房地产工程中甲方管理的探讨及应用

王永州

山东房源实业集团有限公司 山东临沂 2 7 6 0 0 0

1 概述

甲方作为负责工程项目的一方，承担的工作比较多，工作内容比较相对较多，管理范畴也就相对比较广，因此工程在建设的过程中，就需要工作人员的专业高效管理。甲方工程项目管理主要包括管理工程前期、工程进度，工程造价，工程安全建设，工程项目检查和验收，工程项目移交和产权办理。这些内容都由甲方进行管理协调，因此相关人员必须要结合专业的工程技术知识，对工程采取专业化、系统化管理的方式。由于三方都有着各自的经济利益，所以容易出现沟通不畅等问题，此时甲方代表应从三方角度出发，合理协调建筑项目的各施工环节，处理施工项目在各环节存在的问题，保证项目可以安全有序实施[1]。

2 房地产项目工程建设甲方代表职能简述

2.1 投资控制

投资管理质量和工程效益高低有着直接联系，这就必须要强化投资管理。首先，严格对待工程变更，任何变更方案都要严肃审核，规范工程变更程，尽可能降低因为工程变更而增加的投资量。其次，对房地产项目工程所涉及到的经费支出索赔、签证严格审核。再次，乙方工程施工实际情况要与施工图相吻合，监理验收工作完毕后，即可对工程进度款项进行核实，之后再审核施工进度款支付额度。最后，全面组织、开展竣工结算工作，对工程变更、工程量变化、材料与设备逐项进行审核，做到不重不漏。

2.2 进度控制

想要充分发挥工程项目的投资效益，需要保证工程在合同规定内将工程项目交付使用。所以对甲方来说，要严格控制工程项目施工进程。基于此，甲方要根据单位建设要求、工程整体特性、施工客观环境等多个方面对工期进行控制，充分考虑可能对施工进度造成负面影响的各项因素，事先制定好进度计划，做好事前准备工作，甲方代表要深入现场实时监督，做好施工现场跟踪检查工作。

2.3 质量与安全管理

质量管理作为甲方施工管理的核心工作，需要事先熟练掌握施工工序和组织计划，可以采用旁站的方式对每个施工程序进一步规范和指导，每个施工环节都要全面进行质量检查，以细节决定成败。安全管理关乎到施工现场每名工作人员的生命健康安全，安全管理会直接涉及到工程质量、进度、效益。甲方也要参与到施工安全管理中，指定出安全应急措施和安全管理针对，消除安全隐患，尽可能保障房地产项目工程中万无一失。

3 房地产工程中甲方管理的应用

3.1 加强工程设计阶段的管理

（1）做好开工前的准备工作。在房地产项目工程施工开始前，甲方需要对施工单位拟派的相关管理团队进行面试及约谈，确认其管理团队能够胜任项目管理的一系列工作；对材料的选型及确认也需要进行反复校核，确保材料质量能够符合工程施工要求。若施工单位项目管理团队的关键性岗位人员发生变化，需要其书面通知甲方，拟派新的管理人员需要经过甲方面试并同意才能上任。通过该管理手段，确保施工单位项目管理团队的配置符合工程开发要求[2]。

（2）结合设计做好现场勘查。施工单位工程预算应根据施工图纸、竣工资料、预算定额等进行编制。但实际施工情况可能与预算编制情况有所不同，从而引起不必要的浪费。现场调查就是要确定项目现场的实际情况是否与报告的内容一致，是审计工程量和预算单价最有效、最直观的方法。

（3）做好设计会审。甲方收到设计文件后，应全面、细致地熟悉图纸，找出施工图中存在的问题和不合理情况，提交设计单位处理。通过图纸的审查，甲方和施工单位可以熟悉设计图纸，了解设计意图，掌握工程的特点和难点；找出需要解决的技术问题，制订解决方案。

3.2 做好工程施工阶段的管理

（1）合同管理。房地产项目工程甲方代表在合同管理期间的职能是待选出承建本次房地产项目工程建设任务的施工方后，甲方需要结合工程建设具体情况拟定符合法律要求与工程建设双方权益的施工合同，之后在签署合同期间，若承建方认可拟订合同的各项条款，双方需要在律师的见证下签订合同，一旦后续双方在工程建设期间或竣工后出现纠纷问题，双方就可以利用签署的具有法律效力的合同来维权。

（2）投资管理。投资管理直接涉及到投资的多少以及日后的收益问题，因此甲方要重视对投资的管理。投资管理最重要的是工程变更管理，当施工方申请工程变更时，甲方要及时与之协商，了解工程变更的原因，分析工程变更导致的投资变化，如果工程变更造成投资增加，则甲方要慎重考虑、尽量避免。

（3）施工进度管理。整个建筑项目过程由于涉及到较多的人与物，同时也会存在各种各样的问题，因此各项项目计划势必会因为各种现实原因不能按时完成。所以甲方代表在施工进度的监督管理工作中显示出很重要的作用。

（4）施工成本管理。房地产项目工程在开始前必须有相应的设计环节，也就是对整个工程的规划。虽然设计所需要的经费在整个施工成本中只占到很小的比例，但是却对很大一部分施工成本产生影响，比如 5%的设计成本可以影响75%的其他施工成本。如果工程量庞大，设计环节甚至能对施工成本超过 90%的部分产生重大影响。可见，甲方在成本管理工作中应该着力关注设计阶段的成本投入。

4 结语

总之，现阶段房地产项目工程开发建设期间甲方代表职能包含的内容较多且产生的作用明显，如果管理人员未能准确把握职能，没有履行好职能，将会给工程顺利建设埋下隐患，为此工程甲方代表需要对自身的管理职能进行积极的学习与掌握，以便在之后的房地产项目工程建设中可以与施工方的管理人员一道完成工程建设管理工作任务，从各个方面增强工程建设的有效性。因此，本文的研究也就显得十分的有意义[3]。