市场法评估名贵苗木征收补偿价值的计算方法

摘要：在国有、集体土地征收补偿过程中，名贵苗木的市场价值评估要考虑许多因素。在实务中，特别是评估对象数量较多时，前期调查评估主参数往往跨度较大，而此参数对评估结论影响极大。本文以垂丝海棠为例进行较详细地分析和探讨，从而选择较优的计算方法，以期保证评估值的客观与公正，从而维护征收人与被征收人双方的合法权益。

关键词：征收补偿;市场价值;市场法评估;名贵苗木;评估参数;计算方法

中图分类号：F32 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2019）10-0085-02

按照我国相关法律、法规规定，国有及集体土地上征收涉及房屋、土地、构筑物等，应当按照市场价给予被征收人合理的补偿。相对而言，房屋、土地、构筑物等常见资产征收补偿价值的确定，无论是程序的履行、评估方法的选择、特殊问题的处理等，都已经比较成熟。但在征收实际工作中，有时还会遇到名贵苗木市场价值评估问题，特别是前期调查已经结束，有的因为品种数量较多，有的因为现场已经变化、毁损或已经灭失，仅有部分记载苗木状况的主参数及影像资料，而这些主参数的跨度常常较大。如何利用这些资料，选用恰当的评估计算方法，合理地评估名贵苗木的市场价值，这不仅可以客观、公正地维护征收人与被征收人双方的合法权益，同时，也涉及维护国家法律的严肃性及社会稳定更深层次的问题。

根据在实际征收中名贵苗木补偿价值评估的经验及具体评估实例，介绍名贵苗木征收补偿价值市场法评估时重点考虑的各种影响因素，并重点研究、分析、比较名贵苗木在主参数规格跨度较大时计算方法的选择，供大家在征收评估的实际应用中参考。

一、名贵苗木评估的基本方法及价值影晌因素

评估名贵苗木市场价值的方法最常采用的是市场法（又称市场比较法、比较法、现行市价法），其对应的价值类型就是征收补偿要求所说的市场价值，即自愿的买方和自愿的卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下。评估对象在评估基准日正常公平交易的价值估计数额。

评估名贵苗木的价值，需要考虑多种影响因素，为便于大家了解，具体如表1所示。

正由于名贵苗木价值的确定有以上诸多影响因素，在实际评估中既要认真勘察苗木现场，又要精心细致地组织大量的市场调查，之后，经过对海量的现场勘察及市场调查资料进行仔细研究、甄别、筛选，运用市场比较法估算出评估对象的市场价值。

然而，在实际工作中，往往由于现场已经变化、毁损或已经灭失，仅有部分记载苗木状况的主参数及影像资料，或者由于评估对象体量较大，在前期调查时关键主要参数（规格）跨度较大，这给评估工作带来了一定难度。下面就主要参数跨度较大这一问题的计算方法的选择进行重点分析和研究。

二、名贵苗木规格跨度较大的实例研究

实例：某被征收人占有的苗木中有一项垂丝海棠，共同4800株，现场调查记录显示胸径2～4cm，需要评估其在征收公告日（评估基准日）的补偿价值（市场价值）。

评估人员经过认真的市场调查及对大量数据处理，得出垂丝海棠的胸径与价格的关系数据如表2所示。

以垂丝海棠的胸径为横坐标、以单价为纵坐标，可以绘出胸径与价格关系如图1所示。

本实例中，胸径2～4cm垂丝海棠评估值的计算有三种方法：

第一种：以胸径的平均值，即以3em垂丝海棠价格（30元/株）计算4800株的价值（用P表示，下同）：

P1=30x4800=144000元

第二种：以胸径2cm、胸径4cm对应价格的平均值，即以（10+60）/2=35元/株，计算4800株的价值：

P2=35x4800=168000元

第三种：假设三种规格均匀分布，即以胸径分别为2cm、3cm、4cm各1600株，计算4800株的价值：

JP3=lOx 1600+30x 1600+60x 1600=160000元

三种计算方法中，最大值p2与最小值P1相差24000元，差异率高达16.7%。也有人质疑第三种方法中三种规格的垂丝海棠均匀分布的假设不合理，正常情况下应该呈正态分布。为此，举一规格正态分布的特例验证一下三种方法计算各自的误差率。

假设胸径2cm的垂丝海棠1200株（占总株数的25%）、3cm的2400株（占总株数的50%）、4cm的1200株（占总株数的25%），理论上的真实评估值应该为：

P=10x 1200+30x2400+60x 1200=156000元

三种计算方法的实际误差率分别为：

第一种：以胸径的平均值计算的誤差率（用叼表示，下同）：

η1=（156000-144000）/156000=7.7%

第二种：以2cm、4cm价格的平均值计算的误差率：

η2=（168000-156000）/156000=7.7%

第三种：假设三种规格均匀分布计算的误差率：

η3=（160000-156000）/156000=2.6%

可见，第三种计算方法的误差率η3最小。

是否可以得出第三种计算方法更加合理的结论，从而遇到类似问题全部用这种计算方法来处理呢？

再继续用表2数据进行计算胸径4-10cm及胸径9-15cm两种情况的计算，总株数仍分别取4800株（详见表3）。

用上面计算胸径2～4cm类似的方式可以计算出表4的结果（为便于比较，将胸径2-4cm的计算结果也列入表内）。

三、实例研究得出的结论

通过实例分析，可以得出以下结论：

第一种方法：以跨度最大、最小的平均胸径计算评估值，其误差率为O，7%-8.0%。

结合图1进行仔细观察与分析：胸径2-4cm及胸径4-10cm在图中对应的价格曲线比较光滑，其误差相对较大，而胸径9-15cm对应的曲线有跳动（在9cm、15cm两胸径对应的价格坐标连接直线两侧跳动），其误差相对较小。

因此。在名贵苗木评估实务中，可以如下处理：针对胸径跨度较大的名贵苗木，可以调查搜集分析整理出尽量详细的各种规格的苗木价格，绘制胸径与价格的关系图。胸径跨度对应的图形如果是较为光滑的曲线，则最好不要采用这种计算方法;如果胸径跨度对应的图形是不光滑的曲线，特别是有些点分别处于两端点连线的两边的，采用这种计算方法误差是比较小的。

第二种方法：以胸径跨度最大最小价格的平均值计算，其误差率高达7.7%-18.6%。理论上可以理解为：名贵苗木的价格与胸径之间的关系不是直线关系，产生这么大的误差是必然的。特别是规格（胸径）跨度越大，其误差越大，甚至可以说这种计算方法是错误的。因此，此种计算方法不适宜名贵苗木价值的评估。

第三种方法：假设跨度内同规格苗木数量均匀分布，其误差率为2.6%-5.9%，这是一种比较稳健的计算方法。因为如果有详细调查规格的细分资料。就是非常准确的“加权平均法”，只是此处假设跨度内同规格苗木数量均匀分布、权重相同而已。这种方法可以适用于各种情况（无论胸径与价格的关系图是直线、光滑的曲线或不光滑的曲线）的评估。其缺点是需要调查的数据较多，工作量相对较大。

四、结束语

名贵苗木征收补偿价值评估，不仅涉及有关苗木特性、市场状况等有关苗木方面的专业知识，同时也要对相关的征收补偿政策、各级政府征收规定及资产评估的相关法律、法规等十分熟悉。更重要的是评估人员要具有高度负责的精神及十分严谨、细致的工作态度。本文简略地介绍名贵苗木征收补偿价值评估时需要综合考虑的各种要素，并试探性分析介绍了规格跨度较大时的评估计算方法的選择，其中一定有许多研究不足或不当的地方，旨在抛砖引玉，让评估同行在征收评估名贵苗木过程中，本着对国家、对被征收人及对行业的负责与尊重，仔细研究探讨评估程序中的各种细节性问题，更加科学合理地完善评估过程中的系统误差及不足，以便更好地服务于社会主义市场经济建设，为城市化进程的加速推进做出应有的贡献。

作者简介：

王延龙。南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司。