房产税一定会征，但是跟房价没关系

吴晓波

一直以来，有一个政策如同已经成熟的柿子般悬挂在我们的头上，随时准备掉下来。

这个政策就是“房产税”。

关于房产税会不会开征，什么时候开征，以怎样的方式征，对中国的房地产市场会产生怎样的影响，一直以来都是一个热烈讨论的话题。

今天我们就来聊一聊“房产税”，不过，还是要先从“土地出让金”说起。

一

中国政府有一项重要的财政收入，叫做“土地出让金”。土地出让金指的是政府将土地使用权出让给土地使用者，后者支付的一笔交易费，也可以简单地理解为“地价”。

2018年，中国政府的税收总额为15.6万亿，除此之外，还有6.5万亿的土地出让金。这块收入在很多国家的政府收入中是不存在的，所以它们都非常羡慕中国政府。

在过去十多年里，很多中国地方政府，土地出让金占到它们财政收入的一半以上。比如我的家乡杭州，2018年政府的土地出让金收入高达2443亿，占到了杭州市一般地方财政收入的71%，这个比例是非常惊人的。

二

但接下来的问题是，虽然地方政府每年可以获得数以亿计的土地出让金，但是这样高速增长的收入是不可持续的，因为城市化进程肯定会在某一天出现放缓甚至停滞。

中国在1998年开始了城市化建设，当时全国的城市化率为33%。从1998年到2008年，城市化率提高了15.7%，2009年到2019年又提高了14.4%。加在一起，目前中国的城市化率实际上已达到60%。

城市化率30%-60%这个区间，往往是房地产市场高速增长和爆发的阶段，因此地方政府在这一阶段获得的土地出让金也水涨船高。

然而到2029年新中国成立80周年的时候，城市化率预计会达到70%。70%意味着中国将达到一般发达国家的城市化水平，这也宣告将进入到一个很长的缓速周期，直到某一天彻底结束。

所以，十多年后，中国城市化进程基本结束，政府没有更多的土地可以拿来出让了，那时土地出让金的黄金时代彻底结束。问题是，有没有一块巨大的收入可以来填补土地出让金的空缺呢？

如果有的话，它就是房产税。

土地出让金属于一次性买卖，卖一块地少一块地。而房产税不同，它屬于对持有环节征税，相对而言具有更持续的征收能力。

根据目前的官方时间表，房产税立法（注意是立法不是征收）很可能在2020年完成。大体是按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则：房地产税立法之后，中央层面会明确一个总体框架，再接着会选择适当的时机实施。

不过，从调研、立法、试点到实施，中间牵扯的利益过多，真正开征房产税至少要花上好几年的时间。

三

有人会问，房产税征收的那一天，是否就是中国房价开始整体降价的那一天呢？

事实上，两者并没有必然的关系。征收房产税只有两个原因。

第一，是为了补充政府的财政收入。第二，是为了调整中央和地方的财政收入模式。因为房产税大部分会成为地方税。在世界上大部分国家里，房产税基本上属于地方税，所以到了房产税征收的那一天，也就是中国财税体制改革的那一天。

从性质的意义上来看，房产税作为一个税种，强调的是稳定性和确定性，而调控工具要求灵活性和及时性，两者存有内在的矛盾。我们不能把税收同利率、货币一样，简单地视为宏观调控工具。

我们看一些实际的案例，日本是在1950年开始征收房产税的。在接下来的30多年里，日本的房价经历了持续暴涨的阶段，一直到1990年代日本经济泡沫破灭。所以在日本，房产税与房地产泡沫并不形成对等的关系。

2011年初，上海和重庆作为试点，曾经推出过类似房产税的政策。上海征收房产税的对象有两类人：一类是新购房，且拥有两套住房以上的本市居民；另一类是新购房的非本市居民，税率定为0.6%。而重庆征收的对象是独栋别墅或者高档公寓，以及无本地户口、无工作和无投资者所购的二套房，税率定为0.5%-1.2%。

从实际情况来看，房产税试点，对商品房价格和高档住宅价格影响并不显著。一大原因是不断上涨的房屋投资收益率已经远远超过因房产税而增加的持有成本。

四

如果希望通过征收房产税来进行房地产市场调控，这样的假设，从制度执行层面来看是不现实的。

根据这样的解读，我们会得出结论：在中国，房产税迟早会征。它的开征时间跟土地出让金的减少形成微妙的对应关系，那会是中国的房产市场，从增量市场到存量市场的转折点。