住宅专项维修资金初始交存工作探讨

摘 要：住宅专项维修资金的初始交存目前存在着资金交存不到位，小区房屋共用部位共用设施出现损坏不能得到及时维修等问题。文章结合当前机构改革相关职业划转和实际归属现状，以资金监管部门的视角剖析资金初始交存把关的不同节点，分析利弊优劣，提出了解决方案，目的是在提高住宅专项维修资金的初始缴存率，为下一步专项维修资金的使用管理和监督提供保障。

关键词：住宅;专项维修资金;初始交存

一、 引言

住宅专项维修资金还可以将其称之为住宅养老保险金，该项目资金属于专项资金，专门用于住宅保障。《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》是我国为规范住宅专项维修资金的使用情况而颁布法律、法规，于2008年出台，涉及的内容包括对维修资金的交存、管理、监督等。由于我国住房改革的时间不长，各地区均出现了不同程度的问题，具体体现在监督机制不完善、专项维修资金归集难度较高等，各种问题的存在均使百姓的利益受到了侵犯，这会进一步加剧了物业与业主之间关系的恶化，且不断恶性循环。近年來，陆续有文献对资金的使用管理深入探讨，提出不少积极建议，但很少有人提及资金缴存方面的工作。

二、 资金交存存在问题

住宅专项维修资金主要来源于两个部分，即建设单位和业主。资金交存目前存在的问题有：归集量较小，各地的交存主体，交存标准管理模式等方面规定不一致;归集面较小，大多城市仅对商品住房建立交存制度;归集率较低，包括资金的初始一次性交存和续筹。专项维修资金交存包括初始一次性交存和后续的续筹。交存率特别是初始缴存率的高低，直接关系到小区物业进入维保后是否仍能正常使用，其社会影响和现实意义是不言而喻的。

三、 初始加存主要方式

目前，我国已经对住宅专线维修资金的交存做出了明确规定，这一点在《住宅专项维修资金管理办法》中的第12条可以得到证实，在正式办理房屋入住手续前，需要有商品住宅的业主将住宅专项维修资金存到专门的账户中。但未对如何收缴进行明确。纵观归集历程，资金初始交存方式主要有以下两种：第一，开发建设单位代收，针对未交存住宅专项维修资金的业主，在《住宅专项维修资金管理办法》中做出了明确规定，购买人未交存相关款项不应交付房屋，于是部分地方就由项目开发建设单位在交房时向业主收缴维修初始资金，然后代为存入指定专户。第二，购房业主直接缴纳。建立住宅专项维修资金缴纳档案，业主可直接去维修资金窗口或是银行缴纳。

专项维修资金可以选择开发建设单位代交，但是该种交存方式存在一定风险，若建设单位存在资金紧张或者短缺的情况下，存在将代收的住宅专项维修资金挪用的危险，造成小区公用部位公用设备在使用若干年后无法得到正常的维修更新，业主怨声载道，上访不断。此方式大多数是2008年出台《住宅专项维修资金管理办法》，初期该项工作尚未成熟时采取的简单粗暴的方式，近年来已逐渐被购房业主直接缴纳的方式替代了。业主直接缴纳确实可以有效地避免出现资金被挪用的危险，但同样无法保证小区初始维修资金足额缴纳到位。

四、 交存规集节点选择方案

若在某栋楼中存在一户业主未交存住宅专项维修资，将直接影响该栋楼申请使用维修资金，上述内容在《住宅专项维修资金管理办法》中做出了明确规定。政府作为该项公共利益的引导者，在资金初始交存环节上加以监管，提高交存率且确保维修资金后期使用是十分必要的。因此按照政府部门对新建商品房的审批流程，以初始交存把关节点设在的审批阶段不同，形成两个不同的方案。

（一）在合同备案时把关归集维修资金

如果住宅专项维修资金管理职权未随着物业职责从建设防管部门划转至城市管理部门，还与房屋交易职责同隶属于建设部门时，此种方案相对更有利于维修资金的归集。此方案需注意的是小区未收部分均应由开发建设单位先行代缴，否则就很难确保维修资金的交存率。因此建设部门在办理房屋竣工验收备案时，还要对没有卖出去和那些建设单位自己留着的物业的维修资金缴存票据给予查验。

（二）在不动产登记阶段把关归集维修资金

既有自然资源管理部门的不动产登记，需在完成房屋权属转移登记等相关工作办理时，查验维修资金的缴存票据，从而保证每一户住宅专项维修资金及时足额缴纳到位。

五、 节点方案利弊分析

各个把关环节都在一个部门，在一个部门更有的优点是各个把关环节都在一个部门，在一个部门更有利于把控，不管商品房是否出售，维修资金都需要缴纳，缺点是会存在因计算面积不一致，造成缴纳金额前后不一致，存在退补交存资金的问题，且将维修资金收缴节点从《住宅专项维修资金管理办法》中房屋交付时进行缴纳，提前到合同备案时缴纳，会涉及影响购房人购房资金预期等问题，因此必须由当地相关部门联合下文明确方可执行。

六、 结语

随着机构改革的不断深入，专项维修资金管理主管部门是保留在建设部门，还是随物业管理职能一并划转到城市管理部门，目前还尚未明确，各地的做法也各自不一，但是维修资金交存管理工作不容停滞，如何让维修资金在小区业主入住前就足额交存到位，保证日后房屋公用设备维修更新工作能顺利实施，各级政府都应引起重视。

参考文献：

[1]王少轩.住宅专项维修资金交存与使用问题研究[J].智库时代，2018（47）：46-47.

[2]顾明月.新公共服务论视角下的住宅专项维修资金交存问题研究[D].成都：四川省社会科学院，2018.

[3]宋敏.二手房交易中的住宅专项维修资金补交主体研究：以广东省为例[J].中国商界，2010（7）：2-3.

作者简介：郝云，唐山市住宅专项维修资金管理中心。