我国房地产金融创新面临的问题及其对策研究

张怡波 谭亚辉

1. 哈尔滨市工商银行，黑龙江 哈尔滨 150076 2. 伊春市建设银行，黑龙江 伊春 153000

房地产行业的高速发展催生了房地产金融，通过运用金融工具和金融手段来融通房地产领域的货币，从而在最大限度上利用房地产资金货币。房地产金融的诞生得到了社会群众的广泛认可，成为我国经济的一大支柱。对房地产金融加以创新是稳定房地产金融市场、推动其良性发展的重要手段，但是在其创新过程中面临的一系列问题在一定程度上限制了房地产金融的发展，因而，只有全面分析房地产金融创新面临的问题，才能找出针对性的解决对策，使房地产金融真正实现创新发展。

1 房地产金融创新的功能分析

房地产金融创新作为我国一个全新的产业，主要是为了实现融通货币资金、风险转移、创造公共福利这三大功能。

第一，融通房地产领域货币资金。创新房地产金融的一个重要功能便是对房地产货币资金进行融通，开发出更多更优质的房地产金融产品、房地产金融工具，扩大投资范围，使投资者的选择更具多元化，并且能够降低成本，为投资者创造更多的投资收益[1]。

第二，有利于实现风险转移。房地产金融的发展往往与风险相伴而行，而房地产金融市场的快速发展使金融风险愈加难以估测、不可控制。研究表明，对房地产金融进行创新能够降低风险，并且能够有效抵御一些较为突出的风险。创新房地产金融能够实现融资渠道、金融产品的创新，从而分散并转移房地产金融发展中隐藏的各类风险，有益于推动房地产金融的健康发展。

第三，创造公共福利。创新房地产金融是面向社会公众的，应当满足金融服务要求及消费者的投资需求，让消费者通过投资获得可观的收益，以推动我国房地产金融的稳定发展。

2 我国房地产金融创新面临的问题分析

2.1 房地产企业的融资渠道狭窄

目前，我国许多房地产企业在开展金融业务时，受限于企业自身的条件因素，无法通过发行债券和股票的方式进行融资，只得依赖于银行，向银行申请贷款，这也是我国大部分房地产企业所选择的融资渠道，因此，我国房地产金融的发展与商业银行贷款有着密不可分的关联[2]。由于房地产企业的融资渠道比较狭窄，在一定程度上影响了房地产企业的发展。房地产企业对资金方面有着很高的需求，但是房地产企业的融资方式较为单一，难以满足企业的发展需求，不利于企业的健康发展，甚至还有可能因为某一环节造成资金链紧张，为房地产企业带来严重的财务风险。

2.2 房地产金融产品单一

房地产行业对资金有着比较强的依赖性，因而与金融行业产生了密切的互动，然而，当前我国房地产金融产品的类型并不丰富，相对来说是比较单一的，并没有很强的发展态势。首先，房地产企业在开发房地产的过程中，需要投入大量的资金，房地产企业向金融企业获得的信贷资金主要是投入到消费与生产这两个环节，但就整体而言，房地产企业在消费信贷方面并没有投入过多的资金，而是将资金主要投入到生产环节，从而致使房地产的供需失去平衡[3]。其次，房地产金融产品的层次偏低，尚未形成规范、系统的金融体系，在很大程度上阻碍了房地产金融的顺利发展。由于房地产企业基本难以通过债券、股票等方式进行融资，虽然信托产品作为房地产企业融资的一个渠道，但是信托产品的资金并不多，而且还款期限也比较短，并不能使房地产企业有效缓解资金紧张的问题。

2.3 房地产金融制度体系不健全

我国房地产金融起步比较晚，但是近年来，我国的金融市场得到了快速发展，房地产金融也加快了发展的脚步。由于房地产金融步入了转型发展时期，因此我国房地产金融的创新模式愈加丰富，尽管房地产金融实现了创新，但是当前的房地产金融制度体系并不够健全，难以营造一个相对安全的房地产金融市场，同时也使市场监管面临着很大的监管难题。因此，在对房地产金融进行创新的过程中必须完善房地产金融制度体系，强化制度建设，如此才能规避金融风险，实现良性发展。

3 推进我国房地产金融创新的对策

3.1 丰富房地产金融的融资方式

当前我国房地产金融的融资结构较为单一，渠道比较狭窄，这是创新房地产金融发展面临的一个最为主要的问题，在很大程度上限制了房地产企业的健康、长远发展[4]。基于此，需要丰富房地产金融的融资方式，拓宽融资渠道，使我国的房地产金融更具多元化。

第一，对房地产企业发行债券与股票的准入条件适当调低，让更多的房地产企业能够通过发行债券与股票的方式进行融资，减少对商业贷款的依赖程度。

第二，成立房地产基金。房地产基金的流动性比较大，并且涵盖面比较广泛，能够帮助投资者更好地规避投资风险。房地产基金需要结合房地产市场的实际发展情况来建立，从而为房地产企业丰富融资的方式，拓宽融资的渠道。

第三，努力推进房地产投资权益证券化。房地产金融创新的一个重要发展方向便是投资权益证券化，这对于加快二级市场建设、促进住房抵押贷款有重要作用，并且可以分散风险，对风险加以规避和处理[5]。除此之外，还可以建立投资信托基金，分流房地产投资市场的需求，为房地产企业创造更好的融资条件，稳定房地产金融市场，从而降低银行信贷风险。

3.2 加强对房地产金融的创新力度

房地产金融创新涉及很多方面，包括创新金融产品、创新金融工具等。

第一，创新房地产金融产品。产品创新能够充分展现出房地产金融创新的成果，因为产品能够将行业或者市场的基本情况具体地呈现出来，创新房地产金融可以着手于房地产金融衍生品的开发与推行。在这个过程中，政府部门应当充分发挥自身的主导作用，开发并推行更多优质的房地产金融衍生品来推动房地产金融市场的健康稳定发展。例如，房地产指数期货就是房地产金融衍生品，能够帮助房地产企业、银行业乃至消费者更好地规避金融风险。需要注意的是，在对房地产金融衍生品进行开发的过程中，必须要确保这些金融衍生品的合理性，可以对金融衍生品设置不同的还款期限，以免出现集中还款的现象，为房地产企业带来经济压力。

第二，创新房地产金融工具。创新房地产金融工具对于整体调控房地产金融市场有重要作用，为使房地产金融市场实现良性发展，可以大力推行“银行+信托”的金融工具，信托基金为“银行+信托”金融工具的前端融资，由银行来支持后端资金，将信托基金与银行加以组合，能够很好地分散银行房地产贷款风险，同时还可以有效扩展房地产金融的供给途径[6]。

第三，创新金融市场。当前初级市场资本为房地产金融的运转提供了主力支持，要想使我国的房地产金融市场得到更好的发展，那么构建一个更为系统全面的二级抵押市场是极其必要的。二级抵押市场能够将抵押的资金进行二次流通，一方面，抵押资金实现再次流通能够满足住房投资证券化需求；另一方面，二级抵押市场还可以保证居民投资收益的稳定性。

第四，创新金融中间业务。房地产金融中间业务主要以信贷机构、购房者及房地产开发商为中心来开展，通过创新金融中间业务，可以使居民的购房风险得以降低，而且有利于购房者全面了解房地产行业的宏观发展趋势，有助于房地产企业开发更多的客户，实现双赢。

3.3 对房地产金融制度体系加以完善

目前，我国对房地产金融市场的监管力度尚有所欠缺，再加上没有健全完善的房地产金融制度体系，从而致使一些违法违规行为存在于房地产金融市场之中。因此，建立健全房地产金融制度体系对于促进房地产金融市场的发展有重要作用，同时这也是创新房地产金融的重要前提和基础[7]。首先，要透彻分析房地产金融在创新发展过程中遇到的各类问题及存在的风险，特别是要强化对融资渠道的监管，保证融资渠道的规范性与合法性，能够与我国的市场经济体制相适应，从而降低房地产企业融资的风险，为房地产行业创造更为优良的融资环境。其次，强化监管房地产金融市场，对相应的法律和法规进行不断地完善，加强对违规操作及违法行为的惩戒力度，严格遵守法律法规来开展各项工作，从而规范房地产金融市场，促进房地产金融的创新发展。最后，建立健全房地产金融市场信用体系，在市场机制的作用下，提高房地产金融市场对信用机构的吸引力，使更多的信用机构加入到房地产金融市场，明确企业信用及个人信用，建立系统全面的信用等级，将投资行为与信用直接挂钩，从而使房地产金融市场的可靠性与安全性得到有效提升。

4 结语

总而言之，房地产金融作为我国一个全新的产业，在发展的过程中要始终以市场经济为导向，结合市场情况加以创新。在发展的过程中需要切实解决融资渠道狭窄、金融产品单一、金融制度体系不完善等问题，对房地产金融的融资渠道、产品和制度体系进行创新，从而规范房地产金融市场，规避金融风险，为房地产金融的稳定发展创造一个良好的条件。