住房按揭贷款的风险及其规制

郭德香 陈昱州

摘 要：我国住房按揭贷款运行中存在明显的信息不对称，无论是基础合同还是按揭贷款合同的当事人都面临不同程度的风险。这种风险不仅体现在金融市场上，还体现在传统的担保领域，并将随着住房按揭贷款证券化的发展而不断加剧。为保障和推进住房按揭贷款的运行，应当厘清住房按揭贷款业务、以按揭资产证券化为代表的衍生业务的不同风险性，从政府职能配置、市场作用发挥、监管理念创新等方面着力健全住房按揭贷款风险监管体系，从现场监管与非现场监管、信息共享、风险预警等方面着力健全住房按揭贷款风险控制体系。

关键词：住房按揭贷款;风险监管;风险控制;信息不对称

中图分类号：D922.2文献标识码：A

文章编号：1003-0751（2019）09-0063-04

住房按揭貸款是个人购买住房的一种信贷方式，房地产开发商、购房人和银行都可以通过这种方式实现预期目的。2018年，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%。①住房按揭贷款不仅关系基础民生，还涉及金融稳定。住房按揭贷款具有天然的信息不对称的特点，由此引发诸多风险。不良住房按揭贷款的影响会在银行金融产业链条中被逐渐传递、扩大，随着按揭资产证券化的发展，相关风险很容易被转移给承受能力较弱的机构或个人。在我国，住房按揭贷款对满足低收入群体购房需求有重要作用，可以看作社会资源再分配的一种方式。随着房价逐渐上涨，按揭贷款成为多数家庭购房的支付方式。在此情况下，银行很难单独承受放贷压力，如果这种压力得不到释放，资金无法进入房地产市场，将加剧房地产市场供需不平衡，导致房价进一步上涨。住房按揭贷款有足够大的体量对整个金融产业产生深远影响，建立和完善住房按揭贷款风险监管与控制体系显得十分必要。

一、信息不对称引发住房按揭贷款风险

我国住房按揭贷款制度与英美法系国家的住房按揭贷款制度有较大差异。后者以土地为标的物进行住房按揭贷款，抵押人将土地所有权转让，债务人无法按期履行债务时，抵押人丧失赎回权（将土地卖断给抵押权人）。这种通过土地所有权的转移来保证债权实现的住房按揭贷款模式在我国不存在可移植的制度与文化土壤。在我国，住房按揭贷款分为现房按揭贷款与期房按揭贷款。在现房按揭贷款的情况下，购房人获得房屋所有权并以房屋作抵押，与银行之间产生抵押担保关系。在期房按揭贷款的情况下，购房人以房屋期待权作担保，与银行之间产生担保关系;房屋开发商与银行之间产生保证担保关系。与英美法系国家的住房按揭贷款制度相比，我国住房按揭贷款制度的一个显著特点是房地产开发商在按揭贷款运行中有较强的担保参与性。正因为此，在住房按揭贷款运行中，银行、购房人和房地产开发商之间信息不对称是一个重要的风险源。

我国住房按揭贷款制度是在买卖合同的基础上加入了担保法律制度，主要是为了解决购房人资金短缺的问题，同时促进银行房贷业务的发展以及房地产开发商本金与效益的收回。但无论是在房产交易过程中还是在住房按揭贷款过程中，始终存在信息不对称现象，金融违法犯罪的易发性凸显。理论上讲，住房按揭贷款的回收周期长且贷出款项的收回有抵押房屋和房地产开发商的保证，随着时间的推移，贷款人获得资金收益的安定性呈上升趋势，银行与房地产开发商之间根据担保法签署的保证金条款也会大大降低银行资金回收不足或不能的风险。但实际上，存在房屋买卖合同法律关系是形成住房按揭贷款法律关系的前提，住房按揭贷款中各方关于房屋瑕疵和房价波动存在严重的信息不对称。前者表现为各方掌握的按揭房产毁损灭失的信息不一致，致使住房按揭贷款的基础合同法律关系不能正常维持;后者表现为住房按揭贷款数额一般是依据房价确定的，若房地产开发商虚报房价，就会出现担保物不足值导致银行资金不能及时充分回收的情况，且银行对损失的严重程度难以准确衡量。②在资金借贷过程中，受专业素养、格式合同等方面因素影响，借款人掌握的信息十分有限，银行也难以全面了解借款人的信用信息与资信状况，借款人违约的风险随时会发生。在贷款担保过程中，房地产开发商作为担保人往往不具备掌握购房人真实信息的能力，缺乏了解借款人收入及信用水平的渠道，难以对相应的风险作出正确预判。

在住房按揭贷款证券化的过程中，银行之间信息不对称是另一个风险源。住房按揭贷款证券化是将住房按揭贷款的相关资产信托于中介机构（信托机构），受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券的结构性融资活动。住房按揭贷款证券化的实质可以归结为债权让与法律关系和信托法律关系，由于涉及多方主体，这两种法律关系都极为复杂。在住房按揭贷款证券化的过程中，信托机构作为住房按揭贷款表外业务的中介机构，处于从属于银行的地位，不仅自身与银行、新的投资者之间存在信息不对称，在一定情况下还会引发其他方面的信息不对称。此外，住房按揭贷款证券化涉及贷款服务机构、资金保管机构、证券登记托管机构以及其他为证券化交易提供服务的机构，各主体之间很容易形成信息不对称的累加，从而将风险扩大。

二、我国住房按揭贷款风险监管与控制的不足

信息不对称贯穿住房按揭贷款基础业务运行的所有环节，既可能给基础合同双方和贷款银行造成资金损失，也会给住房按揭贷款风险监管与控制带来困难。发放住房按揭贷款作为银行的一个重要资金来源，其效益好坏直接决定自身发展甚至影响支付结算、投资等业务的开展，也决定银行是否有能力进行持续的金融创新以及是否具备较强的不良资产吸收能力。在住房按揭贷款运行过程中，以银行为中心的信息不对称引发的问题主要体现在外部风险监管和内部风险控制两个层面。

1.外部风险监管不足

我国住房按揭贷款有较强的政策性，其运行中很容易产生风险，这种风险在金融杠杆的作用下会不断扩大。由于信息不对称，对这种风险的监管存在诸多问题。目前，关于住房按揭贷款风险监管的一项重要制度是抵押物价值重估和动态监测。③该制度的实施可以在很大程度上防范住房按揭贷款风险，但其结果无异于将按揭贷款风险分配给购房人，并且由于监管部门与银行之间、银行与房地产开发商之间的信息不对称，制度实施难度很大。

住房按揭贷款证券化也对住房按揭贷款风险监管提出了挑战。我国正在开展住房按揭贷款证券化试点工作，试点中暴露出的监管问题非常复杂。比如，住房按揭贷款证券化过程中会形成按揭贷款衍生品，在其市场交易价格下降的情况下，银行为维持市场信心，会主动买入证券或者与投资者约定按揭贷款债权赎回条款，对此，通过现有计量制度是很难确定风险大小的。住房按揭贷款证券化涉及多方主体，分业监管很难应对相关风险。由于住房按揭贷款证券化仍在探索中，相应的监管依据主要是一些部门规章④，缺乏完整的规范体系，所以即使监管部门极为谨慎地实施监管，监管效果也十分有限。

住房按揭贷款监管机构众多，彼此之间信息不对称也影响监管效果。住房按揭贷款监管涉及银保监会、住建部、中国人民银行等机构之間的配合。其中，一些机构虽然不直接参与住房按揭贷款监管，但能对监管的顺利运行发挥重要作用，而目前缺乏一套有效的机制以统筹发挥这些机构的效能。不同机构之间的信息需要共享，这涉及住房按揭贷款的顺利运行，也涉及个人信息权保护。

2.内部风险控制不足

从信息不对称的视角看，控制住房按揭贷款风险需要银行在自身业务发展中，对住房按揭贷款合同签订的规范性及相应的风险审计进行系统性的监管，对借款人的信用评级及按揭贷款责任风险转移等进行重点控制。从实际情况来看，银行在这些方面还有很大的改进空间。住房按揭贷款是一种典型的零售业务，银行面对的是购房者这一庞大的群体，如果实行住房按揭贷款证券化，银行内部控制风险的难度将进一步加大。住房按揭贷款证券化虽然会使银行获得更大收益，但所导致的信息不对称意味着银行将承担更重的义务。这种信息不对称的突出表现是：银行对借款人的信用、收入等状况了解不足，对接受其贷款债权转让的投资者的相关状况了解不足，作为按揭贷款表外业务的发起机构与其贷款资产信托的受托机构之间存在信息不对称。另外，住房按揭贷款证券化涉及债权、衍生品、资产池、信托财产等客体。其中，资产池是具有一定特征的资产组合，资产组合过程中会产生信息不对称问题。无论是组建资产池还是保留单笔债权，银行最终都是为了获得债权利益。资产池显然比单笔债权更易受潜在的信息不对称风险波及，单笔资产一旦进入资产池，银行与表外融资参与者之间的信息不对称问题就更加突出。目前，银行内部缺乏住房按揭贷款风险控制规范，同业之间也没有形成住房按揭贷款风险控制体系，急需通过立法明确相关规范。

三、我国住房按揭贷款风险监管与控制体系的完善

住房按揭贷款风险来自基础合同和金融市场两个方面，因此，相应的监管理念不仅要着眼于金融监管，还要注重市场监督。金融监管要兼顾监管与创新，能够针对金融市场的特殊情况及时作出调整。市场监督要充分考虑实体经济与金融市场的关系，既平衡金融业内部的风险分配，又对实体经济的发展起到指导作用。从制度建设的角度看，住房按揭贷款风险管控体系要以银行为中心，强化有关机构对住房按揭贷款的外部风险监管，同时加强银行业及金融辅助机构的内部风险控制。

1.健全住房按揭贷款的外部风险监管体系

要从监管主体、监管内容、监管措施等方面进行综合考量，完善住房按揭贷款风险监管体制。尤其要考虑信息不对称情况下的风险监管，创新住房按揭贷款监管理念和相关制度。

（1）推动政府职能配置更加高效合理。住房按揭贷款及其金融衍生品发行的试点与推广，需要相应的制度配套和政府职能配置。监管机构要从金融市场的整体发展出发，针对银行表内外业务及住房按揭贷款运行中的系统性风险（尤其是信息不对称问题），为达到一定的监管效果而提出可行的监管方案。该方案要注重有关职能部门之间的配合。第一，住房按揭贷款的基础交易法律关系中的抵押涉及银保监会与住建部之间的职能协调。住建部对房地产市场有直接管控职能，对房地产开发商的准入资质进行规制并对住房公积金进行管理，这些都会对购房者产生实际影响。在银保监会与住建部的职能协调问题上，由于房地产行业稳定发展是银行相关业务平稳开展的基础，所以要以保障房地产行业健康发展为第一任务，使银保监会的监管侧重于处理银行贷款及其衍生的金融业务的透明性和可预测性。第二，房屋瑕疵和购房人信用风险保险涉及银保监会与证监会之间的职能配置。银保监会职能的合理运行能够推动住房按揭贷款发展，进而促进相关证券业经济效益增长。保险公司一般有较高的风险分析与预测能力，基于此，银保监会与证监会要共建信息分享通道。第三，住房按揭贷款的利率确定涉及银保监会与中国人民银行之间的职能划分。中国人民银行可以通过调整利率以应对住房按揭贷款风险，但利率调整对经济发展的影响是综合性的，银保监会掌握的金融监管数据作为第一手资料，可以为中国人民银行的金融决策提供重要依据。

（2）完善按揭贷款征信制度。信息披露是外部监管的一项重要措施，而信息披露的关键是信用评级，因此，完善按揭贷款征信制度有利于强化外部监管。按揭贷款征信制度的建立应从三个方面着手。首先，选择合适的征信体系管理模式。目前，我国征信体系主要采取国家管理的模式，以后可以逐步向市场化管理的方向发展。其次，以现有征信系统为基础。除了现有征信系统披露的个人信用信息，还要将个人房产信息纳入个人信用信息的采集范畴，防范利用住房按揭贷款进行投机的行为。个人信用数据征集要有一套科学、规范的操作方法且经本人同意，个人信用数据由第三方金融辅助机构保存。金融辅助机构可能会过度收集个人信息，鉴于此，应设定金融辅助机构征集个人信用信息的边界，要求其对个人信用数据的准确性和保密性承担责任。按揭贷款征信制度还应明确个人对其信用数据的监督权，注重当事人救济权的保障。最后，保证评级数据来源的可靠性及评级方法的规范性、专业性。评级标准的确定应注意潜在的风险和评级产品的以往信用水平，分析住房按揭贷款申请人的违约概率，关注评级结果的变化及其可能造成的偏差。

（3）注重常态化监管。无论是住房按揭贷款监管机构的职能配置，还是相关征信系统及风险评级制度的完善，其主要目的都是改变信息不对称的状况，增强监管的全面性和穿透力，减少按揭贷款参与主体的不良操作，避免引起较大的金融波动。为实现这样的目的，应将常态化监管作为住房按揭贷款风险监管的重要内容，通过构建科学、有效的风险预警机制，对比较突出的基础房产价格和银行贷款的重要指标进行优先监管。

2.完善住房按揭贷款的内部风险控制体系

内部风险控制是指银行、金融辅助机构通过规范自身行为，预防风险发生。首先，构建针对银行工作人员规范化操作的监督机制。如果银行内部发生与住房按揭贷款有关的违法犯罪行为，就会对相关流动性资金的收回产生影响，在银行内部工作人员与房地产开发商串通的情况下，案件所涉金额更大，严重损害银行利益。鉴于此，银行在办理住房按揭贷款的过程中，不仅要对有关信息的真实性进行审查，还要对其工作人员的操作进行监督。可以采取现场监督与非现场监督“双管齐下”的方法。现场监督措施包括询问工作人员要求其说明有关情况，查阅、复制有关材料，检查工作人员是否依职权操作等。非现场监督措施包括调查、审核贷款发放规模等。住房按揭贷款业务工作量大，单纯进行现场检查难以统筹兼顾，可将非现场监督作为主要监管方式。其次，健全住房按揭贷款证券化风险防范机制。住房按揭贷款证券化涉及多方主体，按揭贷款债权发生转移，其风险也必然随之转移。银行将信贷资产转让给信托机构设立信托资产后，将以委托人的身份出现在信托法律关系中。根据我国《信托法》关于委托人权利的规定，银行在住房按揭贷款证券化过程中较之其他参与主体在信息获取方面有明显优势。基于此，可以构建以银行为核心的信息共享机制和风险预警机制，以化解信息不对称引发的风险。最后，构建第三方辅助金融业发展机制。金融市场的发展需要金融从业者形成价值共识，在不损害价值共识的前提下从事金融活动。为维护金融市场价值共识，可以设立由金融从业者代表、政府部门代表、专业知识人员代表等组成的第三方机构（如非营利法人），由其对住房按揭贷款业务中的风险点进行排查，必要时承担一定的保证责任。

注释

①相关数据参见中国人民银行发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》，http：//www.chinamfi.net/News_Mes.aspx？type=16&Id=62639，2019年1月25日。

②参见[美]弗兰克·J.法博齊、阿南德·K.巴塔恰亚、威廉·S.伯利纳：《抵押支持证券 房地产的货币化》，宋光辉、朱开屿、刘璟译，机械工业出版社，2015年，第17页。

③参见《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发〔2009〕59号）第4条。

④如《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》（建住房〔2005〕77号）、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（中国银行业监督管理委员会令2005年第3号）。

责任编辑：林 墨