浅议土地估价存在的问题及建议

李继万

摘要：人类社会的可持续发展成为联合国等国际组织的焦点议题，由此催生了环境经济核算的发展。在环境经济核算体系中，土地是环境资产的一种，土地估价和土地账户编制是核算框架的中心内容。我国土地产权市场日益繁荣，土地交易日趋频繁，土地价格评估的地位和作用日渐突出，但同时也暴露出一些亟待解决的问题，本人根据工作实践提出土地估价存在的问题及建议，以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用，本人根据工作实践提出土地估價存在的问题及建议，以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用。

关键词：土地估价；问题；建议

伴随上世纪80年代中期开始的城镇土地使用制度改革，我国土地估价行业已历经近30年发展历程，逐步建立起了具有中国特色的土地估价制度，在城镇土地使用制度改革、科学合理配置土地资源、国有企业改革以及城市土地市场建设等方面发挥了重要作用。但随着国家自然资源资产管理体制的健全、土地估价师资格准入的取消、农村土地制度改革的推进，土地估价行业发展面临着新的机遇和挑战。

1、土地估价原理

1.1土地的定义

国民经济账户体系2008（SystemofNationalAccounts2008，以下简称SNA2008）关于土地的定义如下：土地为地面本身，包括覆盖的土层和附属的地表水，所有者通过持有或使用它们可以对其行使所有权，并获取经济利益。关于以上定义可以做如下延伸解释：土地是一种自然资源，但列入一国地理表面区域内的所有土地未必都属于SNA的资产范围之内。只有那些所有权已经确立并已得到有效实施的自然性资产才有资格作为经济资产，并记入资产负债表。即土地资产必须满足如下两个条件：某个或某些单位能够对其行使有效的所有权，并且其所有者会因对土地的持有或在一段时间内的使用而获取经济利益。

1.2土地估价原则

SNA2008和SEEA2012（SystemofEnvironmental-EconomicAccounting2012）关于土地估价的原则基本一致：如果存在活跃的土地市场，土地资产应当采用可观测的市场价格估价；如果土地资产近期内没有市场交易，从而没有可观测到的市场价格，那就只能按照一个假定价格——假定在土地资产估价日期之市场上获得该资产时的可能价格——进行估算。除了利用市场中观测到的价格或基于市场观测价格而估算的价格，对于土地资产，还可以利用土地未来经济收益的现期价值或贴现价值，也可以得到近似的市场价格。土地的现期市场价值会因为其位置不同以及用途不同而有明显区别，因此，需要识别每一块土地的位置和用途或土地的地域范围，然后予以估价。根据SNA2008和SEEA2012的规定，以下内容不包括在土地的价值之中：坐落在该土地上或途经该土地的房屋或其他构筑物，培育的农作物、树木和动物，矿物和能源储备，非培育性生物资源和地下水资源。

2、估价方法及计算存在的问题

（1）估价方法的选择不规范，没有充分说明选择估计方法的理由和依据，根据《城镇土地估价规程》对估价方法选择的原则：是评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；但事实上大多估价机构都未按此原则操作，对于城镇中心有较多成交案例的住宅用地估价并未选用市场比较法，却对无出租收益的住宅用地选用收益还原法，并且未说明不选用的理由，违背了《城镇土地估价规程》的规定。（2）估价师选用基准地价法计算时，未对容积率进行修正，直接套用基准地价的容积率，导致不同评估机构对同一幢楼房不同楼层的住宅用地的评估地价产生非常大的差异，差异高达两倍，降低了估价结果的可信度；其次有的估价机构未执行新的基准地价，而使用更新前的基准地价。（3）采用可比实例法计算收益时，估价机构采用网上挂牌价的出租租金作为房屋出租收益，网上挂牌的房屋出租收益并非实际成交租金，尚不具有可比性，是不能够直接引用的。（4）采用收益还原法时，土地还原率的选取是安全利率加上风险调整值，估价师对风险调整值的取值未说明依据，计算建筑物收益时所使用折现率的设定未进行原因分析及说明依据，不符合《城镇土地估价规程》的要求。

3、我国实施土地估价的建议

3.1科学定位土地估价行业

土地估价行业有存在的法律基础和现实需求。《资产评估法》以法律形式规定了不动产估价机构和行业的法律地位，土地作为不动产的重要构成要素，对其估价应继续存在。深化农村土地制度改革，完善承包地“三权”分置制度，农地经营权市场化也都需要土地估价工作的介入。统一行使全民所有自然资源资产管理，其价值的科学界定更需要土地估价行业提供专业服务。土地估价师协会应组织专家学者在研究土地估价行业对房地产、土地管理的社会作用基础上，分析土地估价与相关评估行业（如房地产估价、资产评估）等之间的关系，弄清土地估价的自身定位。

3.2拓宽土地估价业务范围

对比发达国家土地估价业务，从政府部门、企业和个人需求出发，探讨潜在评估业务，打造土地估价自身的特色领域，实现多元化经营，从城镇土地向城乡土地乃至自然资源资产价值评估拓展，促进土地估价专业服务的转型升级。如：农用地流转、耕地价值、集体建设用地入市、宅基地流转、集体土地征收、集体建设用地的分等定级、基准地价评估与更新等方面的价格评估，都涉及土地估价范畴，可进一步分析每项业务的市场潜力及可操作性。

3.3延伸土地估价业务服务链条

开拓土地估价的高附加值业务，延伸服务链条。土地价格评估过程包括了对项目的实地勘查、市场调查、模型设计、分析测算等多项服务内容，可以为客户发现价值和创造价值。推动行业产业化升级，挖掘土地估价行业市场机会，不断拓展执业范围和服务领域，提供全方位评估与咨询服务。

3.4加强土地估价的信息化建设

“互联网+”与大数据时代已经到来，土地估价行业的未来发展必然与大数据有深度结合。要探索如何利用各种数据资源和最新的计算机技术，结合地理信息系统技术，整合与土地估价相关的各种自然、社会和经济信息，建立土地估价数据库和估价信息系统，形成对估价对象相关基础数据的搜集、空间信息测量、多要素综合分析，增强土地估价结果的准确性，提高土地估价的工作效率和精准度。

4、结束语

随着土地行业的不断发展，土地估价面临的各种机遇和挑战也不断增加，土地估价机构及人员只有不断提高优化自身综合素质和竞争力，才能满足市场要求，保证土地估价成果的质量。

参考文献：

[1]王丽英，王勇.农村土地价格评估存在的问题及对策研究[J].中国集体经济，2017（23）：3-4.

[2]罗以红.房地产土地估价市场中的风险及防范办法[J].中国市场，2017（17）：93-94.

[3]张海荣，李琳琳.城镇土地估价的相关技术标准分析[J].乡村科技，2017（14）：34-35.

（作者单位：沈阳万信土地评估有限公司）