安置房建设工程造价控制及管理分析

2019-12-02李晓明福州经济技术开发区财政投资评审中心福建福州350015

建材发展导向 2019年4期

李晓明（福州经济技术开发区财政投资评审中心福建福州 350015）

0 引言

工程造价控制就是在进行初步的价格评估后，不是直接投资，而是要进行明细真实的策划和规划后，根据当地的建设规划以及项目的实际实施情况，正式确定这个工程所需要使用的资金范围，并且尽可能完善工程造价控制管理的方案，合理的管理工程资金使用，并且在不影响工程质量的基础上，尽可能节约人力、物力、资金等资源，以扩大投资效益。安置房不同于商品房，它更突出的是住房需求问题，因此在经济成本上应注意向尽可能容纳的方面考虑，在工程投资上的控制方向也与商品房不同，必须根据当地实际政策和情况相结合，制定出合理的工程造价控制管理方案。

1 安置房的工程项目成本控制与管理应注意的问题

1.1 工程项目成本构成的主要因素

工程项目的成本根据实际的工程项目要求和特点不同，在一些方面会有差别，但是一般都具备的成本因素有以下几个方面：人工、材料、机械设备、工程措施以及工程可能出现的风险等。例如人工方面，不同的工程项目单位会有自身的工程施工特点，虽然整体项目方向大致相同，但是不同公司也会有自己独特的设计方法和施工习惯，这个成本上就会有所不同。施工企业在进行工程项目设计时，不仅会将整个工程流程规划出来，还要考虑项目中所需要的成本，因此合理计算工程项目成本就已经可以初步进行工程造价的控制和管理，后期进行工程的建设时再根据施工情况进行调整，以达到不断节约成本的，减少不必要损失的效果。

1.2 计算方法

在所有的工程成本中，占据最大的成本项目的就工程的材料成本。因此，对材料成本的计算是否得当会成为整个工程造价控制管理的关键。根据项目本身、周围环境等因素，工程所需要的主材、辅材以及其他材料的成本在施工图纸设计时就要充分考虑，并利用较为先进的计算软件技术进行精确的数量、损耗等计算，将材料的所需量控制在精准的范围内，减少材料多买或者少买的情况，影响工程进度。而工程设计过程中要尤其注意对主材的选择和采购，要注意材料购买的地点、价格、运输能力以及材料本身的规格、质量等，还要实时关注市场上的价格趋势，以便材料能够有最高的性价比。

2 工程造价的控制与管理措施

2.1 投资阶段的工程造价控制与管理

安置房一直实行的是微利原则，由政府进行把控。因此，在投资阶段就要对工程的造价控制进行规范，确保投资者对财务的评估以及每一块的投资都能够准确，以降低投资者对工程造价的不良影响。以福州新店溪综合整治工程安置房为例，进行分析说明（项目概况项目总共4栋，群房总建筑面积约为75178.6m2，层高为32～33层，其中地上建筑面积约为61886.5m2，地下面积约为13292/m2，投资约19000万元）。

首先，投资者不能只重视施工阶段的资金投入，而是要将整个工程项目的资金投入都进行有效的管理与控制，减少前期设计造价胡乱规划导致后期施工中资金造价方面出现问题拖延影响整个工程进度。例如，本项目在概算初期就已经将项目建安成本控制在2300元/m2以内，容积率控制在3.58，将项目严格控制在概算范围内。

其次，在投资决策阶段，是投资者最应该重视的阶段，许多工程建设项目单位往往只注重施工阶段的资金投入，而为了尽快开工忽视了施工前期的投资决策评估，最后导致前期决策与后期的实际施工出现偏差，影响整体工程施工的过程，甚至降低了施工质量和效果。因此，在这个阶段，就要对价格进行严格规划和把控，做好价格调研和材料的采购，再根据实际市场情况优化方案，减少工程的经济效益损失。比如，采购主材上要根据年底高年后底的常年规律提早准备；其他材料品牌，受规划，产地等因素影响，存在价格差异大，召集业主、监理等单位一起参与，货比三家，实地考察，择优选择。同时关注多市场行情，掌握材料的信息价格，合理控制项目成本；最后，还要对施工现场进行勘察，例如当地的水文条件、气候状况等，例如，本项目的新店溪综合整治工程安置房位于福州市晋安区新店镇健康村，就有福建岩土工程勘察院进行勘察以确定当地的土质情况适合的建筑材料，这样的前期勘察就可以使得工程适合当地情况，减少返工的次数，提高经济效益。

2.2 安置房设计方面的造价控制

安置房设计是安置房工程的初始阶段，将技术和经济要素合理考虑，是设计时最重要的原则。安置房不同于商品房，对房屋的总体质量和建筑效果不像商品房一样，它更需要满足的就是舒适的条件，因此，设计人员在安置房的建筑方案选择时，应该要对建筑功能满足的基础上，更多的考虑建筑的经济型。安置房的形状、外形较为规整，设计形状也不会复杂，因此外墙长度可以要去较短，以减少工程的单位面积造价；同时，在层高方面也会影响工程造价，经计算，层高每下降10cm，工程造价就可以降低1%，而墙体材料甚至可以降低10%左右，整个工程项目下来，无论是材料还是总造价都可以节省很多，达到经济效益扩大化的效果，同时不能减少安置房的住房效果和功能。本项目设计兼顾舒适和经济原则，容积率设定为3.58，较福州王庄旧屋区改造项目容积率5.5舒适度提高；层高设定2.9m，比商品房低0.1m，在不影响舒适度的情况下，降低造价。

2.3 增强安置房工程施工现场的管理

首先，施工实施的过程中，由于现场因素复杂，施工遇到的情况不同，很多工作人员往往只注重施工过程和技术的管理，会忽略施工过程阶段造价控制。投资和设计阶段的造价控制管理就是为了减少施工过程中对工程造价的忽视，但是在实际过程中，能够对工程造价有意识地管理才能更大程度地减少施工成本，扩大经济效益。例如，新店溪综合整治工程安置房项目施工中，针对桩基础采用的冲孔灌注桩施工中出现的桩端持力层为中风化花岗斑岩、成孔深度约45m（最深达56m）、地下室空孔深度最深达10m、地层中含有大量孤石且有废弃排水管道、工期紧迫等操作要求较严，易发生质量事故，且技术间隔时间长，不能立即承受荷载，施工困难较多的复杂情况下，为快速、优质地完成桩基的施工任务，克服复杂地质的问题，合理组织人员机具配置，加快桩基施工进度，严格控制工程质量，项目成立了QC小组，科学攻关，由实施对策前的85%上升到现在的（300~13）/300=95.7%，大于设定目标值的94%。同时进度比计划提前20天，减少桁架拼装人员投入的人工费用4万元（200元/日×10×20=40000元）；减少材料浪费14万元；减少机械台班经费10万元；累计节约项目成本27万元。通过项目的优化管理，不仅加快工期，而且还减少施工成本，保障工程质量。

其次，对施工管理人员进行宣传和培训，让他们树立起经济意识和工程造价管理意识，并对造价管理措施进行学习，从而组织好施工人员进行工程施工中材料、设备等管理，减少浪费的现象，节约施工成本。