新会计准则下房地产开发企业会计核算探讨

赵筠

摘要：房地产开发企业已经成为我国目前经济发展重要的支柱产业，即使在我国住房政策逐渐变化的环境下，仍然发挥着重要作用，同时，该产业与民众生活息息相关。文章根据房地产企业会计核算的特性，立足当前房地产企业实际，旨在依据新会计准则，建立健全会计核算体系，规范房地产开发企业的账务处理，有效规避企业风险，提高经济效益。

Abstract： Real estate development enterprises have become an important pillar industry in China's economic development. Even under the changing environment of housing policy， they still play an important role. At the same time， the industry is closely related to people's lives. According to the characteristics of accounting in real estate enterprises and the current reality of real estate enterprises， this paper aims to establish and improve the accounting system according to the new accounting standards， standardize the accounting treatment of real estate development enterprises， effectively avoid enterprise risks and improve economic benefits.

關键词：开发成本;房地产开发;会计核算;收入

Key words： development cost;real estate development;accounting;income

中图分类号：F293.33                                   文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）29-0109-02

0  引言

随着我国社会经济水平不断发展，人们的生活得到了极大改善，并带来了房地产企业的稳步发展。目前，在我国住房政策不断变化的前提下，房地产行业依然在我国社会经济发展中发挥着越来越重要的作用，并成为推动国民经济发展的重要支柱产业。受房地产企业快速发展、新企业会计准则的实行、税法税率的不断变化等诸多因素的影响，对房地产企业在会计核算方面也不断提出新要求。

1  房地产开发企业的经营特征

房地产开发企业作为比较特殊的经济密集型行业，所开发及生产的商品具有一定的特殊性，使得房地产行业有别于其他经营性企业。

1.1 开发经营具有计划性  房地产开发企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

1.2 开发产品具有商品性  房地产开发企业的产品作为商品供应市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价进行交易。

1.3 开发建设周期长，投资数额大  房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等开发阶段，往往经过数年才能全部完成。同时，开发阶段需要大量资金的投入。

1.4 房地产经营风险较大  作为一项复杂的综合性房地产工程，其成本、设计、施工、销售以及政策等都会影响到房地产开发的效益。该行业会受到各种外部环境和内部因素等多方面制约，企业融资难，依赖银行贷款严重，负债经营程度高，资金链一旦断裂，带来的风险将是毁灭性的。

2  房地产开发企业会计核算特征

2.1 资金需求量大  房地产开发产品单位价值高，建设周期长，房地产开发资金投入量比其他行业大得多，属于资本密集型行业。房地产开发企业所需资金，主要通过负债和吸收所有者投资取得。债务筹资渠道主要有金融机构贷款、预收购房金，预收代建工程款或发行股票、增资扩股等。目前我国房地产开发企业主要通过债务形式融资，因而资产负债率较高，借款费用负担较重，一旦开发产品销路不畅，其所占用的大量资金将难以收回和参与周转，致使企业陷入财务困境。

2.2 开发经营业务复杂  ①房地产开发企业开发经营涉及的内容非常广泛，包括土地、房屋、代建工程以及城市基础设施和公共配套设施的开发建设业务。具体从征地开始，经过拆迁、勘察、设计施工、销售到售后服务全过程都要涉及到。②开发经营涉及面广、经济往来客户多。表现在：企业因购销关系存在，必然要与设备、材料供应单位等进行货款结算;其次，因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生工程款的结算;另外，如有代建工程，也要与委托方发生收款结算业务。

2.3 核算周期的长期性  房地产开发企业的产品开发，通常需要经过开发所在地区总体规划。因此，产品开发周期较长，有的需要几年甚至十几年才能完成。这一特点决定了房地产开发企业的会计核算应按权责发生制原则和配比原则，合理确定各个会计期间的收入和费用，正确处理跨年度的各项收入和费用，以合理确定各期的损益。

2.4 商品销售的特殊性  房地产产品既有一般商品的属性，又具有其特殊性。特殊性主要表现在：其一，房地产产品的不可移动性，房地产产品通常在固定地点上进行开发建设，产品是不可以移动的;其二，商品的价格受所处地理位置、交通条件、基础设施、配套工程等相关因素的影响较大，通常按供需双方合同或协议规定的价格、市场价格等作价销售。

3  房地产企业会计核算存在问题分析

3.1 披露企业会计信息不充分

房地产企业在开发过程中必然面临着多样化的风险，也客观上需要对企业的信息披露提出了更高的要求，尤其是要全方位的披露风险。目前房地产企业只是在担保抵押贷款方面强化了信息风险的披露，但没有涉及到有关于房地产质量保证等方面的信息风险披露，房地产工程质量存在不少问题。

3.2 开发成本核算的复杂性

3.2.1 成本核算内容繁多  房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，不同类型的建设项目，其投资和费用构成也有一定的差异。房地产开发企业开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用六个成本项目。在成本核算方面的特殊性主要表现为核算对象的比较复杂。房地产企业每一项工程的投入资金巨大，开发项目在开发过程中的发生的各种税费，还会出现各种不可预见的费用等，在房地产企业开发成本核算中必须考虑的。

3.2.2 成本核算特殊性  由于房地产企业的开发经营过程较为复杂，首先，确定开发项目的成本核算对象比较复杂。确定成本核算对象时，应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队等因素，考虑不同情况加以确定。其二，“开发成本”账户核算内容复杂。该账户应按成本核算对象（如土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发等）设置明细账户，按成本项目进行明细核算。其三，开发间接费用核算复杂。开发间接费用作为内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。为简化核算并防止重复分配开发间接费用，自用士地开发成本以及不能有偿转让的配套设施开发成本，均不分配开发间接费用。因为自用土地和不能有偿转让的配套设施开发成本，可直接分配计入相关有关房屋的开发成本。

3.3 收入核算内容的复杂性

房地产企业的主要收入主要包括土地转让、房屋销售、配套设施的销售、出租商品的租金等收入。销售商品房是房地产开发企业的主要经营业务，尽管其会计处理和一般的制造企业销售产品类似，都要确认收入和结转成本。但是，房地产企业的商品房价值高，经营风险大，在销售方式方面也与一般工商企业存在很大差异。房地产企业商品房的销售按是否能立即交房分为现售和预售，按结算方式的不同又分为分期收款销售、按揭贷款销售、一次性收款销售等。销售方式的不同，导致房地产企业收入的确认与制造企业相比具有一定的特殊性。这些特殊销售方式造成收入确认上的特殊性。

3.4 应交税费核算的不规范性

房地产开发企业往往采用银行按揭贷款方式销售商品房，会计核算上应按合同或协议约定的价款确定主营业务收入。根据首付款于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日再确认收入。

例如：荣盛房地产开发公司通过按揭贷款方式出售商品房10套，不含税销售额为1500万元，增值税税率为9%。收取定金50万元，银行按揭风险抵押金为商品房不含税销售额的5%，付款为总款项的30%。商品房的总开发成本为850万元。会计处理如下：

①收到定金时：

借：银行存款 500000

贷：预收账款 500000

②签订合同，收到首付款时：

借：银行存款 4405 000

预收账款 500 000

贷：主营业务收入——商品房 4500 000

应交税费——应交增值税（销项税额） 405 000

③按揭贷款到账时：

借：银行存款            10 695 000

其他應收款——按揭风险抵押金 750 000

贷：主营业务收入——商品房 10 500 000

应交税费——应交增值税（销项税额） 945 000

④结转商品房销售成本：

借：主营业务成本 8 500 000

贷：开发产品——商品房 8 500 000

⑤签发房产证给银行，收回风险抵押金：

借：银行存款 750 000

贷：其他应收款—按揭风险抵押金 750 000

3.5 房地产企业借款费用核算不规范

房地产企业在进行项目招标过程中，需要投放大量资金，对资金有着较高的要求。一般说来，房地产企业从借贷到归还需要一定时间，延长了资本回收周期，在筹资中往往借助债务资本。但在新会计准则执行后，借款费用资本化范围扩大，借款费用的核算不规范也常出现。因此，要具体分析是一般借款还是专门借款，两种借款计算利息计算和会计处理方法不同，有的利息资本化有的费用化，这些在企业会计核算中需要重点关注。

综上所述，房地产企业面临的风险因素较多，需要财务人员具备丰富的专业知识和技能，以便及时、精准地对各项潜在风险因素加以预测和把控。健全房地产企业的会计核算体系很有必要，确保企业会计信息的精准性和真实性。①加强房地产企业披露信息力度，重视对其风险的披露，尽量避免企业的投资风险和财务风险;②完善房地产企业项目成本核算，明确对象和各项成本项目;③认真执行企业会计准则，全面应用权责发生制，落实到会计基础核算工作，明确收入和费用确认标准;④健全房地产企业借款费用核算规范化。加强财会人员培训，有效提高财务人员职业素养，保证企业会计核算的准确性与科学性，促进对房地产企业有效管理，保证效益最大化。

参考文献：

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