房地产项目投资风险因素及其管理对策研究

石振彤

摘要：随着我国经济增长速度的下滑，房地产项目投资收益相应减少，投资者不得不采取一系列措施降低投资风险，提升收益。首先我们必须认识房地产投资风险的特性，其次要知道风险产生的原因，最后通过研究发现有一系列风险管理及应对措施，这些对投资者分析及应对房地产项目投资风险并提升投资收益有着举足轻重的作用。

Abstract： With the decline of China's economic growth rate， the investment income of real estate projects has decreased accordingly. Investors have to adopt a series of measures to reduce investment risks and increase profits. First， we must understand the characteristics of real estate investment risk， and secondly， we must know the causes of the risk. Finally， we found that there are a series of risk management and response measures through research， which play an important role in analyzing and responding to real estate project investment risks and improving investment income.

關键词：房地产项目投资风险;投资风险因素;风险管理办法;风险应对对策

Key words： real estate project investment risk;investment risk factor;risk management approach;risk response countermeasure

中图分类号：F293.3                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）30-0040-03

0  引言

房地产项目投资是整个房地产项目运营周期的关键，若提高房地产行业的抗风险能力或者指导投资者投资经营活动，则必然需要从多角度各方位建立健全房地产项目投资理论体系。通过对房地产项目投资风险因素的研究，可以系统地分析各类潜在的风险因素及其对房地产项目的影响大小，最后直接应用于房地产项目投资者的思维及其投资行为，并为其带来最大收益。

1  房地产项目投资的风险特性分析

房地产项目投资风险指的是房地产项目投资者因对将来某项房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产项目投资的资产损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度，即投资者因从事房地产项目投资而造成的损失的可能性大小或不利结果发生的概率。

1.1 房地产项目投资风险的基本特性

房地产项目投资风险的基本特征是房地产项目投资的本质及其规律性表现。正由于这些特征才使得房地产项目投资实际收益与期望收益之间存在或大或小的差距，正确认识或理解这些特性，对创建风险管理体系，减少风险损失，提升风险控制效率具有重要意义。房地产项目投资风险的基本特性有：

1.1.1 普遍性与客观性

房地产项目投资风险存在于开发项目的前期、建安、经营全周期，并且每一个开发项目都具有投资风险，因此具有普遍性的特点。另外，房地产项目投资风险具有不以人的意志为转移，只存在于客观规律中的特点，因此又具有客观性。

1.1.2 不确定性

不确定性是房地产项目投资风险的一个最大特点，换句话说就是我们无法准确预计它。举例来说，比如国家为了调节完善经济体制而对房地产业进行的宏观调控。再比如，经济危机、自然灾害及战争等因素，我们都无法对其进行控制，但这些因素对房地产投资造成或多或少的影响。

1.1.3 多样性与组合性

众所周知，房地产项目投资是一个复杂的系统过程，其受到的影响或干扰因素也远大于其他投资方式，其与政策法规、宏观经济动向、金融态势、行业竞争、城市供求关系等全部息息相关。同样，房地产项目投资的最终收益影响也即为这些影响因素的线性或非线性组合。因此，房地产项目投资风险具有多样性与组合性的体征。

1.1.4 变现性差

房地产项目需要经历投资、建设、卖出变现的过程，投资周期长、金额大，变现周期长，不像股票、债券等能够随时变现，如果想要短期变现很容易造成较大损失，即其变现性差的特性。

1.1.5 激励性强

“白银时代”的房地产业依然是一个比较“暴利”的行业，其收益远远高于制造业、服务业等其他行业，也正因如此，虽然面对众多风险，投资者仍然对此乐此不疲。同时也印证了高风险行业更能带来超额利润的市场规律。因此，房地产项目投资风险也给予投资者一定的激励性。

2  房地产项目投资风险产生因素分析