不动产登记公告发布在实践中的思考与探讨

叶佳

摘要：公告是登记审核程序的一个重要环节，起着对外公示及排除异议的作用。《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》对应公告的登记事项、公告发布的形式、时限等都有具体规定。按照进一步加强政府部门信息公开的要求，不动产登记公告的发布必须严格按照相关法律法规的要求，做到规范、准确和及时。

关键词：公告;信息公开;登记

中图分类号：F293-31 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）10-0053-55 收稿日期：2019-08-08

1公告发布的有关规定

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第17条规定，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记;（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;（三）依职权更正登记;（四）依职权注销登记;（五）法律、行政法规规定的其他情形。

公告应当在不动产登记机构门户网站及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

作此规定是考虑到不动产物权进行登记时，可能发生的争议或涉及的利害关系人，通过公告能够将争议暴露出来，从而保证登记的真实与准确。此外，依职权更正登记和依职权注销登记是不动产登记机构主动进行的登记。为了避免在这些依职权进行的登记中给权利人、利害关系人造成不当损害，登记机构应当加以公告。

此外，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）也对公告的发布时限、形式以及适用情况作了更详细的规定。《规范》4.7.3规定了因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

2公告发布的注意事项

根据公告发布的相关规定，公告的主要作用是公示和征集异议，排除潜在的争议并规避风险。鉴于此，公告发布必须规范、准确、及时。并且方便群众查询，符合信息公开的要求。

2.1公告發布的规范性

2.1.1发布形式的规范

按照《实施细则》《规范》的具体规定，公告发布的形式有两种：不动产登记机构的网站上发布、登记机构的办理地点张贴。有的公告类型是明确规定同时按两种方式发布，如首次登记公告和依职权登记的公告。

《规范》4.7.1.2规定，不动产首次登记公告由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。4.7.2规定，不动产登记机构依职权办理登记的，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。

今年1月9日通过的《江苏省不动产登记条例》，第28条对公告发布的做了更细化的规定，其中第6款规定，“申请不动产继承、受遗赠登记未提交生效法律文书或者公证书”应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所发布，公告期限不少于15个工作日，公告期限不少于60日。鉴于此，非公证继承类的公告按照规定采用“同时选择”的公告模式，不仅在门户网站公告，还同步在继承所涉不动产所在地予以公示，尽可能排除潜在异议。

废止类公告，是在登记机构完成登记之后，对于已经失效证书的清理，此时登记程序已完成，排除异议并非主要目的，其更多是一种公示，故而仅通过门户网站更为简便易行。

2.1.2发布程序的规范

在实践中的依职权注销登记，往往当事人不来办理登记，造成证书（证明）无法收回的情形。在发布不动产注销公告时，就应同时发布废止公告声明原权利证书（证明）作废。《规范》4.7.3还规定了一种公告情形：“因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。”

2.1.3发布时间节点的规范

《规范》4.7.3还规定了一种公告情形：“因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后。不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。”此项公告时间十分明确，应在登记完成之后，属于登记机构在登记完成后的自我清理，一般应在登记完成之后，通过一定时段，以统一刊发的形式将原证书作废。同时，在新的登记申请尚未登簿之前，权属尚未变化，原证书和证明不应视为失效。

2.2公告发布的准确性

2.2.1发布时限的准确

如依职权更正登记，根据《实施细则》第81条规定，告知权利人办理更正满30个工作日后，逾期未办理的登记机构可以发布更正登记公告满15个工作日后办理更正。此规定对公告的发布时限有明确的要求，即首先要告知权利人办更正登记，通告“满30个工作日后，逾期未办理的”登记机构才可以发布更正登记公告，工作人员在开启公告流程前必须符合此前提条件。其次，对更正登记公告的发布时限也有明确规定，要“满15个工作日后”才能依职权办理更正登记。因为公告发布是登记审核的一个重要环节，承担排除潜在异议和完善风险防控的作用，所以其发布时限需严格按照相关规定的要求，不得擅自更改。

2.2.2发布内容的准确

《实施细则》《规范》列有部分公告的模板，登记机构应按模板要求制作并发布公告。为了方便群众及时查询，目前公告的主要发布途径是通过不动产登记机构的网站发布，有的公告（如注销公告）需要上传附件，必须保证附件的格式正确，可以正常打开并下载。由于公告公示的严肃性，要保证公告发布内容的准确，做到“零差错”。

2.3公告发布的及时性

《实施细则》第22条规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。实践中权利人在遗失权证后都急于补办，登记机构应在权利人挂失的当日及时公示，保护权利人的利益。如拖延公示将会耽误权利人的办理时间，不仅增加群众的办理成本，也会造成负面影响。

3公告发布的其他适用

对于公告的适用，首先应明确其必要性，即有必要通过公告强化登记程序的合理性，完善登记机构审核的风险防控;其次，按照自然资源部流程优化的要求，公告程序与受理可以并行办理，以不增加申请人的时间成本，减轻申请人负担为原则。

根据《江苏省不动产登记条例》第28条的规定，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（四）转让不动产的单位已注销，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的;（五）转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的;此规定主要涉及一些特殊类型的登记，由于时间久远或当时缺少申请材料无法登记，出于排除异议和合理审慎规范登记行为的考虑，在登记前有必要进行公告。

此外，持法院的协助执行通知书申请登记的，考虑多数受让人或者买受人不能提供转让一方的权属证书，需通过公告将不能提供的证书作废;以及办理注销登记时因证书（证明）遗失（灭失）而无法收回的，在不动产产登记机构网站发布注销公告的同时应发布证书（证明）废止公告。

在登记实践中，考虑减少申请人的时间成本，减轻申请人负担，进一步完善系统功能，在审核登记时由工作人员将需公告的登记事项录入系统，系统自动提取生成公告，并提交给公告发布人员即时上网发布。实现登记与公告环节的无缝对接。