基于计量模型的不动产价格影响因素研究

山西财经大学金融学院 宋璇

不动产在人们生活和社会经济中的重要地位，不动产行业成为我国经济的支柱产业，对国内生产及经济发展有举足轻重的作用。但是近年来部分地区不动产价格持续增长，增长幅度甚至超过经济总体水平与其他大多数行业的产品及服务的增长。不动产价格的如此剧烈增长给社会普通工薪阶层造成了巨大的住房压力，很多普通老百姓根本没有能力支付昂贵的房价，这对社会稳定和谐发展产生了不利影响。当前，不动产价格问题也成为了一个人们广泛关注的经济及社会问题。

本文从以计量模型为基础，选出影响不动产价格的经济因素，通过建立模型分析其相关影响程度，并提出适当的政策建议。

1 数据分析

本文通过参考统计年鉴，选取1992—2016年的各个变量相关数据，如表1所示，其中，price为商品房平均销售价格(元/平方米）；income为城镇居民人均可支配收入（元）；cpi为居民消费价格指数；supply为狭义货币供应量M1（亿元）；pgdp为人均实际GDP（元）。

表1 1992—2016年房屋销售价格、居民消费价格指数等数据

运用EVIEWS分别做解释变量price与被解释变量income、cpi、supply、pgdp的散点分布。根据散点可以看出，各变量随时间变化均呈上升趋势，各影响因素都随着房屋价格price上升而增加，且近似具有线性关系。

2 模型建立

2.1 平稳性检验

基于各因素与房屋销售价格的散点图，为了分析所选取的变量对不动产价格的影响，本文选择利用最小二乘法（OLS）建立多元线性回归模型。首先，应对各变量数据进行平稳性检验。

本文使用unit root检验法对数据进行平稳性检验。unit root是表示序列非平稳的一种方式，即一种具有高度持续性的时间序列，unit root是对变量序列平稳性检验的一种转化形式。unit root检验通常用DF检验法，它的模型为：

不含常数项和时间趋势项：

仅包含常数项：

既包含常数项又包含时间趋势：

结果表明，四个解释变量与被解释变量的0阶差分在5%的显著性水平下都不能拒绝存在单位根的假设，因此均为非平稳序列。其中，price的一阶差分t值在1%的显著性水平下可拒绝原假设，即price序列数据为一阶单整的。同理，由上表数据可得知income、cpi、pgdp、supply的二阶差分的t值在1%的显著性水平下可拒绝原假设，即其余序列数据都为二阶单整的。

2.2 协整模型及其检验

根据协整模型理论，如果两个序列存在协整关系，那么这两个序列必须具有相同的单整阶数。由分析数据可知，对原变量进行形式变化后，price、Δlogincome、Δcpi、Δlogpgdp、logsupply的一阶差分在1%的显著性水平下小于临界值，可拒绝原假设，即它们同为一阶单整序列，因此可建立协整模型。

设关于房屋价格price的协整模型为：

用EVIEWS软件最小二乘法（OLS）估计模型参数，方程估计的结果写为：

四个自变量的相关系数可以进行计算。由此可知，Δlogincome与Δcpi和Δlogpgdp的相关程度较高，存在着多重共线性问题，需要剔除一些变量。由于Δcpi与被解释变量相关程度不高，我们选择将其剔除。剔除后再进行回归，结果如表2所示。

表2 解释变量的相关程度

对估计的残差进行平稳性检验。在不包含常数项和时间趋势项，滞后期数为5的检验形式下，得到该残差序列的t值为-2.46618，存在单位根的p值为0.0162，表明在5%的显著性水平下拒绝原假设，回归模型的残差为平稳序列。

对协整模型建立误差修正模型如下，进一步检验其真实性。

根据得到的回归结果可知，协整模型的残差滞后一期项在误差修正模型中的系数为负值，这表明上述所建模型为真实的协整模型，反映了被解释变量price与解释变量Δlogincome、Δlogpgdp以及logsupply的长期均衡关系。

3 结语

不动产的价格与城镇居民可支配收入、货币供应量、人均实际gdp有关。其中，城镇居民可支配收入的增长率及货币供应量对房价有正向的影响，而人均实际gdp的增长率对房价有负向的影响。

针对影响房屋价格的三个影响因素及所建模型给出以下政策建议。

国家调控不动产价格的手段之一是货币政策工具，通过改变货币供应量是实现货币政策目标的重要手段之一。狭义货币供应量的增加，通过居民的财富效应，银行的信贷渠道效应等都会促进对不动产市场的投资，从而影响房价。因此，国家可以通过宏观调控货币供给量来进一步调控房价。

人均个人可支配收入是人均收入去掉个人所得税之后，剩余的可用于个人消费和储蓄的资金量。对于居民生活购房的需求，国家可以加大社会保障力度，通过各种补贴及优惠政策满足人们的住房需求。对于人们对住房投资的需求，一方面可以通过限购等相关政策抑制房价上涨；另一方面加强金融理财产品的发展与推广，引导拥有闲置资本的人们投资于其他领域从而缓解“炒房热”。

经济的发展意味着生产投资等社会生产活动的良好发展以及对不动产市场产品数量及种类的需求量的扩大，在不追求经济快速发展的情况下，保持经济缓慢增长有利于稳定房价。国家可以从宏观角度制定相关政策控制经济增长速度，以稳定房价。

4 研究意义

本文选取的样本数据量较少，导致模型的代表性降低；另外模型在建立过程中有很多其他影响因素尚未考虑，如利率、房屋的购置价格、国家的财政政策等，在这样的情况下，模型的可靠性与稳健性降低。

协整模型表示，城镇居民人均可支配收入的增长率提高一个百分点，商品房屋平均销售价格提高0.2213857元/平方米。由于房屋具有一般商品的特性，其价格受供求相互的影响，当居民可支配收入提高时，不论是出于对生活水平的需求还是对固定资产投资的需求，都会增加对不动产的需求，即居民可支配收入与房价正相关。模型中的变量为居民可支配收入的增长率，说明居民可支配收入增长的幅度较大时房价的上涨幅度也较大。

从模型中还可以看出，货币供应量变动一个百分点，商品房屋平均销售价格提高18.2674元/平方米。根据货币数量论，货币供给量与货币流通速度的乘积等于名义收入，而名义收入等于价格水平与实际产出量的乘积，当货币流通速度不变时，货币供给量的增加会引起价格水平的升高。而房价也会受到这种机制的影响，但是不动产不同于其他普通的商品，其价格还受到很多其他因素的影响，货币供应量在小幅变动的情况下对房价的影响不大如果一个国家货币超发，引起通货膨胀，房价便会同普通商品一样剧烈上涨。

模型中值得注意的是第三个变量，回归结果表明人均实际gdp增长率下降一个百分点，商品房屋价格提高218.9508元/平方米。gdp是一国在一段时期内所生产的全部最终产品及劳务的市场价值。从总产出的角度来说，实际产出增长，对房屋的供给就会增加，那么实际产出增长的速度缓慢时，房屋供给增加的速度就会减缓，从而促使房价的上升。从总收入的角度来说，当收入提高时，人们对消费投资的需求会增加，但收入增速到一定程度时，人们已经满足了生活住房的需求，在投资方面，人们可能会追求其他收益更高的产品而非不动产。两方面都说明了人均实际gdp的增速对不动产价格由负向的影响。