论买房降价后过度维权的法律风险

柏爱云

房地产投资、房此产调控、降价促销、业主维权、打砸售楼处、过度维权由于房地产调控持续深入，开发商为寻求自保，加速资金回笼，纷纷加入降价销售行列。市场转入冷淡是趋势性的，一旦形成，就会有越来越多的人加入观望队伍。但销售还是要继续，现在许多开发商心理很矛盾，一方面想加大销售力度，必然需要大力推广宣传，另一方面又担心一些优惠打折信息刺激到前期准业主们。虽然说一些房企通过促销取得了不错销售业绩，但这一切并不顺利，价格没降多少，反倒惹来麻烦。

就在近期，安徽某城市就因为开发商降价销售商品房，却引来前期准业主们纷纷维权。而在1年前，这个小区销售均价1.9万，当时大家还纷纷抢夺房子，而现在房价掉至1.3万，准业主们可不干了，凭什么短短几个月，100平米房子就要损失50-60万。业主们认为这与开发商前期定高价有关，后期降价是属于扰乱市场行为。维权目的是希望开发商能够弥补他们的损失或者给予退房。

我们先不论准业主们能不能维权成功。我们想说的是，房子作为一种商品，一种大件商品，本应该由市场来决定价格，既然是市场行为，那么房子涨和降都是再正常不过的市场行为。从开发商角度讲，市场好时，就会提价销售，以获取最大利益，市场下行时，就会降价销售，以达到快速去化目的。就如我们自己在出售物品时一样的道理，需要根据市场行情来决定卖出的价格。

分析一下准业主们维权缘由，无非有这么几种：一是刚需购房者，认为前期多花钱，这些都是血汗钱，心里不甘；二是投机炒房者，他们一般都用着高杠杆，房子大幅降价对他们来说就是灭顶之灾，弄不好会倾家荡产，房子被银行没收。对于第一种情况，我们想说的是，本来就是用于自住，当时决定买入，也应该是能够承受这种总价，是一种长期行为，不至于负担不起。而后一种，我们认为是咎由自取，现在国家要求房住不炒，自己不能判断出市场走势，逆势而行，理应承担后果。

从法律关系角度讲，准业主们维权也没有道理。买卖房本来就是相互愿意的情况下，房子价格是物价部门批准的，开发商销售房子也是合法的，在买卖交易时，买卖双方也签订《商品房买卖合同》进行约束，其中对于房子价格以及其他附属约定是产生法律效力的。从这个角度来说，若降价就维权，就是一种无理取闹行为。有人说，如果降价就可以找开发商要说法，那么房子价格涨了，你是不是也应该给开发商分一杯羹。

在中国，房子已经具备了居住和金融属性，如果说自住是无所谓涨跌的话，那么金融属性必然伴随着风险，因为这里面掺杂着投资和投机因素。现在国家对房地产控制严格，要想在政策不放松的情况下大幅上行，几乎不可能。反倒是在政策严厉管制时，市场遇到风吹草动，开发商让价销售概率较大。在购房成本一路上扬的时候，房价不涨就意味着亏损，我们希望投资者还是要审慎决定。

买房要跟着政策走，国家让你不要买就不要买，国家需要你支持的时候你再买。在目前这个阶段，把有限的房源留给刚需购房者，这也算是一件功德无量的事。对于前期准业主维权，如果是非价格因素，我们是支持的，如果是因为价格跌就维权，我们是不支持的。

如果合同已经签了，但马上大规模降价，可否要回部分补偿 ？我们有权利要求房地产给予补偿吗？ 与开发商协商一致达成房屋买卖合同，完全是意思自治、平等协商的市场行为。商品房价格的涨跌受到市场价格规律的调节，对于已经依法成立并生效的合同，只有一方当事人违约时，对方才可以要求其承担违约责任，而开发商在履行合同时无违约行为，你要求降价补偿无法律依据。

开发商作为市场主体，完全具有自主经营权。楼盘调价，应当说是开发商自主决策的行为。

如果有越来越多的楼盘加入到了降价的队伍，随着要求“降价补偿”、“降价退房”等事件的不断增多，不少看了越来越多“会闹的孩子有奶吃”的个案，让不少认为吃了“哑巴亏”、已购了降价楼盘的业主们愤愤不平。不少业主认为，房价下跌了，开发商应给予补偿，但这是否合乎法律规定呢？

有律师认为，作为商品房，它其实也是市场当中的一种商品，应当受到市场价格规律的调节。消费者在购买时，应当考虑房子价格出现下跌的风险。就像股民在股市当中，股票是有涨有跌的，你买的股票跌了，你不能要求上市公司来赔偿你的损失。不过，假若开发商在卖房过程中存在欺诈行为，诱骗购房者购房的，那么，业主则可以借助法律的武器进行维权。

假如开发商存在欺诈行为则不同。欺诈行为是指故意隐瞒真实情况，骗购房人买房。比如开发商在售楼时将小产权房说成大产权房，但开发商对房屋进行降价并不存在隐瞒事实的情况，房屋在购买后出现价格下跌，是开发商受到市场供求关系以及政策等方面的影响作出的对策。

或者房屋的质量存在重大隐患，已经超出了国家规范，影响使用功能，房屋无法居住，这就触动了红线，业主维护自身的权利理所应当。但不能过度，不能以敲诈、威胁等手段来达到目的，甚至有些人打砸售楼处、围追工作人员车辆、攻击工作人员使身体受伤使财物受损，那么他自己的行为已然触动了法律。对自己的维权不仅没有好处，甚至也会受到法律的制裁。

在没有法律支持的情况下，老业主通过集会、封堵售楼处、干扰销售等行为，不仅影响企业正常经营秩序，还可能违反治安条例，致使“维权不成反致侵权”。事实上，这类“维权”行为除了经媒体报道后能吸引不少眼球外，真正成功的案例少之又少。

购房者也应该习惯房地产市场的波动，懂得“楼市有风险，购房需谨慎”。

市场经济条件下，任何价格都有涨有跌，凡是投资也必然有赚有赔。售楼方以市场接受的价格出售商品，项目在不同的市场情况下采取相应的推广方式和销售策略，属于正常合理的营销行为。在没有法律支持的情况下，老业主通过集会、封堵售楼处、干扰销售等行为，不仅影响企业正常经营秩序，还可能违反治安条例，致使“维权不成反致侵权”。事实上，这类“维权”行为除了经媒体报道后能吸引不少眼球外，真正成功的案例少之又少。

這堂“风险教育课”内涵丰富。对购房者来说，房价的快速上涨不可持续，在总体上行的态势下，部分地区、部分时期的房价出现下行将成为常态，而且在短时间、大面积、大幅度的上涨背后，会伴随一定程度的回吐，“出来混，总是要还的”。

从个体来说，随着房价下跌，一些购房者可能会被“套牢”；从行业来说，这对购房者、开发商和地方政府却是一堂实实在在的“风险教育课”。这堂课、这场阵痛、这个教训，有助于中国的房地产业回到健康理性发展的轨道上来。

启动市场化改革20多年来，中国房地产业一直保持快速上涨的势头。借助产业地位的“不可替代”，地方财政的高度依赖，住房供应的总体短缺，每遇危机的及时“救市”，中国的房价总体上是“只涨不跌”。除了个别房企由于经营方式等原因而导致的起起落落，房地产业可以说未经过真正的市场“洗礼”。恰恰相反，每逢经济下行压力，甚至还往往能贡献“逆势而上”的奇迹。

不过，在“上课”的同时，购房者、开发商等也不必过度恐慌。住房和城乡建设部相关负责人近期表示，现在的房地产市场确实出现了一定的分化，有些地方库存量过大，有些地方比较短缺。但总体上，“房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降。这属于市场正常的调节。必须历史地看问题，同比增长为负，主要是由于去年同期基数过大造成的。”

我们要理性看待楼市的降价，并在真正意义上损害了我们的自身权利或造成了经济损失、人身伤害的前提下，在合理范围内维护正当权益是法律认可的；如果一时冲动，自身的行为超出了法律范围，得不偿失。