房地产企业财务风险分析与控制研究思考

2019-11-29宁雅娟

大众投资指南 2019年3期

宁雅娟

（株洲神农千金实业发展有限公司，湖南株洲 412000）

1999年后，国内房地产业迎来一轮高速发展。从2000年到2016年，房地产业产值从3900亿元增长到117600亿元。2000年，房地产业产值仅占当年GDP的3.9%；2016年，房地产业产值占当年GDP的15.8%。房地产业的高速发展，拉动了水泥、混凝土、玻璃、钢铁等六十多个行业的发展，可以说，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。同时，房地产投资动辄需要数以十亿计甚至百亿计的资金，建设周期往往历时数年，随时可能面临来自各方面的财务风险。

因此，我们必须未雨绸缪，高度警惕房地产企业发展中面临的种种财务风险。

一、房地产企业面临的各种财务风险

财务风险指的是企业在各项财务活动中由于各种不确定性，使企业在一定时期、一定范围内无法获得预期的财务成果，从而形成的使企业蒙受经济损失的可能性[1]。市场经济始终存在着不确定性，因此，财务风险对于企业来说是一种无法回避的客观存在。具体到房地产企业，则主要面临以下财务风险：

（一）负债率过高

国内房地产企业普遍缺乏自有资金，进行项目开发，必须向银行申请大量贷款；因此，房地产企业的资产负债率普遍偏高（据调查，房地产企业的资产负债率超过70%，万科2018年负债率接近84%，绿地2018年负债率超过80%，融创2018年负债率超过90%），而国际上，房地产企业资产负债率的警戒线为60%。高负债率导致房地产企业普遍面临较大的财务风险。2010年后，国家开始实行房地产调控政策，严厉打击炒房，央行收紧货币投放总量，在这种情况下，房地产企业能否按期还债，或能否借新债还旧债，是值得高度警惕的。

（二）投资风险

市场经济由多元经济成分构成，始终处于运动之中，始终存在着未知的不确定性，因而绝对不可能只涨不跌的行情。然而，1999年后房价进入上行通道，房地产企业对市场行情一片看好，盲目乐观，最后出现投资过热、房地产建设出现饱和（2017年末全国城镇共有住房超过2.7亿套）。同时过高的房价又透支了居民未来数十年的购买力（2017年，北京一个普通上班族48年不吃不喝，才能买一套房子；在上海，一个普通上班族71年不吃不喝才能买一套房子），打击了刚需群体的购买力，继而导致各地住房空置率不断上升（目前，一线城市房屋空置率达21.2%，二线城市房屋空置率达23.2%，三线城市房屋空置率达23.2%，在温州、鄂尔多斯、海南、郑州、天津，都出现了大量无人购买的楼盘），而房地产企业的巨额投资最后就只能沦为坏账[2]。

二、控制房地产企业财务风险的措施

（一）牢固树立风险意识

从国际上来看，房地产投资过热都会出现泡沫，最后崩溃。1990年代日本房地产泡沫破裂、2008年美国次贷危机就是前车之鉴。——房地产企业必须认识到：在项目经营过程中始终面临着财务风险，而且是较大的财务风险。房地产企业的董事长、经理，必须带头树立风险意识、危机意识，必须认识研究财务风险管理的理论，必须建立完善的财务风险控制制度，避免盲目乐观，建立董事会集体议事制度，厉行稳健经营，以积极预防财务风险。

（二）实行全面预算管理

专家们对经营超过数十年的国外企业进行过认真研究，发现这些老企业数十年来无不实行全面预算管理，这就说明：全面预算管理可以有效防范、化解财务风险。——而国内绝大多数企业（包括房地产企业）却尚未推行全面预算管理。因此，房地产企业必须带头实行全面预算管理。

实行全面预算管理，房地产企业首先必须认真研究企业面临的外部宏观经济环境与企业内部具体情况以及企业潜力，制定切实可行的战略发展目标，再以战略目标为中心，将它层层细分，具体落实；以目标体系为基础对本企业每一个部门、每一个环节的财力、人力、信息、资源进行全过程的分配、控制，要建立完善的内控体系，明确各部门的责、权、利、职，让本企业每一个部门、每一个员工都参与到全面预算管理中来，随时发现并化解本企业在经营中遇到的各种财务风险。——在条件允许的情况下，房地产企业应当运用ERP系统，对本企业的全部的人员、资金流、物流、信息流、时间和空间等综合资源进行信息化透明管理，这样不仅可以实现精细化财务管理，而且可以提前预测、主动规避各种财务风险[3]。

（三）提高投资决策的科学性

在激烈、复杂的市场竞争中，高投资未必带来高回报。房地产企业必须牢记这一常识，在进行投资决策时，必须认真研究本企业自身实力、财务状况、现金流、融资条件、管理能力、执行力，认真评估每一个项目的拿地成本、土地开发成本、借款计划、规划设计费用，项目赢利前景、项目亏损的可能性，全面分析、论证项目的可行性，并进行成本收益预算，还要制定发生财务危机时的应急预案。要建立决策评估制度，实行集体讨论，——提高投资决策的科学性，能够从源头上降低企业面临的财务风险，增强企业的生存能力。