关于探索已批未建用地调整功能建设政策性住房的建议

【摘要】深圳市土地资源紧缺，盘活存量用地已成为政策性住房建设的主要途径，其中已批未建用地调整功能建设人才住房和保障性住房是深圳提出的六类十五种房源筹建渠道之一。本文介绍了已批未建用地建设政策性住房的相关政策、遇到的困难，并分析了当前的可行性，提出相关工作建议。

【关键词】已批未建用地;政策性住房;建设

深圳市土地资源紧缺，盘活存量用地已成为政策性住房建设的主要途径，其中已批未建用地调整功能建设人才住房和保障性住房是深圳提出的六类十五种房源筹建渠道之一，从“十一五”开始就有所尝试并取得了一定的成效。

1、深圳已批未建用地调整功能建设政策性住房总体情况

由于深圳土地资源紧缺，为缓解新增用地不足的困难，深圳允许部分符合条件的已批未建工业用地调整功能建设政策性住房。已批未建用地调整功能建设政策性住房首先要结合规划，综合考虑产业发展要求，有选择有计划推进，用地单位首先规划国土部门提出申请，由规划国土部门核实用地权属、建设情况、规划情况等，对符合规划和土地政策的可纳入政策性住房筹集范围，由住房建设部门统筹安排纳入年度建设计划。

2、已批未建用地调整功能建设政策性住房相关政策

（1）2016年7月，《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号）提出已批未建工业用地调整功能改为居住用地的，可由企业按规定开发保障性住房，或按政策收回部分土地优先建设人才住房;鼓励将位于成片产业园区范围之外的上层次规划为工业用地、满足一定区位条件及用地规模的旧工业区，在公共配套条件支撑的情况下，调整用地规划功能建设人才住房和保障性住房，其建筑面积比例不少于65%。

（2）2018年7月，《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13 号）提出盘活存量用地，加大已批未建用地开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

（3）2018年8月，《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）提出， 在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，但用地面积原则上不超过该区块总面积的10%。

3、已批未建用地调整功能建设政策性住房项目推进中存在的困难

3.1配套设施不完善

已批未建用地调整功能建设政策性住房需要满足配套要求，包括在交通、教育、医疗以及社康中心、社区设施等配套方面，尤其是学校、医院的完善，以便满足政策性住房居住人群的生活需求。需要努力做到配套设施和项目同步规划、同步建设、同步交付使用。

3.2物业比例不明确

针对已批未建用地建设政策性住房，返还开发商的物业比例未出台相应政策，返还开发商的物业性质主要为写字楼、商业、酒店等产品，过去配套商业价值更高，是对开发商的利益补偿。但目前此类产品去化率很低，开发商面临较大去化压力，而一般不允许配商品房，也导致对市场主体激励不足。

4、已批未建用地调整功能建设政策性住房可行性分析

4.1從政策环境看

由于在制定工业区块线政策，深圳已批未建用地调整功能建设政策性住房项目在过去2年时间里基本处于停滞状态，随着去年8月《深圳市工业区块线管理办法》出台，工业区块线正式划定，同时，深圳住房制度改革“1+N”文件，也明确已批未建用地作为六类十五种房源筹建渠道之一，相关配套办法也提出了具体措施，已批未建用地调整功能建设政策性住房重启时机已经具备。

4.2从地价标准看

深圳市正在编制的《深圳市地价测算规则（修订稿）》中新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价测算标准。新的测算规则进一步降低人才住房和保障性住房的地价水平，加大了对人才和保障性住房等民生领域的支持，对开展已批未建用地调整功能建设政策性住房比较有利。

4.3从企业需求看

目前已批未建用地企业对于参与人才住房和保障性住房建设有一定的积极性，因为既可以盘活手里的存量土地，同时又可以获取适当利润。对于政府而言，拓宽了政策性住房筹建渠道，实现双赢。

5、工作建议

一是建议政府部门梳理已批未建用地调整功能建设政策性住房的潜力项目。摸清底数、提前布局，重点对以下三类用地进行梳理：（1）一级工业区块线内的位于已建、在建或者近期规划建设的轨道站点出入口500米范围内的已批未建工业用地;（2）一级工业区块线外的已批未建工业用地。

二是开展项目规划及现状调查，进行可行性分析。搜集并整合地块相关数据和资料，以遥感影像、地形图等为基础，结合建筑物普查数据，整理现状建设情况。建立土地台账，并将台账土地进行上图，建立空间数据库。在此基础上，以地块为单元开展外业实地踏勘，调查其实际建设利用情况以及原土地使用权人的意愿诉求。依据调查结果，结合现行政策规定，对资源数据库进行分类整理。形成包含土地基础数据及权属数据、现状建设情况等，从规划可行性、经济可行性角度等进行综合评价，建立后备项目库。

三是创新已批未建用地建设政策性住房建设模式。对于持有已批未建用地的单位，在符合有关规定的前提下，自行开发政策性住房。对于部分用地单位由于自身特殊原因，包括自有资金不足、融资成本高、或者无政策性住房开发经验、无房地产开发资质等无法自行开发的，此种情境下，建议探索两种合作模式：（1）通过政府交易平台招合作单位。工业用地产权单位可以将土地在政府土地交易平台挂牌，不改变土地所有权，仅招合作建设单位，用地单位在招标公告中提出最低收益诉求，由让利最多的单位中标。（2）收回土地重新挂牌出让。由用地单位向政府申请将土地收回，调整用地功能后再通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式公开转让土地使用权。在挂牌公告中明确项目只能用于建设政策性住房。土地出让收益可以参照有关文件规定，进行利益分成。（3）探索国有企业与已批未建用地单位合作成立专门的房地产项目公司。充分发挥国有企业的示范引领作用，带头承担政策性住房筹建任务。由国有企业与已批未建用地单位签署战略合作协议，待找到合适的项目后，双方合资成立项目公司，持股比例根据项目情况确定。该公司负责开展项目拓展、商业谈判、项目开发等工作，收益按股权比例分成。

作者简介：

郑文文，1983年11月，女，职称：中级职称，研究方向：住房政策、物业管理。