浅谈如何改造商业建筑——以华东茂（弘阳广场）改造工程为例

孙阳 顾晓晔

南京长江都市建筑设计股份有限公司 江苏南京 210002

1 背景介绍

大数据显示，截至2019年6月，我国开业超过15年及以上、面积3万㎡及以上的商业建筑有132个，开业超过10年、面积3万㎡以上的购物中心有461个。如何激活这些购物中心的存量资产，让其再度焕发生命力？答案是“重构场景”和“改造升级”。本文将以华东茂(弘阳广场)为例，浅谈商业建筑的改造设计策略及应用。

2 项目概况

华东茂(弘阳广场)，是弘阳集团在江北新区打造的首个大型城市综合体，项目位于南京长江大桥北岸延长线，与南京历史风景名胜中山陵隔江相望，交通便利，区位优良。2011建成以来，逐渐带动周边商业发展，为迎合江北国家级新区的发展契机、以及周边居住人口的不断增加，提升区域消费的愿望迫在眉急。

3 设计策略

3.1 商业设计的宗旨

商业设计的最终目的是为了吸引消费者前来并进行消费，在现今的商业设计中，许多未经深入研究的人会片面认为只要在设计中多设置“网红打卡点”肯定能拉动生意。实际上购物中心是最讲究整体协调性的一个商业建筑场所，不仅是空间与空间之间，还有空间与目标消费人群之间。商业空间设计的主要目的是基于市调和对生活的理解之上提供具有舒适感、归属感、辨识度且诱人的空间，这才能促发人们一次又一次的回到这里[1]。

3.2 现状分析及存在问题

（1）地面的车行流线与人行流线容易形成交叉，对商业入口交通通畅造成过多压力。

（2）商业人行的动线与后勤的货运流线存在相互干扰的，未设置主要的商业后场及卸货区。

（3）单边的商业街区布置难以汇聚商业人流，各栋独具业态的商业之间连桥过于狭窄。

（4）原各栋商业楼中的公共空间部分均未能够得到很好的利用。

3.3 改造升级内容

（1）重塑场景。改造后的华东茂(弘阳广场)，将以“娱乐、互动、体验”为主动线，以6000㎡中心秀场为例，在广场的中心秀场开演免费儿童剧和其他演艺活动，中心广场的舞台秀场从灯光、音乐、气味打造多维度沉浸式的商业空间，紧抓社交化的消费趋势，充分考虑区域商务人士、高品质家庭的社交化、亲子化、人文化的消费升级需求。法式风情街以及欢乐小镇两条主题街区以多维立体开放式街区的形态，打造集多种功能于一体的城市文化消费新空间，从而让顾客流连忘返。

（2）重新规划梳理各栋商业楼的业态布局。作为国内独家拥有购物、家居和游乐三大业态的全时态商业游乐综合体，弘阳广场整体定位为“双MALL+游乐演艺”。商业楼栋内利用原有挑高中庭空间局部增设夹层，增加室外娱乐区布置。商业街中心的室外圆形广场增加玻璃顶棚，四周仍为开敞，自然形成一个6000㎡中心秀场，和两条特色街区以及三栋商业综合体相互通过室外连廊，接连形成的建筑组团，成为会客、交友、一站式的消费主场，铸就趣味、文化、交流的生活方式[2]。

（3）各栋商业立面更新再造。华东茂（弘阳广场）改造前立面存在着广告牌突兀杂乱、样式老旧、出入口众多且主次层级不明确等问题。改造后的立面设计灵感来源于长江。水的至柔与灵动将本项目超长的沿街面贯穿，形成一个宛若天成的整体。上部采用大面积幻彩金属幕墙系统。金属幕墙下部“红色飘带”为金属板系统。下部的红色飘带在滟涟的水波中加入了一抹靓丽的色彩，滚滚的水波带来繁荣的商业氛围。集中设置了统一样式的广告牌，观感大幅改善，标识性随之增强。

（4）构建室内空间主题。购物环境中的室内公共空间就像城市中的交通与广场空间，随着系统的扩展逐渐膨胀，面积越来越大，消费者在其间停留的时间也越来越长。一个舒适、愉悦、体贴而具有吸引力的公共空间，在细节之处给予顾客最大程度的关怀是成功的商业环境建立的重要基础。

原两栋分开的独立商业通过室外连廊连接，室外部分夏热冬冷，购物体验感远逊于室内；改造后原室外连廊变成了无卷帘柱、开阔、舒适的有顶室内步行街，大量的人流汇集于此，为两侧商业重新注入了活力。

（5）技术改造措施与难点。

①建筑消防定性。华东茂（弘阳广场）改造前的C2和C3栋分别定性为多层商业和高层建筑的商业裙房，经过改造统一定性为高层建筑的商业裙房。合并后采用“有顶步行街”的概念进行消防设计，有顶步行街内设置穿越建筑首层的消防车道，在步行街两端设置净尺寸4米x4米的大型折叠门，火灾时可以完全开启，供消防车通行。为确保有顶步行街区域的安全性，创造自然排烟的条件，具体采取了以下措施：

a．取消原端部商业主力店，使之完全开放为公共空间；并在两侧立面设置电动开启排烟窗，可开启面积≥外墙面积的50%。

b．步行街上部每层开洞面积≥步行街地面面积的37%，均匀布置。

c．中庭顶棚下檐距地高度≥6米，设置电动控制的滑移开启窗，有效开启面积不小于步行街面积的25%。

②结构改造增减。由于在商业改造项目过程中不可避免会有业态和动线的调整，原有的主体建筑就需要进行局部封堵或拆除，华东茂（弘阳广场）的结构改造和加固方案仅针对结构局部构件进行，改造后结构的结构类型不变。主要方法包括：梁、柱扩大截面、碳纤维加固、外包钢、粘钢；楼板粘钢、碳纤维加固、增设钢梁，增层新加钢结构；基础加固采用锚杆静压混凝土方桩，增加外挂幕墙进行局部加固等。

③机电优化。机电设计专业需满足焕然一新后建筑的负荷容量，原有的设计参数已可能不能满足新的业态负荷要求，同时为了应对改造后商业建筑中消防疏散方式的变化，中庭特意设置了自动跟踪定位射流灭火系统，自动射流灭火装置集探测与灭火于一体，全天候对保护区域实时对监控进行探测，一旦发生火情在30s内完成扫描定位，而后对准火点进行喷水灭火，火灭后自动停止[3]。

作为弘阳商业集团的代表之作，改造后的华东茂（弘阳广场）不仅仅只是一座购物中心，更标志着这座“永不落幕的城市秀场”将全新亮相，成为城市商圈发展中的重要力量。