关于防范化解当前房地产领域信访不稳重大问题的对策思考

程途　廖明辉

近年来，受政策宏观调控和经济下行压力影响，一些本就经营不善的房地产企业生产经营困难不断增多，进而引发房地产领域的信访稳定压力也随之增大。房地产领域是当前信访稳定风险防范的重点领域、重点群体、重点问题、重点人员，其信访矛盾风险不可小觑，必须从系统和全局的角度考量，多管齐下，综合施策，严加防范。

一、房地产领域发生信访不稳问题的突出特征

一是资金链断裂导致的必然性。房地产领域一些经营管理能力差、抗风险能力弱的企业特别是民营中小企业，一旦因各种情况造成资金链断裂，就相当于失去了源动力，随之而来的就是兑付困难、工程停工、复工缓慢、延期竣工、滞后交房、违反合同等一系列连锁反应，使购房业主产生不满情绪，同企业矛盾逐渐升级，导致集访甚至群体性事件的风险不断增大。二是共同诉求带来的群体性。房地产领域存在水电、燃气、通讯、消防、绿化、环保、安全等问题，对这些问题的诉求涉及整个小区，容易引起有计划有组织的大规模集体上访。三是错综复杂的利益矛盾造成的尖锐性。房地产项目涉及开发单位、施工单位、投资方、购房人、债权人等多个群体，只要发生纠纷，各方权利关系复杂、利益相互交织，互为条件、互不相让。同时信访主要集中在项目规划与实际不符、停工、延迟交房、虚假宣传、物管混乱等不易及时解决的事件上，处理难度很大。四是一些信访人利用QQ群、微信群进行组织串联，煽风点火，极易引发业主群的集体焦虑，不断积聚线上响应、线下集访的强大势能。更有甚者不顾真相、捕风捉影、夸大其词、恶意炒作，形成网络负面舆情和社会舆论压力。

二、导致房地产领域信访不稳问题主要原因

一是受经济下行压力大的影响。由于经济下行压力加大，一些房地产企业要根据形势的发展变化做出相应经营策略的调整。对于房地产领域信访稳定压力较大的企业大多实力较弱，其应对风险化解矛盾的能力差，在经济下行压力下其受到影响会更大。如面对融资难、融资贵的严峻现实，这些企业难以获取正规金融部门的融资，有的企业便转而走向民间借贷，甚至为了企业生存发展不顾法律法规高额高息借贷，一旦资金链断裂势必造成工程停工无法按期交房等一系列连锁问题，从而引发购房者及债权人恐慌，最终导致集访非访等后果。二是企业主体责任缺失。出现信访稳定压力较大的房地产企业，大多存在实力不济、统筹不力、管理混乱、诚信缺失、责任落空等问题。更为严重的是个别企业为了生存和发展，特别是为了资金筹集，病急乱投醫，铤而走险，无视法规。如有的企业拆东墙补西墙，挪用资金;有的企业重复抵押，虚假按揭;有的企业擅自变更，不合规划;有的企业合同欺诈，虚假广告;有的企业物管失范，服务缺位等等。这些行为直接损害购房业主和企业员工的利益，导致信访诉求增加。三是业主缺乏理性维权意识。一般来说，房地产开发商出现问题特别是不能兑现购房合同时，购房业主是受害的弱势一方，他们能够赢得社会同情和支持。一些理性维权意识不强的业主认为自己作为受害者，维权行为即使出格过头也不会受到处理，这些购房业主通常心怀侥幸集结成团，发帖炒作、集体上访甚至引发群体性事件。四是政府监管服务不到位。一些房地产领域存在的信访稳定重大问题，相关政府职能部门负有不可推卸的责任。这些部门主要存在意识不强、统筹不力、监管不实、处置不当、服务不够等问题。一方面，在房地产开发建设管理中，一些工商管理、国土房管、规划建设等职能部门对开发商资金注册、资质认证、预售许可、工程验收等环节把关不严监管不力，导致有些房地产企业不具条件的获取了资质、新建房屋未经许可开始预售等问题，这种监管不力会影响工程质量，为社会带来严重安全隐患。另一方面，在发生房地产信访稳定问题时，相关职能部门存在上推下卸、左推右挡的现象，对购房业主的合理要求不能及时研究、有效解决，使得一些本可以及时化解的问题久拖不决、越拖越大，最后导致政府公信力下降，业主心生不满，信访稳定事态逐步扩大蔓延。五是负面舆情处置不当。在互联网时代，正确及时应对网络舆情是党委政府的必修课。房地产领域的负面舆情引发的信访稳定危机不在少数，一旦形成负面舆情，一些职能部门和房地产企业反应迟钝，缺乏足够的思想准备和敏锐性，对负面舆情不理不睬、听之任之，错失处置良机;或者负面舆情出现后，只顾封堵、不顾疏导，只顾网上、不顾网下，这样往往难以达到标本兼治。此外，政府相关部门和房地产开发商对舆论引导较为乏力，对最佳时机的掌握没有及时、对难点问题的处理没有做到精准化、对舆论正面的宣传没有实现效果最大化。

三、防范和化解房地产领域信访不稳重大问题的对策

（一）开展以监管服务为重点的专项治理

面对当前房地产领域出现的信访稳定风险隐患，与其被动维稳不如主动出击。要坚持问题导向，加强专项治理，把问题解决在萌芽状态。

一是排查研判。对所在区域房地产项目进行拉网式排查，逐一分析研判存在的问题，并将排查出的问题分类建立台账实行全程跟踪。把好风险评估“第一关”，对房地产开发建设领域的重大项目、重大矛盾纠纷进行社会稳定风险评估，掌握工作主动权和主导权。二是专班包案。按照“包掌握情况、包思想教育、包解决化解”的要求，对重大矛盾纠纷实行“一个案件一名责任领导、一个工作专班、一套化解方案、一套稳控措施、一份工作台账”的专班包案化解机制，并对化解情况进行全程跟踪督办。三是监管督导。职能部门要履行好监管职责，对房地产开发企业资质、建设施工、工程质量、竣工验收、房屋交易、资金流向和广告宣传等环节实施严格监管和督导。四是协调服务。职能部门对企业存在的实际困难特别是互为条件互不相让看似形成“死结”的特殊困难，要建立会商研判的联动机制，拿出“一企一策”的解决办法，切实做好协调服务，激活企业内生动力，积极帮助其渡过难关。

（二）压实以守信守法为重点的企业责任

房地产领域的信访稳定风险和现实危害，直接导火线是房地产开发企业自身，必须压紧压实企业的主体责任，特别是要督促企业诚信守法经营。

一是要严厉打击发布房地产虚假违法广告行为，净化市场环境，维护购房群众合法权益。对拒不纠正、情节严重、影响恶劣的房地产企业要一查到底，从快从重处罚，绝不姑息迁就。二是要严防企业擅自开工建设、擅自变更设计图纸以及在修建过程中超规划建设或不按规划建设。监督企业必须按配套设施建设，保障工程质量安全，杜绝降低建设标准。三是要严厉打击企业一房多卖以及建筑施工转包和违法分包、挂靠等违法行为，维护人民群众的切身利益。四是相关职能部门要对新开发的楼盘，在给开发企业办理施工许可证之前，严格按照国家相关规定收取该工程民工工资保证金。同时督促开发企业按时支付民工工资。

（三）优化以有效帮扶为重点的金融支持

客观评判房地产企业的市场前景和阶段性困难，努力解决企业融资难、融资贵的突出问题，促进其持续健康发展。要着力重点帮助那些资大于债而有法救助、资金到位就能够救活的企业渡过难关;要加强服务创新，尝试运用应收賬款质押、保理等产品和手段，为企业提供融资支持;可以根据不同企业的金融需求特征，灵活运用不同金融产品组合，提供差异化金融服务。

（四）加强以合理诉求为重点的沟通引导

做实做细领导干部接访下访制度，变业主上访为干部接访、干部下访，主动加强沟通交流和思想引导，赢得业主的理解和支持。要拓宽沟通渠道，规范部门开门接访，保证群众来信、来访和网上信访的诉求表达畅通无阻;要强化律师参与力度，建立律师参与信访接待工作长效机制，帮助业主寻求依法解决问题的途径和办法;要着力宣传引导，引导业主理性上访、合法合规的诉求表达，打消其“法不责众”“凡闹才有”的侥幸心理。

（五）着力以聚众闹事为重点的依法打击

一旦发生影响社会安全与稳定的群体性事件，公安机关要会同有关部门果断处置，严防事态扩大。在深入分析研判、划定警戒红线、稳控现场秩序、加强政策宣传的基础上，对积极煽动组织策划闹事和具体带头实施过激行为的重点人员依法予以严厉打击。在依法打击的同时，按照依法办理、舆论引导、社会面管控的“三同步”原则，妥善处置有关事宜。加强沟通引导，积极回应购房业主重点关切，拿出为民服务的真诚态度和解决问题的有效办法。密切关注网络舆情动态，正确引导舆论，严防网上舆论炒作，防止事态升级和问题恶化。

（六）强化以消减影响为重点的舆情应对

房地产领域引发的负面舆情影响发酵较快，必须引起高度重视。要在完善机制上下功夫，健全事前预警、研判机制和事中评估、联动、救援、处置机制以及事后的报告、发布、沟通机制。要在监测预警上下功夫，促进舆情监管关口前移，工作触角向下延伸，监管体系全面覆盖。要在舆情应对上下功夫，抢抓“黄金四时间”掌握真相、落地办理、形成通稿、对外发布，用公正的处置赢得信任，用诚恳的态度赢得民心。要在舆论引导上下功夫，善于通过权威主流媒体，提供权威可靠信息，加强正面宣传引导。

作  者：程 途，中共重庆市彭水县委常委、政法委书记

廖明辉，中共重庆市委党校经管教研部副主任、副教授

责任编辑：宋英俊