿色公共建筑和绿色住宅建筑（简称绿色住宅）是我国绿色建筑的两大类，因而绿色住宅既有绿色建筑的全部属性，也存在其独有的属性。

（1）住户的安全性、舒适性的保障是绿色住宅首要考虑的。（2）绿色住宅并不是对某种住宅类型的特指，也没有区域性的差异，它仅仅是一种顺应时代发展而产生的建筑理念。（3）合理有效地利用资源和能源不仅局限于绿色住宅的施工过程中，也是项目规划、实施、竣工、运行维护，最后拆除重建的全过程。（4）绿色住宅是可持续发展思想在建筑范畴内的展现。

1.2 绿色住宅的特点

与绿化住宅不同，绿色住宅是通过项目规划、设计方案比选，采用绿色建材、绿色施工工艺，打造的“低能耗高环保”的住宅建筑。同时，常规施工工艺与建筑美学的完美融合使得绿色住宅成为价格低、易推广、可复制的住宅建筑。

2 我国绿色住宅发展现状

我国的绿色建筑评价标识制度始于2008年4月，自2012年开始，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心会适时发布全国绿色建筑评价标识统计报告，2015年全国绿色建筑评价标识统计报告（最近一次发布的统计报告）显示，截至2015年12月底，全国已评出绿色建筑标识项目4 071项（建筑面积4.72 亿m2），其中住宅建筑共计1 938项（建筑面积2.92 亿m2）。在2010年之前我国的绿色建筑规模增速较缓，但自2010年起，基本上呈线性增长的态势。然而，全国绿色住宅的规模在逐年递增，但其建筑面积在每年的新建工程建设量中所占的比例很低（如图1所示），尤其是云南、四川等地甚至不足5%。综上可知，相较于国外，我国的绿色住宅产业起步比较晚，目前发展还不是很成熟，绿色住宅占整个住宅市场的比例还很小。

图1 各省市绿色建筑在新建工程建设量中所占比例

3 我国绿色住宅发展存在的问题

一直以来，为了使我国绿色住宅有良好的发展，在保证可持续发展的前提下，我国政府编制了一系列的规划纲要。但是基于以下原因，我国推广绿色住宅收效尚不明显，其发展依旧缓慢。

3.1 外部经济性的影响导致地产商不愿意开发绿色住宅

外部经济性由生产上的和消费上的两方面组成。与普通住宅相比，开发商进行绿色住宅开发和消费者购买绿色住宅的收益更低，导致绿色住宅的市场供给量降低，致使绿色住宅与普通住宅的社会资源配置失衡。在完全市场经济竞争机制作用下，开发企业为了使利润最大化，会尽量使生产成本降低，采用普通住宅开发方案。因此，外部性经济性的影响是我国绿色住宅推行过程中亟待解决的关键性问题，也是市场机制难于推动绿色住宅发展的首要原因。

3.2 成本增量的存在致使开发商避开绿色住宅项目

普通住宅的开发成本较绿色住宅低很多，利润空间巨大，地产商更倾向于投资普通住宅，从而使绿色住宅的市场供给降低。基于绿色住宅项目规划、实施、竣工、运行维护等阶段的成本费用，以下因素致使我国绿色住宅在开发过程中产生成本增量：

（1）项目开发所需资源的供应产业链还未形成，采购成本较高；（2）绿色住宅作为还不成熟的建筑体系，开发管理成本较高；（3）绿色住宅投资巨大，其融资成本较高。

当地产商选择绿色住宅进行开发时，前期投入必然会增加，且前期投入的资金占比越大，成本增量就越高，该项目的投资回报率必然降低，从而造成开发商潜意识地避开绿色住宅项目的开发。

3.3 绿色住宅缺乏监管和激励政策

（1）绿色住宅相关监管体系不完善。目前，我国对绿色住宅的监管主要集中在设计环节，对于其他环节，特别是施工、监理及后期运营维护等环节上的监管力度不够，导致监管漏洞频频出现在上述环节。地产商在进行相关项目开发建设时或许会抱有滥竽充数的心态。

（2）激励政策不足。激励政策的缺乏，导致绿色住宅对地产商的吸引力不足，相关经济激励政策或声誉激励政策的制定相对滞后，激励效果不佳。

3.4 绿色住宅定价过高使消费者购买意愿降低

我国目前仍处于社会主义初级阶段，住宅对于大部分消费者来说属于刚性需求，收入水平的限制使他们不可能一味地追求舒适性。相对而言，中等收入人群的收入变动，对房地产市场需求的影响最大，而中等收入群体的家庭住房消费增幅比高收入群体低。当前，我国绝大多数中低收入群体会把一般住宅作为满足基本住房需求的首选。由于购买绿色住宅对我国中低收入家庭而言其负担颇大，在未实现基本住房需求之前，过高的定价使消费者对绿色住宅的购买意愿降低。

4 我国绿色住宅发展措施分析

4.1 开发商应注重长远发展

与普通住宅相比，绿色住宅的优势在于其较低的运营维护成本，为了使其有一个良好的发展态势，政府亦主导推行了若干政策方针。在普通住房成交量增速下滑的大环境下，开发商若不适时调整战略，其长远发展必然会受到影响。因此，开发商需要权衡拟开发项目是否能跟上行业发展趋势，以提前布局绿色住宅市场。

4.2 利用政府的示范作用引导绿色住宅稳步发展

我国绿色住宅发展即将迈入关键时期，绿色住宅市场的发展目标是各级地方政府必须要明确的，政府投资的保障房项目等可优先选用绿色住宅，起到示范作用。同时地方政府需要完善政策体系，合理定位自己的职能角色，引导绿色住宅稳步发展。

4.3 加强宣传以提高消费者对绿色住宅增量效益的预期

在政府引导下，可降低绿色住宅购买者的贷款利率与各种税率，使绿色住宅更具吸引力，转变消费者消费观念，增加市场对绿色住宅的消费需求。另外，政府需要加强对绿色住宅的宣传力度，提高消费者对绿色住宅收益的预期，力求经济效益和环境效益均衡发展。

4.4 住建部应逐步提高设计标准

住建部应适时将部分绿色住宅的评价标准转变为强制性的设计标准，提高绿色住宅最低等级的评价标准，同时建立科学的评价机构认证体系，提高绿色住宅评价的专业性。

4.5 地方政府应加强监管使绿色住宅市场规范化

随着绿色住宅标识项目规模的逐年增长，相关工艺、住宅产业化水平的提升，对绿色住宅管理水平的要求亦更高。此时，全过程监管制度必须得以完善，所有参与项目开发主体必须规范其行为，方可使绿色住宅健康发展。

4.6 制定科学的激励机制以调动开发商参与的积极性

增加绿色住宅收益率，或者缩减绿色建筑的投资成本是激励政策的核心。各级地方政府可考虑增加对绿色技术研发的财政补贴，以降低开发商技术使用费用。同时降低绿色住宅方案策划设计费、绿色技术应用费、绿色住宅认证费等，以此调动开发商参与的积极性。

5 结语

虽然绿色住宅是当下房地产住宅市场的新热点，但绿色住宅的发展仍赶不上绿色公共建筑的迅猛发展态势。绿色住宅的发展不可能一蹴而就，相关政策、技术标准、监管体系还亟待完善。绿色住宅的发展亟须地产商的积极响应，需要在国家政策的扶持下提升绿色住宅的吸引力。在可持续发展思想的引领下，随着人们对环境保护问题和能源危机问题的进一步关注，绿色住宅一定能够遍地开花，成为住宅市场领域的领军者。