房贷利率“换锚”开启

董忱

对于众多购房者而言，除了关心房价涨跌之外，房贷利率调整也一直牵动着他们的心。10月8日起，房贷利率正式“换锚”，这意味着，房贷利率从基准利率转换为以LPR（贷款市场报价利率）为基础进行加点形成。

这一政策对贷款购房者来说，房贷月供会产生哪些影响？未来房贷利率上升还是下降？后期房价走势将发生什么变化？

房贷月供涨了吗？

央行8月25日发布公告，宣告按揭款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束，变为“以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成”。今后，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

9月20日，中国人民银行公布了最新一期的贷款市场报价利率，5年期以上LPR为4.85%，这个数字比新政实行前的贷款基准利率4.9%略低。照此计算，首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%。

简单说，房贷新规实行后，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。加点是多少？每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

在新规定实行前，济南执行的是首套房在基准利率（4.9%）的基础上上浮10%，二套房上浮15%，实际利率一般在5.39%和5.635%。

那么，新规执行后，济南人的房贷利率是否真的上升了？记者走访了济南几家国有银行、商业银行和股份制银行，在已统计的十几家驻济银行中，个人住房贷款利率首套房普遍在5.39%-5.65%之间，转换成LPR计价方式，则上浮了大约54-80个基点;二套房在5.65%-5.9%之间，转换成LPR计价方式，则上浮了大约80-105个基点，相比之前的数字略有提高。

“9月底时咨询房贷政策的人确实很多，但即使节前提交贷款申请，审批下来也在10月8日之后了，因此这笔贷款也是按照LPR加点形成利率，不是此前的基准利率基础上进行上浮。”一位商业银行房贷负责人告诉记者，“其实与原来相比，只是换了一种计算方式，或者说换了一种说法，变化并不大。”

“10月8日起，包括济南在内的国内其他城市目前最新的房贷利率者开始涨了一点。”一位房产中介公司负责人告诉记者，济南各大银行利率也有一点上浮，但总体比较稳定。

采访中也有部分银行的工作人员表示，与之前相比，利率水平略有提高。记者梳理发现，新的利率水平与原来相比，部分银行维持了原利率水平不变，部分银行仅提高了0.01个百分点，仅一家银行提高了约0.26个百分点。

记者发现，国庆假日期间有不少房产中介不断以10月8日之后贷款利率将上调为由向购房者推销，鼓吹购房者尽快买房。不过，大部分购住房者却显得很淡定：房贷利率可能在短期内略有上升，但这种上升的幅度在短期内可以说非常小。

准备购房的罗先生表示：“最近工作太忙了，还没来得及了解，但稍微了解了一下每个月房贷也就多几元钱，所以不会因为房贷利率而改变自己的购房计划。”

刚刚购房正在准备还月贷的王先生告诉记者，“开始也很紧张，以为房贷利率会涨，后来找银行专业人士计算了一下，大概每月多还六七元钱吧，影响并不大，完全可以接受。”

去年购房的李女士高兴地说，去贷款银行咨询过了，银行说10月8日前的已批贷款仍然按原政策执行，对我们没什么影响。

济南的部分银行房贷率提高了0.01个百分点，是什么概念，记者请银行负责房贷的专业人士以百万房贷为例 计算了一下。

如果在10月8日前向银行申请贷款100万元，25年期，按利率上浮10%，即5.39%计算，采用等额本息的还款方式，每月还款6075.36元;如果10月8日之后向银行申请贷款，上述条件均一致，此时，房贷利率在LPR为4.85%的基础上加55个基点，为5.4%，比此前提高0.01个百分点，此时，每月还款6081.3元，仅多还6元;即使按此次提高较多的银行利率水平計算，若房贷利率在LPR为4.85%的基础上加80个基点，为5.65%，比此前提高0.26个百分点，此时，每月还款6230.78元，多还155.42元。

按大多数银行的房贷利率计算后得出，月供额比过去只增加了6元，影响根本不大，家庭支出基本不受影响。

未来房贷上升还是下降？

此次调整之后，房贷利率略有上升是不争的事实，虽对普通人来说，每月还款增加的数额并不大，但对很多准备贷款买房的人来说，他们更关心未来房贷的利率是上升还是下降？

对于这一大家关心的问题，央行副行长刘国强在近期召开的国务院政策例行吹风会上明确表示：有一点是肯定的，房贷的利率不下降！

从央行副行长的表态，我们可以看出，房贷利率下调的可能性相当低。

值得一提的是，央行此次推出房贷新规的目的，主要是通过房贷手段更好地遏制房价上涨，同时房贷新规在一定程度上还增加炒房者成本，也就是说，国内炒房者的黄金时代已经过去了。

再者，从这次LPR新规来看，国家调控房价，抑制炒房更加灵活了，比如，二套房贷利率5.45%只是一个下限，如果房价上涨压力很大，那各地区可以自由上调房贷利率，如果银行发现购房者是以投机炒房为目的，可以在原来基础上再增加利率，这可以增加炒房者的贷款压力。

中原地产首席分析师张大伟指出，总体来看，这仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。

不过，张大伟也强调，LPR利率是浮动了，意味着房贷利率也会是浮动的，此后LPR利率下调的可能性也会有，那么房贷利率也有可能会随着略微下调，房贷利率和目前相比，继续上涨的可能性很小。

房价走势有无影响？

利率新规调整之后，月供的数额增减变化不大，大多都是在上下几元内浮动，对于我们的日常生活不会产生太大影响，但更多准备购房的人关心房价未来走势会不会因此受影响？

对此，记者也采访到了交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健，他告诉记者，央行的改革有利于推动企业贷款利率下降，同时避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

“政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。”在鄂永健看来，政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。

济南社科院经济研究所王征认为，央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现，不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更是有效打击炒房需求，对于降低市场风险性也有着直接现实意义。

“短期来讲，房价大幅上涨的概率基本没有了。从长期来看，影响房价的主要因素不在房贷利率，而是货币因素、土地因素、城市化进程因素。未来相当长一段时间，货币增速会放缓，存钱大概率仍难跑赢通胀，大城市土地越来越稀缺，价值只高不低，城市化进程处于下半场，市场需求有所减缓，但绝对数量还比较大。所以，在未来10-15年，整体房价的走势仍旧是平稳中的缓慢上升趋势。”王征分析。