浅谈房产测绘中测绘面积的质量控制

摘要：现阶段，测量房产面积是房产测绘行业中的重要内容，也是建筑工程建设项目后期施工工作中必须要完成的一项测绘工作。一般情况下，面积测绘工作都是在工程竣工验收之后才会进行。在测绘过程中，测绘人员应当以国家相关规定和工程项目设计图纸的要求，利用现有的测绘技术，对房产实际面积进行有效的测量和准确的计算，从而获得准确的测绘面积。但由于当前我国房产面积测绘工作还处于初级发展阶段，相关工程建设不是十分的健全，所以，制定具体方案，提升其质量控制水平势在必行。

关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制

1房地产测绘的内容

房地产测绘是测绘专业中非常重要的组成部分，测算房屋面积是其最主要的工作内容。简单而言，指的就是测算和计算房屋各层的水平面积。房屋各层的水平面积主要包括房屋的是建筑面积、套内建筑面积、房屋产权面积、公共建筑面积以及房屋使用面积等。另一方面，详细解释房地产测绘就是通过测绘手段、技术以及仪器等工作来对业主房屋、土地、房地产权属状况、自然状况、数量、质量、地理位置和土地的利用状况等进行测定，从而为房地产产籍、产权管理、征收税费、房地产的利用开发、城市规划建设提供基础质量和数据。

2房地产测绘的特点和要求

房地产面积测绘的特点主要包括了作业及时性和内容多样性。作业及时性是指管理房地产权属档案处于动态的管理过程中，为了能让房地产权属档案和权属的变化相协调和保持一致，房地产面积测绘就需要做到准确和及时。内容多样性是指在对房地产进行测绘时，应该要做到定量、定界、定性和定位。换言之也，加强房地产的质量调查测定与评估及其房地产面积测算；加强房地产界限范围的测定；加强房地产使用权或者所有权性质的调查及房地产位置的测定。另外，在房地产测绘的过程中测图需要用大比例尺，而且必须具备高精度要求，并需进行实测和实算。

3房产测绘中测绘面积的质量控制

3.1前期收件资料及图纸的审查

为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸；在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台外围护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包括土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。

3.2科学准确的测绘、计算各个面积部位

在开展房产测绘时，有必要现明确房屋建筑的面积不计算区域、全面积计算区域以及半面积计算范围，如果确定失误则会造成总面积计算出现较大偏差。房屋面积的测绘工作一定要根据《房产测量规范》开展，基于《规范》中的各个条约计算确定好房屋内的不同面积。我国一些房地产开发企业为了使房屋具有更多的卖点，往往会在设计图注释中备注过多的内容，像是景观窗、入户阳台或者是花园等，这些面积的注释内容会与《规范》要求不相同，测绘人员在对上述几方面开展测绘时需要注意这一点。在对公用位置进行界定时需要根据以下原则进行：若是公用位置已经被密封，处于封闭状态，测绘人员则需要计算公用区域的全面积若是公用区域处于时敞开状态，则测绘人员应当根据实际情况加以计算测定；若是公用区域处于房屋内的主体结构，测绘人员可将其认定为柱走廊形式，然后计算其全面积；若是悬挑的部分区域建设在房屋主体结构之外，测绘人员需要使用无柱外走廊论，按照悬挑一半的面积进行计算。总之由于不同建筑的使用情况不同，其结构构造也就不同，测绘人员在对房产面积展开测算时，一定要考虑到建筑房屋的实际情况，并在必要的情况下要求委托方提供一份盡可能完善、详细的说明书，同时设计方也需要提供一份设计说明，以详细的说明建筑各个区域的功能设计。最后测绘人员需要统一用语，并计算明确房屋建筑的有效面积。

3.3面积计算中的公用分摊应当科学合理

在确保房产套型、计算面积以及边长数据准确性的条件下，房产测绘质量控制中的一个关键环节就是面积计算与共用面积的合理分摊问题，这也是房产测绘工作的核心所在。由于房产面积关系着消费者的切身利益，因此必须保证面积分摊计算的准确性。当前应用的房产测绘软件还不成熟，加之操作人员对业务还不够熟练，因此在房产面积测算过程中，对某一户室的面积计算可能存在着一定的错误，导致后序分摊计算出现误差等连锁反应。基于此，房屋各层及总面积计算完成后，对公用建筑面积进行分摊计算，在此过程中应当严格依据《房产测量规范》、地方《实施细则》之规定进行操作，部分公用部位分摊情况不明确，应当组织质检、测绘以及技术和委托人，对图纸进行讨论。公用面积分摊后，应当将分摊之前的套内面积、总面积以及分摊面积与分摊之后的各数据进行比对，确保分摊计算准确无误。

3.4房产要素调查准确

要做到房产要素调查准确，以下一点值得注意。预测时，房屋坐落、幢号、结构、用途、层次、室号等房产要素参照建筑施工平面图上文字标、建筑工程规划许可证、地名登记表等收件资料进行对照确定。实测时，可将预测成果资料与房屋竣工图及实地进行核对，在实地核对房屋部位、套型、尺寸是否一致的基础上，还要查对房屋坐落、幢号、结构、用途、层次、室号编写等房产要素是否符合《房产测量规范》，是否符合房屋产权发证要求，是否与设计图纸一致；若不一致，要求委托方提供变更图纸、联系单或文字说明。实地不符，还要求开发商进行整改，直到符合房产测绘及产权登记发证要求。

4结束语

房产面积测绘的精准度与购房者的切身合法利益息息相关，虽然房产面积测绘工作的难度较小，看似简单，但是其对购房者的影响是巨大的，所以一定要不断的优化以及创新房产面积测绘技术，提升测绘的精准度，另外还需要进一步的优化以及完善法律制度，通过法律的制度来规范房产面积测绘人员的行为，提升测绘的精准度。

参考文献：

[1]柴 旭.浅谈房产测绘分摊方法及其对房产面积的质量控制[J].低碳世

界，2016，17：68～69.

[2]鞠志强，赵亚男.房产测绘技术与测绘质量的控制[J].科技传播，2013，37（09）：62-63.

（作者单位：宁波经济技术开发区诚慎测绘有限公司）

作者简介：张华， 1987年12月，男，汉族，浙江宁波，中级工程师，研究方向：测绘。